Рента – это регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от его получателя предпринимательской деятельности.

Договор ренты является новым для российского гражданского законодательства. Его законодательное закрепление обусловлено переходом к рыночным отношениям.

В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента) (п. 2 ст. 583 ГК).

Вопрос о том, может ли договор ренты быть консенсуальным, является спорным. Более правильным представляется мнение, согласно которому договор ренты всегдареальный договор, так как без фактической передачи имущества плательщику ренты не имеет смысла говорить о возникновении рентных отношений. Данный договор относится также к возмездным и односторонним договорам.

Сторонами договора ренты выступают получатель ренты (рентный кредитор) и плательщик ренты (рентный должник).

Получателями ренты в договоре пожизненной ренты, в том числе в договоре пожизненного содержания с иждивением, могут быть только граждане. Согласно п. 1 ст. 589 ГК получателями постоянной ренты являются также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты, например при установлении пожизненной ренты одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п. 1,2 ст. 596 ГК).

Закон не устанавливает каких-либо ограничений в отношении круга возможныхплательщиков ренты. Соответственно, ими могут быть как граждане, так и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении в собственность предлагаемого имущества и способные выполнить условие о выплате в обмен на него ренты.

Вопрос о предмете договора ренты является спорным, но общепризнано, что объектом данного договора могут выступать вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

Закон уделяет особое внимание защите интересов получателя ренты. Рентные платежи могут производиться в форме денежных выплат (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597 ГК), а также в форме предоставления иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и т.п. (п. 1 ст. 602 ГК). Законом установлены минимальный размер пожизненной ренты (п. 2 ст. 597 ГК) и минимальная стоимость общего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК). Независимо от формы все рентные платежи должны иметь денежную оценку.

Существенным условием договора о передаче под выплату ренты денежной суммы или другого движимого имущества является условие о предоставлении плательщиком рентыобеспечения исполнения его обязательств (залог, удержание имущества должника, поручительство и др.) либо страховании им в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (п. 2 ст. 587 ГК).

Аренды!

Согласно норме ст. 606 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В настоящее время выделяется несколько видов аренды:

Аренда транспортных средств;

Аренда зданий и сооружений;

Аренда предприятий;

Финансовая аренда (лизинг).

К указанным видам договоров применяются общие положения об аренде (§ 1 гл. 34 ГК), если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.

По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным идвусторонним.

Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи).

В аренду сдают только индивидуально-определенные вещи.

Объектом договора аренды служит как движимое, так и недвижимое имущество. Однако недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК.

Законом установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и т.п.).

Согласно действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор. Арендодателемможет быть собственник, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Согласно п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо – независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежитгосударственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1,2 ст. 610 ГК). Таким образом, срок не является существенным условием договора аренды, поскольку данный договор может быть заключен и без его согласования.

В том случае, если договор аренды был заключен без указания срока, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК).

Арендодатель должен предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Арендатор должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 616 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК).

В силу возмездного характера договора аренды основной обязанностью арендодателя является своевременное внесение платы за пользование имуществом (арендной платы). Вместе с тем условие об арендных платежах не относится к существенным условиям договора аренды. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Однако в случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Для договора аренды не столь важен характер вознаграждения: оно может быть как денежным, так и иметь иную материальную форму.

Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК). У него также возникает право на взыскание процентов по ст. 395 ГК и убытков, причиненных просрочкой платежа.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, не предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом предусматриваются иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК).

Арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором (ч. 2 ст. 606 ГК).

В период действия договора аренды арендатору предоставляется возможность ограниченного распоряжения объектом аренды и правом аренды. Так, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу(перенаем), если иное не установлено законодательством. При сдаче имущества в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (абз. 1 п. 2 ст. 615 ГК).

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК).

Если иное не отмечено в законе или договоре аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК).

Законом или договором может быть предусмотрено право выкупа арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако законом могут быть определены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК).

Главным основанием прекращения действия договора аренды служит истечение его срока. Однако если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц,а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

Применительно к договорам аренды, заключенным на определенный срок, закон предусматривает досрочное расторжение судом договора по требованию арендодателяв случаях, когда арендатор:

Пользуется имуществом со значительным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

Существенно ухудшает имущество;

Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК).

В ст. 621 ГК предусмотрены основания для расторжения судом договора аренды по требованию арендатора.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК).

3.2. Договор финансовой аренды (лизинга)

Согласно норме ст. 665 ГК по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в данном случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

В кодифицированном гражданском законодательстве России договор финансовой аренды (лизинга) впервые получил закрепление в нормах § 6 гл. 34 ГК. Кроме того, действует Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» и значительное количество подзаконных нормативных актов.

Лизинг имеет широкое распространение в международной коммерческой практике. В настоящее время он регулируется Конвенцией УНИДРУА о международном финансовом лизинге, подписанной в Оттаве 28 мая 1988 г. Россия – участник этой Конвенции с 1998 г. (Федеральный закон от 08.02.1998 № 16-ФЗ «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге»).

Основными формами лизинга являются внутренний лизинг и международный лизинг (п. 1 ст. 7 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)».

Сторонами в договоре лизинга являются арендодатель (лизингодатель) и арендатор (лизингополучатель). Как следует из нормы ч. 2 ст. 665 ГК, договор лизинга может преследовать только предпринимательские цели, поэтому сторонами в нем могут быть лишь субъекты, осуществляющие коммерческую деятельность, в том числе и некоммерческие юридические лица в тех пределах, в которых они могут осуществлять такую деятельность.

Поскольку действующим законодательством договор лизинга отнесен к договорам аренды и сторонами в нем являются юридические лица, форма этого договора должна быть письменной. Договор лизинга недвижимого имущества подлежат государственной регистрации (ст. 609 ГК).

Срок договора лизинга определяется по усмотрению сторон в соответствии с правилами ст. 610 ГК.

Существенными условиями договора лизинга являются условия об объекте лизинга, о продавце этого объекта и об исключительно предпринимательской цели использования объекта лизинга.

Одним из основных признаков, отличающих договор лизинга от иных разновидностей договора аренды, служит обязанность арендодателя купить указанное арендатором имущество у продавца, определенного арендатором (ч. 2 ст. 665 ГК). Однако договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (ч. 2 ст. 665 ГК).

Для исполнения договора лизинга характерны некоторые особенности. Так, исполнение данного договора арендодателем начинается с приобретения им указанного арендатором объекта лизинга у выбранного им продавца по договору купли-продажи. При этом арендодатель обязан уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 ГК). Сообщение продавцу сведений о лице, которому передается в аренду объект лизинга, необходимо потому, что в силу закона к арендатору (лизингополучателю) переходят права требования по договору купли-продажи. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (п. 1 ст. 670 ГК).

Лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон. Федеральным законом могут быть установлены случаи запрещения перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю (ст. 19 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)»).

Важной обязанностью арендатора (лизингополучателя) является осуществлениелизинговых платежей.

Лизингодателю принадлежат контрольные права. Он имеет право осуществлять контроль за соблюдением лизингополучателем условий договора лизинга и других сопутствующих договоров.

Договор ренты относится к договорам о передаче имущества в собственность. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в форме определенной денежной суммы или в иной форме (ч. 1 ст. 731 ГК Украины).

Итак, договор ренты является реальным (считается заключенным с момента передачи имущества в собственность плательщика ренты), односторонним (обязанности возлагаются только на плательщика ренты) и возмездному (действия получателя ренты о передаче в собственность имущества соответствующие обязанности плательщика ренты периодически выплачивать ренту).

Сторонами рентных правоотношений является получатель ренты и плательщик ренты. Ими могут быть как физические, так и юридические лица (ст. 733 ГК Украины).

Получателем ренты является лицо, которое передает другой стороне в собственность имущество по периодической уплате ренты.

Плательщик ренты - это лицо, которое обязуется периодически выплачивать получателю ренту взамен переданного ей в собственность имущества.

Права получателя ренты, а также права и обязанности плательщика ренты могут переходить к их правопреемникам. Кроме того, получатель ренты может уступить свое право требования к плательщику ренты или обязанности по уплате ренты могут перейти к другому лицу.

Предметом договора ренты является имущество (отдельная вещь, совокупность вещей или имущественные права и обязанности), которое передается в собственность плательщика ренты, и сама рента.

Отчуждаемое под выплату ренты имущество может переходить в собственность плательщика за плату, так и безвозмездно (ч. 1 ст. 734 ГК Украины). Таким образом, законодатель разграничивает два вида отчуждения имущества под выплату ренты. При первом из них получатель ренты отчуждает имущество плательщику ренты с условием выплаты ему не только ренты, но и возмещения стоимости переданного имущества, то есть имущество передается в собственность за плату. В этом случае к отношениям сторон относительно передачи имущества применяются общие положения о купле-продаже. При втором - имущество передается в собственность плательщика ренты бесплатно, то есть плательщик ренты обязуется только выплачивать ренту. На подобные отношения распространяются положения о договоре дарения. Однако нормы в отношении договоров купли-продажи и дарения могут применяться, только если это не противоречит существу договора ренты (ч. 2 ст. 734 ГК Украины).

Для обеспечения исполнения обязательства плательщиком ренты ее получателю законом предоставлено право ипотеки на недвижимое имущество - предмет договора ренты (ч. 1 ст. 735 ГК Украины). Кроме того, выплата ренты может быть обеспечена путем установления обязанности плательщика ренты застраховать риск неисполнения им своих обязанностей по договору ренты (ч. 3 ст. 735 ГК Украины).

Плательщик ренты имеет право отчуждать имущество, переданное ему под выплату ренты, но только с согласия получателя ренты. В случае отчуждения недвижимого имущества другому лицу обязанности плательщика ренты переходят к ней (ч. 2 ст. 735 ГК Украины). Кроме того, у получателя ренты остается право залога на такое имущество. Таким образом, плательщик ренты обязан сообщить об этих фактах приобретателя, которому он отчуждает имущество. Кто должен выплачивать получателю ренту при отчуждении движимого имущества (остается обязанность по уплате ренты у плательщика ренты, его обязанности переходят к приобретателю имущества) определяется договоренностью между плательщиком ренты и приобретателем имущества.

Поскольку обязательствам, возникающим на основании договора ренты, присущ длительный характер, особое значение приобретает вопрос о распределении между сторонами риска случайного уничтожения или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты. Решение этого вопроса зависит от двух условий (статьи 742, 743 ГК Украины):

1) за плату или безвозмездно передано имущество плательщику ренты;

2) заключен срочный или бессрочный договор ренты.

Если заключен бессрочный договор ренты, то в случае, когда имущество передано безвозмездно, риск случайного уничтожения или случайного повреждения имущества несет плательщик ренты; если имущество передано за плату, плательщик вправе требовать прекращения обязательства относительно выплаты ренты или изменения условий ее выплаты.

Если договор ренты заключен на определенный срок, то в случае случайного уничтожения или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты, плательщик ренты не освобождается от обязанности выплачивать ее до окончания срока выплаты ренты на условиях, установленных договором ренты.

Размер ренты устанавливается сторонами настоящего договора. ГК Украины определяет лишь особенности установления размера ренты при передаче в собственность плательщика ренты денежной суммы: он устанавливается в размере учетной ставки Национального банка Украины и изменяется в соответствии с изменением ее размера. Однако стороны в договоре могут установить больший размер ренты, а также порядок его изменения (ч. 2 ст. 737 ГК Украины).

Если договором ренты не установлены порядок выплаты ренты, то она выплачивается по окончании каждого календарного квартала (ст. 738 ГК Украины).

Этот договор по договоренности сторон может быть бессрочным или заключенным на определенный срок (ст. 731 ГК Украины).

Согласно ст. 608 ГК Украины обязательство прекращается смертью должника, если оно неразрывно связано с его личностью и в связи с этим не может быть выполнено другим лицом, а смертью кредитора, если оно неразрывно связано с его личностью. Поскольку обязательство по выплате ренты не связано неразрывно с личностью должника или кредитора и может выполняться и другими лицами, то при заключении бессрочного договора срок выплаты ренты не ограничивается сроком жизни или существования сторон.

Договор ренты обязательно заключается в письменной форме. Договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты, кроме того, подлежит нотариальному удостоверению (ст. 732 ГК Украины). В случае несоблюдения требования относительно формы договора ренты он является ничтожным, а следовательно, влечет соответствующие правовые последствия, предусмотренные ст. 216,220 ГК Украины.

Новелла. Заимствовано из англо-саксонского права. По договору ренты одна сторона – рентополучатель передает другой стороне – рентодателю имущество в собственность, а рентодатель обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать рентополучателю ренту в виде определенной денежной суммы – рентного платежа, либо обязать предоставить средства на содержание рентополучатель в иной форме.

Стороны. Рентополучатель (рентный кредитор) – лицо, передающее свое имущество в собственность с целью получения дохода. Есть три вида договора ренты:

1. Постоянная;

2. Пожизненная;

3. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Получателями в договоре постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации. В двух других – только граждане.

Рентодатель (рентный должник/плательщик) - могут быть любые граждане и любые юридические лица, заинтересованные в приобретении определенного имущества и способные выплачивать ренту.

Предмет. По общему правилу – движимые и недвижимые индивидуально определенные непотребляемые вещи. Если объект ренты – объект недвижимости, то договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. При этом происходит государственная регистрация «рентного обременения», которое в соответствии с п. 6 ст. 12 закона «О государственной регистрации» регистрируется как обременение права собственности. Поскольку гл. 33 ГК по сути закрепляет 2 разновидности ренты: возмездные и безвозмездные, то к договору ренты в силу п. 2 ст. 585 применение правила, либо гл. 30, либо гл. 32 (безвозмездно). При возмездной ренте имущество передается рентодателю на возмездной основе, что предполагает покупную цену, либо имущество подарено, что не мешает в дальнейшем получать ренту.

Договор ренты может быть реальным и консенсуальным. Реальным является при использовании конструкции дарения, купли-продажи – консенсуальным.

Рентные платежи. Как правило, в форме денежных выплат. п. 1 ст. 90, п. 1 ст. 597, либо в форме представленного иждивения – п. 1 ст. 602 независимо от формы ренты все рентные платежи должны иметь денежную оценку (в общем и по отдельности).

Гарантией обеспечения прав рентополучателя является право законного залога (ст. 587). Если это недвижимость, то это право подлежит государственной регистрации. В качестве особой меры предусмотрена ответственность рентодателя за просрочку ренты (ст. 588 отсылает к 395).

Договор постоянной ренты.

Главный признак – бессрочный характер рентного обязательства. Существование обязательства не ограничено каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни рентополучателя. Если рентополучатель – гражданин, то его право переходит по наследству. Если некоммерческая организация, что случается реже, то в случае реорганизации – правопреемникам. В течение срока действия договора ренты возможна передача прав рентополучателя.

Размер рентных платежей – существенное условие и не может быть ниже установленного законом уровня МРОТ. Основная форма – денежная. Прекращение договора постоянной ренты происходит по общему правилу (гл. 26 ГК) или по специальному: выкуп ренты. В соответствии с п. 1 ст. 592 рентодатель вправе отказаться от выплаты ренты путем ее выкупа. При этом условия договора ограничения рентодателя в праве является ничтожными. В договоре можно устанавливать единственное ограничение: невозможность выкупа при жизни рентополучателя, либо в течение определенного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Выкуп ренты. Выплата рентополучателю капитализированной суммы рентных платежей определяется: заранее по договору, если условия обусловлены, то выкуп ренты осуществляется по цене, которая соответствует совокупной годовой сумме рентного платежа. О выкупе ренты рентодатель обязан заявить рентополучателю в письменной форме не позднее, чем за 3 месяца до фактической выплаты ренты. Обязанность будет считаться прекращенной с момента получения рентополучателем всей суммы выкупной цены.

Основания:

1) Рентодатель признан неплатежеспособным, либо возникли обстоятельства, которые свидетельствуют о том, что рента не может быть выплачена в установленные сроки. В принципе, рентодатель может произвести выкуп ренты, ссылаясь на любые обстоятельства, которые делают для него выплату ренты явно обременительной.

Это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (получателю ренты) в собственность имущество, а получатель ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты является : реальный, возмездный, двухсторонний.

Формы выплат ренты:

По договору постоянной ренты рента выплачивается в деньгах, но договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнением работ или оказанием услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

По договору пожизненной ренты рента выплачивается только в деньгах.

По договору пожизненной ренты содержанием с иждивением основной формой выплат является обеспечение потребностей в жилище, питание и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также уход за ним. Пожизненное содержание может быть заменено выплатой периодических платежей в деньгах.

Субъекты. Получателями ренты могут быть только граждане, за исключением получателей постоянной ренты, которыми могут быть также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и целям их деятельности. Ограничений по субъектному составу плательщиков ренты не установлено.

Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, их доли в праве на получение ренты считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателя ренты.

Форма. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению , а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации .

Предметом договора постоянной и пожизненной ренты является как движимое так и недвижимое имущество. Предметом договора пожизненной ренты с иждивением может быть только недвижимость .

Существенное условие - обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Обязанность получателя ренты:

1. Отчуждение имущества предназначенного под выплату ренты.

2. Риск случайной гибели несет плательщик ренты.

Обязанность плательщика ренты:

1. Выплата ренты

1. Плательщик вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество. Только с предварительного согласия получателя ренты.

Виды договора ренты :

1. Постоянная рента - соглашение сторон заключенное бессрочно согласно кот-му одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

2. Пожизненная рента - устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты.

3. Пожизненное содержание гражданина с иждивением - соглашение сторон согласно кот-му одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность недвижимое имущество, а плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты.

Сравнительная характеристика договоров постоянной (простой) и пожизненной ренты.

Постоянная рента – это рента непрерывная, не имеющая срока прекращения платежа, бессрочная. А договор пожизненной ренты – это срочная сделка, получатель получатели)ренты на период жизни одного гражданина, передающего имущество под выплату ренты, сохраняет право на ренту, каковы бы ни были продолжительность жизни и обременительность рентных платежей. В договоре постоянной ренты право получателя может быть передано на основании уступки требования, наследования, реорганизации юр. лица. В договоре постоянной ренты получатель – гражданин и НКО, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. А в договоре пожизненной ренты получатель ренты собственно получатель ренты, другой гражданин по указанию получателя ренты или несколько граждан. В договоре простой ренты плательщик несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, передаваемого бесплатно, также за плату, вправе потребовать: прекращения обязательств по выплате ренты и изменения условий выплаты ренты. А в договоре пожизненной ренты плательщик выплачивает ренту при условии случайной гибели или случайного повреждения имущества. В договоре постоянной ренты рента выплачивается по договору; по окончании каждого календарного квартала. В договоре пожизненной ренты выплачивается по окончании каждого календарного месяца; на основании договора. В договоре постоянной ренты предметом договора является имущество, которое отчуждается под выплату ренты; сама рента, которая выплачивается ее получателю, а цена определяется выпускной ценой постоянной ренты. В договоре пожизненной ренты предметом договора является движимое и недвижимое имущество. Цена: денежные суммы, периодически выплачиваемые в течении жизни получателя; месячная пожизненная рента не должна быть менее МРОТ, установленного законом. Прекращение договора постоянной ренты по желанию плательщика, а договора пожизненной ренты при смерти ее получателя, по требованию получателя ренты.

1. Особенности договора пожизненного содержания с иждивением.

Характерными особенностями, отличающими договор пожизненного содержания с иждивением от других видов договора ренты, является следующее. Во-первых, отношения между сторонами договора носят лично-доверительный характер. Указанный характер отношений обусловлен социальной сущностью и назначением пожизненного содержания с иждивением. Во-вторых, это форма и объем рентных платежей. По договору пожизненной ренты допускается только денежная форма рентных платежей, а по договору пожизненного содержания с иждивением на плательщика ренты возлагается обязанность содержания получателя ренты, а именно обеспечение ему достойных жизненных условий, т.е. предоставление в зависимости от материального и физического состояния получателя ренты, питания, одежды, ухода, лечения, бытовых услуг и т.д. на определенную денежную сумму, но не менее 2 МРОТ. Кроме того, одним из существенных условий договора является указание в нем стоимости всего объема содержания с иждивением в месяц, которая по закону не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда. Договором может быть предусмотрена также оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. Стороны договора пожизненного содержания с иждивением. Называя ренту на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, законодатель определенно говорит, что получателями ренты по данному виду договора в силу самой его сущности могут быть только граждане. Пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого или группы граждан (выгодоприобретателей). В данном случае законодатель указывает на возможность заключения данного вида договора в пользу третьего лица. К плательщикам ренты закон не предъявляет никаких особых требований. Ими могут быть как граждане, так и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие организации. Предмет договора ренты. В отличие от других видов договоров ренты законодатель четко определил имущество, которое может быть передано по данному договору. Им является только недвижимое имущество, т.е жилой дом, квартира, земельный участок или иная недвижимость. Как правило, по данному виду договора под выплату ренты передается жилое помещение, собственником которого является получатель ренты. Форма договора ренты. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Из приведенной нормы следует, что если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то такой договор будет считаться недействительной сделкой. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу условий просмотренныхГК РФ незаключенной сделкой или ничтожной. Поэтому, для того чтобы данный договор являлся юридически действительным и заключенным, сторонам договора необходимо: во-первых, составить договор в простой письменной форме; во-вторых, удостоверить данный договор у нотариуса; в-третьих, обратиться в регистрирующие органы с целью регистрации сделки и перехода права собственности к новому собственнику. Кроме того, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора . Существенными условиями договора пожизненного содержания с иждивением являются следующие условия:1) о предмете, передаваемом под выплату ренты (при данном виде договора, как уже говорилось выше, им может быть только недвижимое имущество);2) о стоимости всего объема содержания;3) о способе передачи имущества. Если передача имущества осуществляется за плату , к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже. Следовательно, существенными условиями договора будут существенные условия признанные таковыми для договора купли-продажи, т.е. это предмет и цена, а также условие, если предметом договора является жилое помещение. В случаях передачи имущества под выплату пожизненного содержания бесплатно , действуют правила о договоре дарения, поскольку иное не установлено правилами ГК РФ и это не противоречит существу договора ренты. Таким образом, в случае недостижения соглашения по всем существенным условиям договора, договор будет также считаться незаключенным. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты.