Договор займа под залог недвижимости. Заявления и гарантии

Договор залога — это документ, который подписывается банком и заемщиком. Если условия не исполняются, банк вправе забрать имущество, переданное в залог.

Залог — это один из методов погашения обязательств перед кредитором.

Порядок оформления

Чтобы контракт залога недвижимого имущества обрел юридическую силу, его потребуется зарегистрировать. Для этого он должен соответствовать специальным условиям.

Порядок регистрации

Договор залога недвижимости регистрируется Федеральной регистрационной службой путем внесения записи о регистрации в ЕГРП. С момента регистрации договора, он считается заключенным. Залогодержатель получает на хранение залог.

В данном случае залог — это гарантия, на основе которой кредитор сможет получить обратно свои денежные средства.

Регистрация залога недвижимости невозможна в следующих случаях:

• Недвижимое имущество находится под залогом другого кредитора;
• Предыдущий договор ограничивает положения текущего;
• Предмет залога изъят.

До регистрации договора необходимо сделать следующее:

1. Оценить возможность регистрации договора недвижимого имущества.
2. Определить пакет документов, который потребуется для государственной регистрации договора залога.
3. Согласовать со второй стороной период, в течение которого можно осуществить регистрацию договора залога.
4. Подготовить и направить запрос в государственный орган.
5. Подготовить документы, которые потребуются предоставить органу, занимающемуся инвентаризацией строений.
6. Обратиться к юристам, которые проведут государственную регистрацию договора залога.

Список документов, которые потребуются для регистрации договора залога недвижимости:

• Письменное заявление участников сделки или их представителей;
• Нотариальное заверение договора;
• Оригинал соглашения и его копии, равные количеству участников сделки. Один потребуется предоставить в Главное управление Федеральной регистрационной службы;
• Справка из паспорта БТИ, срок давности которой менее 12 месяцев;
• Поэтажный план (если предметом залога является квартира) — оригинал или копия, которая заверяется сотрудниками БТИ.

Размер государственной пошлины составляет 2 000 рублей для физического лица и 22 000 рублей для юридического.

Расторжение договора залога недвижимого имущества

Во время составления документа в его условиях указываются правила досрочного погашения кредита. На основании этих правил залог выводится из обременения в незамедлительном порядке. Если кредитная организация отказывается выполнять свои обязательства, вопрос с требованием передается на рассмотрение в суд.

Договор залога недвижимого имущества досрочно расторгается на следующих основаниях:

• Если залог больше не обеспечивает обязательство;
• По требованию залогодателя при наличии оснований, которые предусматриваются Гражданского Кодекса;
• В случае продажи заложенного имущества на публичных торгах.

Порядок действий определяется исходя из вида расторжения. Договор может быть расторгнут преждевременно по:

• Добровольному согласию обеих сторон;
• Через судебные инстанции.

В первом варианте потребуется оформить соглашение сторон и зарегистрировать расторжение в Государственном регистрационном органе. Во втором варианте потребуется написать исковое заявление, приложить правоустанавливающие документы на недвижимость, заплатить государственную пошлину и обратиться в суд.

Соглашение о расторжении договора — это документ, на основании которого все взаимоотношения между участниками сделки прекращаются.

Правила составления соглашения о расторжении:

• Обозначаются наименования сторон расторгаемого договора в варианте, в котором они указаны в договоре;
• Идентифицируется договор, который расторгается. Указывается его номер, дата и название;
• Указывается день, месяц, год, с которого договор будет признан недействительным;
• Если договор полностью выполнен, указывается, что стороны не имеют друг к другу претензий;
• Если договор выполнен частично, данное положение указывается в мирном соглашении;
• Определяется количество экземпляров документа;
• Ставится подпись и печать, после чего стороны получают копии мирного соглашения.

К мирному соглашению дополнительно могут быть приложены документы. Законодательство не ограничивает стороны в указании подробной информации в соглашении.

Договор залога между физическими лицами

г. _____________ «___» __________ 20__ г.

Гражданин РФ ____________________________, паспорт _____ _________, выдан «___» ______________ 20__ г., ОВД _____________________, код подразделения ____ — _____; зарегистрированный по адресу: ________________________________), именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», с одной стороны и гражданин РФ ____________________________, паспорт _____ _________, выдан «___» ______________ 20__ г., ОВД _____________________, код подразделения ____ — _____; зарегистрированный по адресу: ________________________________), именуемый в дальнейшем «Залогодатель», с другой стороны, далее совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор ипотеки, (далее – «Договор»), о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Предметом договора ипотеки является передача Залогодателем в залог Залогодержателю недвижимого имущества, указанного в п. 1.2. настоящегодоговора ипотеки (далее — «Помещение»). Предмет залога полностью остается в пользовании и на ответственном хранении у Залогодателя.

1.2. Предметом залога является изолированное жилое помещение в многоквартирном доме, общей площадью ____ (___________) кв. м, состоящее из _____ комнат, расположенное по адресу: _________________________________, номер _______, в соответствии с поэтажным планом и экспликацией, являющимися неотъемлемой частью договора ипотеки (Приложение N 1).

1.2.1. Одновременно с залогом Помещения закладываются права пользования соответствующей частью общего имущества и земельного участка.

1.3. Право собственности Залогодателя на Помещение подтверждается свидетельством о праве собственности серии ______ № ____________ от «___» _____________ 20__ г., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним сделана запись № ______________________ от «___» ______________ 20__ г.

1.4. Инвентаризационная стоимость Помещения составляет ___________ (_______________________) рублей, что подтверждается справкой N __________ от «___» ____________ 201_ г., выданной ТБТИ _________________________.

1.5. Рыночная стоимость Помещения составляет _________ (____________________) рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика, ООО «_________________» N _______ от «___» __________ 20__ г., выданным _____________________________.

1.6. С учетом всех обстоятельств Помещение, как предмет залога, Стороны договора ипотеки оценивают в ___________ (_______________________________) рублей.

1.7. До момента прекращения настоящего договора ипотеки обязанности собственника жилого помещения в многоквартирном доме Залогодатель несет самостоятельно с разумной осмотрительностью, как если бы Помещение не было в залоге.

1.8. Залогодатель передает настоящий договор ипотеки на государственную регистрацию. Расходы по государственной регистрации несет Залогодатель.

2. Обязательства, исполнение которых обеспечено залогом

2.1. Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств Залогодателя, возникших на основании Кредитного договора N ________ от «___» __________ 20__ г., заключенного между Залогодержателем (Кредитором) и Залогодателем, далее по тексту «Кредитный договор».

2.2. Обязательства, исполнение которых обеспечивается договором ипотеки, включают в том числе, но не исключительно:

2.2.1. возмещение расходов, в том числе судебных, связанных с взысканием задолженности по Кредитному договору;

2.2.2. уплату неустойки по Кредитному договору;

2.2.3. уплату процентов по Кредитному договору;

2.2.4. погашение основного долга по Кредитному договору;

2.2.5. возмещение убытков и других расходов, которые могут быть причинены Залогодержателю неисполнением или ненадлежащим исполнением Кредитного договора и/или настоящего договора ипотеки.

2.3. Сторонами согласованы следующие условияКредитного договора:

2.3.1. сумма кредита: ________________________________________________________;

(цифрами и прописью)

2.3.2. процентная ставка _____________________________________________________;

2.3.3. срок возврата кредита: __________________________________________________;

2.3.4. порядок погашения кредита: _____________________________________________;

2.3.5. порядокуплатыпроцентов:ежемесячно одновременно с погашением кредита, _______________________________________________________________________________;

(по графику платежей в соответствии с приложением к Кредитному договору)

2.3.6. санкции за нарушение условий кредитного договора: ________________________;

2.3.7. целевое назначение кредита: _____________________________________________.

3. Заявления и гарантии

3.1. Залогодатель гарантирует следующее:

3.1.1. Он является единственнымполноправнымизаконным собственником имуществаи обладателемправ, входящих в Помещение как предметзалога.Домомента заключения договора ипотеки, Помещение не отчуждено, не заложено, в спореиподарестомнесостоит,не обременено правами третьихлиц;праваЗалогодателянапредмет залога (п. 1.2 Договора) никем не оспариваются, что подтверждается _______________________________________________________________________________.

(справкой органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним)

3.1.2. Ему не известны обстоятельства, вследствие действия которых Помещение может быть утрачено или повреждено.

3.1.3. На момент заключения договора ипотеки Залогодатель не имеет задолженности по уплате причитающихся платежей и налогов на предмет залога.

4. Права и обязанности Сторон

4.1. Залогодатель принимает на себя следующие обязательства:

4.1.1. Застраховать в пользу Залогодержателя предмет залога на сумму не ниже его оценочной стоимости (ст. 1.6 Договора) и причитающихся за пользование кредитом процентов за период не менее 1 года от рисков утраты (гибели), повреждения на все случаи, предусмотренные правилами страхования страховщика, а также предоставить Залогодержателю копию правил страхования, копию соответствующего договора страхования, заверенные страховой компанией, подлинник страхового полиса в течение _____ (__________) банковских дней с даты подписания договора ипотеки Сторонами.

4.1.2. Ежегодно продлевать страхование до полного исполнения обязательств по договору ипотеки или прекращения действия Договора по иным основаниям.

4.1.3. Не совершать уступки, не отчуждать, не обременять какими-либо иными обязательствами Помещение без предварительного письменного согласия Залогодержателя.

4.1.4. Принимать соответствующие, адекватные обстоятельствам меры к обеспечению сохранности предмета залога, в том числе от посягательств и требований со стороны третьих лиц.

4.1.5. Предоставлять Залогодержателю данные о составе лиц, постоянно или временно проживающих в Помещении, и основаниях для их проживания.

4.1.6. Перед вселением новых жильцов в Помещение предоставлять Залогодержателю и паспортной службе при осуществлении регистрации до их фактического вселения нотариально удостоверенные обязательства вселяемых лиц освободить занимаемое Помещение в течение месяца с даты предъявления новым собственником требования о его освобождении.

4.1.7. Не совершать действий, влекущих изменение или прекращение предмета залога или уменьшение его стоимости, за исключением уменьшения стоимости, имеющей место в результате амортизации предмета залога в ходе его нормальной хозяйственной эксплуатации.

4.1.8. Немедленно уведомлять Залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета залога.

4.1.9. Обеспечивать Залогодержателю возможность документальной и фактической проверки состояния Помещения.

4.1.9.1. В течение ____ (_____________________) банковских дней предоставлять Залогодержателю информацию относительно состояния и прав на Помещение.

4.1.10. Немедленно ставить в известность Залогодержателя об изменениях, произошедших с Помещением, о нарушениях третьими лицами прав Залогодателя или о притязаниях третьих лиц на предмет залога.

4.1.11. В течение _____ (________) банковских дней с момента подписания договора ипотеки Сторонами представлять полный комплект документов, необходимый для государственной регистрации Договора, в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.1.12. Передавать Залогодержателю оригиналы документов, подтверждающих право собственности Залогодателя на Помещение, в течение _____ (__________) банковских дней с момента государственной регистрации договора ипотеки.

4.1.13. Не допускать последующего залога Помещения без согласования с Залогодержателем.

4.1.14. Нести в полной мере ответственность за Помещение, риск его случайной гибели или случайного повреждения.

4.1.15. Заменить Помещение по требованию Залогодержателя равным по стоимости в течение _____ (_______________________) банковских дней с момента получения Залогодателем письменного уведомления Залогодержателя о замене предмета залога в случае его утраты или повреждения либо, если право собственности на него прекращено, по основаниям, предусмотренным законом.

4.2. Залогодатель имеет право:

4.2.1. Пользоваться Помещением в соответствии с его целевым назначением, обеспечивая его сохранность.

4.2.2. Прекратить обращение взыскания на Помещение в любое время до момента его реализации, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.

4.3. Залогодержатель имеет право:

4.3.1. Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия использования Помещения и требовать в этих целях предоставления необходимых документов.

4.3.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения Помещения.

4.3.3. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск об имуществе, являющемся предметом залога по договору ипотеки.

4.3.4. Обращать взыскание на Помещение до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении Залогодателем обязанностей, предусмотренных действующим законодательством, Кредитным договором.

4.3.5. Требовать от Залогодателя досрочного исполнения своих обязательств в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

4.3.6. Удовлетворять свои требования из сумм страховых выплат при наступлении страховых случаев.

5. Ответственность Сторон

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору ипотеки Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. В случае нарушения Залогодателем любого из его обязательств, изложенных в пунктах 4.1.1, 4.1.2, 4.1.8, 4.1.10, 4.1.12 Договора, Залогодатель будет обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере ___% (___________________) от стоимости предмета залога, указанной в п. 1.6 договора ипотеки.

5.3. Штраф уплачивается Залогодателем в течение 14 (четырнадцати) банковских дней с момента получения от Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по договору ипотеки.

6. Дополнительные условия и срок действия договора

6.1. Обращение взыскания на Помещение как предмет залога для удовлетворения требований Залогодержателя производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком каких-либо обязательств по Кредитному договору.

6.2. Сумма, полученная от реализации Помещения как предмета залога, поступает в погашение задолженности по Кредитному договору в следующем порядке:

6.2.1. на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности;

6.2.2. на уплату неустойки;

6.2.3. на уплату просроченных процентов;

6.2.4. на уплату срочных процентов;

6.2.5. на погашение просроченной задолженности по кредиту;

6.2.6. на погашение срочной задолженности по кредиту.

6.3. В случае частичного исполнения Заемщиком обеспеченных залогом обязательств залог сохраняется в первоначальном объеме до полного и надлежащего исполнения Заемщиком обеспеченного залогом обязательства.

6.4. Залогодатель не имеет права переуступать или передавать полностью или частично свои права по договору ипотеки без письменного согласия Залогодержателя.

6.5. Расходы по регистрации Договора в соответствующих государственных органах несет Залогодатель.

6.6. Неотделимые улучшения Помещения, произведенные Залогодателем в период действия договора ипотеки, являются предметом залога.

6.7. Договор ипотеки вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует до полного исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору.

7. Заключительные положения

7.1. Договор заключён в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны, а также один для Федеральной службы кадастра и картографии.

7.2. Любая договоренность между Сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из Договора, должна быть подтверждена Сторонами в форме дополнительных соглашений к договору ипотеки. Все изменения и дополнения к договору ипотеки считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны надлежащими уполномоченными представителями Сторон.

7.3. Сторона не вправе передавать свои права и обязательства по Договору третьим лицам без предварительного письменного согласия другой Стороны.

7.4. Ссылки на слово или термин в договоре ипотеки в единственном числе включают в себя ссылки на это слово или термин во множественном числе. Ссылки на слово или термин во множественном числе включают в себя ссылки на это слово или термин в единственном числе. Данное правило применимо, если из текста Договора не вытекает иное.

7.5. Стороны соглашаются, что за исключением сведений, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации не могут составлять коммерческую тайну юридического лица, содержание Договора, а также все документы, переданные Сторонами друг другу в связи с Договором, считаются конфиденциальными и относятся к коммерческой тайне Сторон, которая не подлежит разглашению без письменного согласия другой Стороны.

7.6. Для целей удобства в договоре ипотеки под Сторонами также понимаются их уполномоченные лица, а также их возможные правопреемники.

7.7. Уведомления и документы, передаваемые по Договору, направляются в письменном виде по следующим адресам:

7.7.1. Для Залогодателя: _____________________________________________________.

7.7.2. Для Залогодержателя: __________________________________________________.

7.8. Любые сообщения действительны со дня доставки по соответствующему адресу для корреспонденции.

7.9. В случае изменения адресов, указанных в п. 7.7. договора ипотеки и иных реквизитов одной из Сторон, она обязана в течение 10 (десяти) календарных дней уведомить об этом другую Сторону, в противном случае исполнение Стороной обязательств по прежним реквизитам будет считаться надлежащим исполнением обязательств по Договору.

7.10. Стороны договорились, что споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами и вытекающие из настоящего Договора или в связи с ним, будут разрешаться путем переговоров. В случае невозможности путем переговоров достичь соглашения по спорным вопросам в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с момента получения письменной претензии, споры разрешаются в суде по месту нахождения Помещения.

7.11. Стороны заключили настоящий договор ипотеки по доброй воле, содержание ст. ст. 334 — 356 Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» известно.

7.12. Приложения к Договору, являющиеся его неотъемлемой частью:

7.12.1. Поэтажный план и экспликация Помещения.

7.12.2. Устав ТСЖ (ЖК и т.п.) или протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о выборе способа управления.

7.12.3. Кредитный и/или иной договор, исполнение обязательства по которому обеспечивается ипотекой.

7.12.4. Закладная, если договором об ипотеке предусмотрено ее составление.

7.12.5. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на Помещение.

7.12.6. Документ, подтверждающий согласие членов семьи залогодателя на совершение сделки.

7.12.7. Решение полномочного органа Залогодержателя о совершении сделки.

8. Адреса и реквизиты Сторон

Залогодатель:

(Ф.И.О. полностью)

(кем, когда)

Залогодержатель:

________________________________________________________________________________

(Ф.И.О. полностью)

Адрес регистрации: ______________________________________________________________;

адрес фактического проживания:___________________________________________________;

паспорт: ______, ____________, выдан «___» ___________ 201_ г. ______________________;

(кем, когда)

телефоны: домашний: ________________, служебный: ____________________.

9. Подписи Сторон

Залогодержатель:Залогодатель:

____________________________ _____________________________

___________________________________________________________

(должность, подпись, Ф.И.О.) (подпись, Ф.И.О.)

ДОГОВОР
залога недвижимого имущества (квартиры), принадлежащей заемщику, для обеспечения возврата суммы займа по договору займа с залоговым обеспечением

дата и место подписания

___(наименование организации) ___, именуем__ в дальнейшем»Залогодержатель», в лице ___(должность, фамилия, имя, отчество) ___, действующ__ на основании, с одной стороны, и___(фамилия, имя, отчество, паспортные данные) ___, именуем__ в дальнейшем «Заемщик»или «Залогодатель», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
ТЕРМИНЫ
Федеральный закон — ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Гражданский кодекс — Гражданский кодекс Российской Федерации.

Предмет залога — _________________________

(характеристики квартиры)

Примечание: По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Залогодержатель, являющийся займодавцем по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к Заемщику по этому обязательству из стоимости Предмета залога другой стороны — Залогодателя преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.
Примечание: Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

1.2. Предмет залога остается во владении и пользовании Залогодателя.

1.3. Ипотека установлена в обеспечение обязательства по договору займа от «___»______ ____ г. N _____.
Сумма обязательства, обеспеченная ипотекой ____ (____________) рублей.

Размер процентов __________________ годовых (либо условия, позволяющие в надлежащий момент определить эти проценты).

Срок уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой _____________ (а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроки (периодичность) соответствующих платежей и размер каждого из них либо условия, позволяющие определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга)).

1.4. Ипотека обеспечивает уплату Залогодержателю основной суммы долга по договору займа полностью (либо в части, предусмотренной договором).

1.5. Ипотека обеспечивает также уплату процентов за пользование займом.

1.6. Ипотека обеспечивает (договором может быть установлено иное) также уплату Залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо Федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на Предмет залога;
4) в возмещение расходов по реализации Предмета залога.

1.7. Ипотека обеспечивает (договором может быть установлено иное) требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет Предмета залога.

1.8. Обязательства Заемщика перед Залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на пп. 3 и 4 п. 1 ст. 3 или на ст. 4 Федерального закона.

1.9. Предмет залога считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое (договором может быть установлено иное).

1.10. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки (договором может быть установлено иное).

1.11. Право собственности Залогодателя на Предмет залога подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав _______________ от _____________ года N ____ серии _________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «__»________ ____ г. сделана запись о регистрации N ______ (реестровый номер объекта) _________ (наименование органа, осуществившего государственную регистрацию права на недвижимость).

1.12. Инвентаризационная стоимость Предмета залога составляет ______________ рублей, что подтверждается справкой N ______ от «___»_________ ____ г., выданной ___________________________.

1.13. Предмет залога в целом оценивается Сторонами в _____________ (_______________) рублей на дату подписания Договора.

1.14. Последующий залог Предмета залога не допускается (договором может быть установлено иное).

1.15. Взыскание на Предмет залога обращается в соответствии с главой IX Федерального закона.

1.16. Реализация Предмета залога осуществляется в соответствии с главой X Федерального закона.

1.17. Освобождение Предмета залога осуществляется в порядке установленном ст. 35, п. 2 ст. 95 и п. 2 ч. 2 ст. 106 Жилищного кодекса Российской Федерации.

1.18. Залогодержатель вправе передать свои права другому лицу (договором может быть установлено иное):
— по договору об ипотеке;
— по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

1.19. К лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства (договором может быть установлено иное).
Такое лицо становится на место Залогодержателя по настоящему Договору.

1.20. Залогодатель, заключивший последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке, предусмотренные п. 1 ст. 9 Федерального закона.
Правила настоящего пункта не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

1.21. Предмет залога по договору об ипотеке может быть отчужден Залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия Залогодержателя (договором может быть установлено иное).

1.22. Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения Предмета залога.

1.23. Для обеспечения сохранности Предмета залога, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, Залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (п. п. 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса) и договором об ипотеке, а если они не установлены — необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям.
В случае реальной угрозы утраты или повреждения Предмета залога Залогодатель обязан уведомить об этом Залогодержателя.

1.24. В случаях предъявления к Залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на Предмет залога, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного Предмета залога либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого Предмета залога, Залогодатель обязан немедленно уведомить об этом Залогодержателя. При предъявлении к Залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде (далее — суд) он должен привлечь Залогодержателя к участию в деле.

1.25. В случаях, указанных в п. 1.23, Залогодатель должен использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на Предмет залога, предусмотренные ст. 12 Гражданского кодекса. Если Залогодатель отказался от защиты своих прав на Предмет залога или не осуществляет ее, Залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени Залогодателя без специальной доверенности и потребовать от Залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.

1.26. Если Предмет залога оказался в незаконном владении третьих лиц, Залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать этот Предмет залога из чужого незаконного владения в соответствии со статьями 301 — 303 Гражданского кодекса для передачи его во владение Залогодателя.

2. ГАРАНТИИ

2.1. Залогодатель подтверждает и гарантирует, что:

2.1.1. Действует в соответствии со своими интересами без принуждения.

2.1.2. Является полноправным и законным обладателем прав на Предмет залога. До момента заключения Договора Предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, права аренды Залогодателя никем не оспариваются, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав N ____ от «___»__________ ____ г., выданной __________________.
Примечание: При обремени Предмета залога Залогодатель предупреждает Залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).

2.1.3. Предмет залога не имеет каких-либо скрытых свойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча или повреждение.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Залогодатель обязан:

3.1.1. Не совершать действий, влекущих прекращение права залога или уменьшение стоимости Предмета залога.

3.1.2. Принимать меры, необходимые для защиты Предмета залога от посягательств третьих лиц.

3.1.3. Не препятствовать Залогодержателю производить осмотр Предмета залога в период действия Договора.

3.1.4. Гарантировать Залогодержателю, что переданный Предмет залога не будет перезаложен до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.

3.1.5. Немедленно сообщать Залогодержателю сведения об изменениях, происшедших с Предметом залога, о посягательствах третьих лиц на Предмет залога, о возникновении угрозы утраты или повреждения Предмета залога.

3.1.6. Не отчуждать, не переуступать Предмет залога третьим лицам без письменного согласия Залогодержателя.

3.1.7. Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности Предмета залога, включая его текущий и капитальный ремонт.

3.1.8. Нести риск случайной гибели или случайного повреждения Предмета залога.

3.1.9. Страховать Предмет залога.

3.2. Залогодатель вправе:

3.2.1. Владеть и пользоваться Предметом залога в соответствии с его прямым назначением и получать доходы от использования Предмета залога, обеспечивая его сохранность.

3.2.2. Прекратить обращение взыскания на Предмет залога в случае досрочного погашения обеспеченного залогом обязательства.

3.3. Залогодержатель вправе:

3.3.1. Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия использования Предмета залога.

3.3.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, предусмотренных действующим законодательством РФ, необходимых для сохранения Предмета залога. Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

3.3.3. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск о Предмете залога.

4. СТРАХОВАНИЕ

4.1. Залогодатель страхует Предмет залога за свой счет на сумму не ниже суммы обеспеченного ипотекой обязательства в пользу Залогодержателя (выгодоприобретатель).

4.2. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение Предмета залога произошли по причинам, за которые он отвечает.

4.3. При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом, права выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.

5. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. Настоящий Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

5.2. После регистрации настоящего Договора, заключающейся в удостоверении посредством совершения специальной регистрационной надписи на Договоре, один оригинал Договора передается Залогодержателю, а другой — Залогодателю.

5.3. Изменение и расторжение настоящего Договора производятся по взаимному соглашению Сторон в установленном законом порядке путем заключения дополнительного соглашения в письменной форме и зарегистрированного в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

5.4. Расходы по оформлению и регистрации настоящего Договора по соглашению Сторон возложены на Залогодателя.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. В случае нарушения Залогодателем п. 2.1 Договора Залогодатель будет обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере ___% (________ процентов) от стоимости Предмета залога. Штраф уплачивается Залогодателем в течение ____ рабочих дней с момента получения от Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору.

7. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

7.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке и действует до полного исполнения обязательств Заемщика по Договору займа и Залогодателя по настоящему Договору.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Все споры, возникающие в процессе исполнения настоящего Договора, будут в предварительном порядке рассматриваться Сторонами в целях выработки взаимоприемлемого решения. При недостижении договоренности спор будет разрешаться в ____________ в соответствии с действующим законодательством РФ.

8.2. Если одна из Сторон изменит свой адрес, то она будет обязана информировать об этом другую Сторону до государственной регистрации соответствующих изменений в учредительных документах, но не позднее _____ (_______) календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов.
В случае изменения одной из Сторон банковских реквизитов она обязана информировать об этом другую Сторону до вступления изменений в силу, но не позднее _____ (__________) календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов.

8.3. Любое уведомление и иное сообщение, направляемое Сторонами друг другу по Договору, должно быть совершено в письменной форме и за подписью уполномоченного лица. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено с курьером, передано по факсимильной связи по реквизитам, указанным в ст. 9 настоящего Договора.

8.4. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах — по одному экземпляру для каждой из Сторон, один экземпляр хранится в ___________.

ДОГОВОР №
залога недвижимости
г.________________________________________________________ «_____» ___________ _____г.
___________________________________________________________________________________
(наименование организации)
именуем в дальнейшем «Залогодержатель», в лице__________________________________________

(должность, фамилия, имя, отчество)
действующего на основании___________________________________________________, с одной стороны,
(Устава)
И ________________________________________________________________________________________,
(наименование организации)
именуем в дальнейшем «Залогодатель», в лице _____________________________________________
__________________________________________________________________________________________
(фамилия, имя, отчество)
действующего на основании __________________________________________________, с другой стороны,
(Устава)
заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1 Предметом настоящего Договора является передача в залог Залогодержателю принадлежащего
Залогодателю на праве собствен¬ности недвижимого имущества и права аренды на соответствующий земельный участок, на котором находится это имущество (далее — «Предмет залога»).
1.2. Предметом залога является:
1.2.1. Принадлежащий Залогодателю на праве собственности объ¬ект недвижимости — здание площадью
() кв. м, по адресу: , под инвентарным номером согласно копии экспликации Территориаль¬ного бюро технической инвентаризации __________ от «______ «__________г., составленной по состоянию на «_____"_______ ___г., яв¬ляющейся неотъемлемой частью Договора (Приложение № 1).
Границы здания, входящего в Предмет залога, установлены в соответствии с копиями поэтажных планов Территориального бюро технической инвентаризации _____________ от «____ «_________ ____г., являющихся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 2).
1.2.2. Право аренды земельного участка площадью, функцио¬нально обеспечивающей находящееся на ней закладываемое здание, составляющей (_____) кв. м в соответствии с планом земельного участка, являющимся неотъемлемой частью на¬стоящего Договора (Приложение № 3).
1.3. Право собственности Залогодателя на здание, указанное в подп. 1.2.1 настоящего Договора, принадлежит на основании договора № от " " г.,
(купли-продажи, приватизации и т. п.)
что подтверждается записью о государственной регистрации № _____ (отдел органа регистрации недвижимости)
от " " г. (свидетельство о государственной реги¬страции права от «____» ______ ___ г.).
1.4. Право аренды Залогодателя на земельный участок, указан¬ный в подп. 1.2.2 Договора, подтверждается договором аренды зе¬мельного участка № от «____» _____ ___ г., заключенным с
на срок до " " ___ г.
1.5. Инвентаризационная стоимость указанного в подп. 1.2.1 объ¬екта недвижимости составляет (____) рубля,
что подтверждается справкой № от " " г., выданной Территориальным БТИ.
1.6. Предмет залога в целом оценивается Сторонами в дол¬ларов США, что составляет
(____) рублей по курсу ЦБ РФ на дату подписания настоящего Договора.
1.7. Последующий залог Предмета залога без письменного согла¬сия Залогодержателя не допускается.
1.8. Предмет залога остается в пользовании и владении Залого¬дателя.
2. Обязательства, исполнение которых обеспечено залогом
2.1. Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств Залогодателя, перед Залогодержателем по договору о предоставле¬нии кредита № от «____ " _____ ___ г. (далее — «Кредит¬ный договор»), который вступает в силу с момента его подписания и действует до полного погашения суммы кредита и уплаты процентов по нему. В случае частичного исполнения обязательства, предусмо¬тренного Кредитным договором, залог сохраняется в первоначаль¬ном объеме до полного исполнения обеспеченного обязательства. Кредитный договор является неотъемлемой частью настоящего До¬говора.

2.2. Сумма кредита составляет (____) долларов США.
Сумма кредита выдается в течение трех банковских дней с момента регистрации настоящего Договора в органах регистрации не¬движимого имущества.
2.3. Процентная ставка по кредиту составляет % годовых.
3. Заявления и гарантии
3.1. Залогодатель подтверждает и гарантирует, что:
3.1.1 Действует в соответствии с полномочиями, установленными его учредительными документами.
3.1.2 Является полноправным и законным обладателем прав на Предмет залога. До момента заключения Договора Предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не об¬ременен правами третьих лиц, права аренды Залогодателя никем не оспариваются.
3.1.3 Возражений против обременения залогом земельного участка со стороны ___________________________________________________________________________________
(собственник земельного участка)
не имеется, что подтверждается _____________________________________________________.
(справкой (или соглашением) собственника земельного участка)
3.1.4 Предмет залога не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча или повреждение.
4. Права и обязанности сторон
4.1. Залогодатель обязан:
4.1.1 Не совершать действий, влекущих прекращение права за¬лога или уменьшение стоимости заложенного имущества.
4.1.2 Принимать меры, необходимые для защиты Предмета за¬лога от посягательств третьих лиц.
4.1.3 Не препятствовать Залогодержателю производить осмотр Предмета залога в период действия настоящего Договора.
4.1.4 Гарантировать Залогодержателю, что переданный Предмет залога не будет перезаложен до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.
4.1.5 Немедленно сообщать Залогодержателю сведения об изменениях, происшедших с Предметом залога, о посягательствах тре¬тьих лиц на Предмет залога, о возникновении угрозы утраты или повреждения Предмета залога.
4.1.6 Не отчуждать, не переуступать Предмет залога третьим лицам без письменного согласия Залогодержателя.
4.1.7 Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности Предмета залога, включая его текущий и капитальный ремонт.
4.1.8 Нести риск случайной гибели или случайного повреждения Предмета залога.
4.2 Залогодатель вправе:
4.2.1 Владеть и пользоваться заложенным имуществом в соответствии с его прямым назначением и получать доходы от использования Предмета залога, обеспечивая его сохранность.
4.2.2 Прекратить обращение взыскания на Предмет залога в случае досрочного погашения обеспеченного залогом обязательства.
4.3 Залогодержатель вправе:
4.3.1 Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия использования Предмета залога.
4.3.2 Требовать от Залогодателя принятия мер, предусмотренных действующим законодательством РФ, необходимых для сохранения Предмета залога. Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного за¬логом обязательства в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
4.3.3 Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск об имуществе, являющемся Предметом залога по До¬говору.
5. Обращение взыскания на предмет залога
5.1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет за¬лога в случае неисполнения Залогодателем обязательств, определенных в условиях Кредитного договора, по истечении ________________________________
после наступления срока исполнения указанных обязательств, в том числе: при неуплате или несвоевременной уплате суммы основного долга полностью или в части, а также при нарушении сроков внесения процентов за пользование кредитом.
5.2. Обращение взыскания на Предмет залога производится по решению суда в соответствии с действующим законодательством РФ.
5.3. Залог объектов недвижимости обеспечивает требования Залогодержателя по Кредитному договору в том объеме, в каком они существуют к моменту их фактического исполнения Залогодателем, включая проценты, повышенные проценты за просрочку платежей, а также возмещение расходов по взысканию и по реализации заложенного имущества.
Сумма, полученная от реализации Предмета залога, поступает в погашение задолженности по Кредитному договору в следующем порядке:
— на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности;
— на уплату штрафов и неустоек;
— на уплату просроченных процентов за пользование кредитом;
— на уплату срочных процентов;
— на погашение просроченной задолженности по кредиту;
— на погашение срочной задолженности по кредиту.
6. Дополнительные условия
6.1 Настоящий Договор подлежит регистрации в установленном порядке и считается вступившим в законную силу с момента его ре¬гистрации.
6.2 Изменение и расторжение настоящего Договора производится по взаимному соглашению Сторон в установленном законом порядке путем заключения дополнительного соглашения, зарегистрирован¬ного в установленном законодательством РФ порядке.
6.3 Расходы по оформлению и регистрации настоящего Договора по соглашению Сторон возложены на Залогодателя.
7. Ответственность сторон
7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
8. Срок действия договора
8.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует до полного исполнения обязательств Залогодателя по Основному договору.
9. Заключительные положения
9.1 Все споры, возникающие в процессе исполнения настоящего Договора, будут в предварительном порядке рассматриваться Сторонами в целях выработки взаимоприемлемого решения. При недостижении договоренности спор будет разрешаться в соответствии с действующим законодательством РФ.
9.2 В случае изменения одной из Сторон банковских реквизитов или иных реквизитов она обязана информировать об этом другую Сторону до вступления изменений в силу, но не позднее () календарных дней с момента фактического изменения реквизитов.
9.3. Любое уведомление и иное сообщение, направляемое Сторонами друг другу по Договору, должно быть совершено в письменной форме и за подписью уполномоченного лица. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено с курьером, передано по факсимильной связи по реквизитам, указанным в разделе 10 настоящего Договора.
9.4 Настоящий Договор составлен в трех экземплярах — по одно¬му экземпляру для каждой из Сторон, один экземпляр для органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
10. Юридические адреса и иные реквизиты сторон
Залогодатель: Залогодержатель:
Наименование
организации Наименование
организации
Юридический адрес Юридический адрес
ИНН
Код по ОКПО Код по ОКПО
к/с к/с
В банке в ГРКЦ ЦБ
БИК
Ф.И.О. Ф.И.О.
Подпись
м.п. М.П.

Договор залога недвижимости (ипотеки): основные условия

ВАЖНО! Специальные нормы об ипотеке содержатся в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102-ФЗ).

В нем, в частности, предусмотрены следующие особенности:

• Существенными условиями договора залога недвижимого имущества, в дополнение к указанным в ст. 339 Гражданского кодекса РФ (предмет залога, существо, размер и срок исполнения обеспеченного обязательства), являются оценка ОН, основание возникновения обеспечиваемого обязательства, указание на зарегистрированные в Росреестре правоустанавливающие документы (подп. 1, 2, 4 ст. 9 закона № 102-ФЗ).
• ОН всегда остается в пользовании залогодателя (ст. 1, 29 закона № 102-ФЗ).
• Предмет договора должен быть описан определенным образом: с указанием его адреса и характеристик, достаточных для идентификации (площадь, кадастровый номер) (ст. 9 закона № 102-ФЗ). Как правило, это делается на основании документа кадастрового учета.
• Вместе с ипотекой строения одновременно устанавливается залог на земельный участок или право его аренды (ст. 69 закона № 102-ФЗ).

Правовой режим закладной

По условиям договора залога недвижимого имущества в удостоверение прав залогодержателя может быть выдана закладная (п. 6 ст. 9 закона № 102-ФЗ).

ВАЖНО! Закладная является документарной именной ценной бумагой, из этого вытекают особенности регулирования ее обращения (преимущества быстрого оборота), а также высокие риски, связанные с возможностью ее утраты или вероятных злоупотреблений (кражи, подделки).С 01.07.2018 возможна выдача бездокументарной закладной в форме электронного документа (п. 3 ст. 13 закона № 102)

В силу ст. 13 закона № 102-ФЗ этот документ удостоверяет права:

• получения причитающегося по обеспеченному обязательству без дополнительных доказательств (текст закладной имеет приоритет над текстом договора ипотеки — ст. 14 закона № 102-ФЗ);
• залога на ОН.

Закладная подлежит удостоверению Росреестром. В качестве ценной бумаги она может быть передана для хранения и учета в специализированную организацию — депозитарий. Бездокументарная закладная в обязательном порядке передается в депозитарий (п. 1 ст. 13.2 закона № 102).

Текст закладной должен соответствовать требованиям, изложенным в ст. 14 закона № 102-ФЗ. Права по документарной закладной передаются по сделке, совершаемой в простой письменной форме: путем совершения надписи на закладной или подписания отдельного договора с условием выполнения учетных действий по счету депо депозитарием (ст. 48 закона № 102-ФЗ). Переход прав по электронной закладной осуществляется путем внесения записи по счету депо.

Образец договора залога недвижимого имущества между юридическими лицами

В статье размещен образец договора залога недвижимости, который предназначен для случаев, когда его сторонами являются юридические лица. В случае его применения к отношениям с физическим лицом при заключении договора и уступке прав по нему необходимо учитывать положения закона № 102-ФЗ, относящиеся к таким ситуациям (ст. 9.1, 74-78 и др.).

При составлении договора особого внимания требуют последствия неисполнения обеспеченного обязательства. Законодательство допускает установление в договоре внесудебного порядка вместо необходимости обращения в суд (действует по умолчанию). Обе процедуры описаны в наших материалах: Судебная практика по обращению взыскания на заложенное имущество , Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество . Внесудебный порядок в большей степени отвечает интересам кредитора.

Шаблон договора, который можно взять за основу, доступен для скачивания по ссылке: Образец договора залога между юридическими лицами .

Итак, залог недвижимости урегулирован специальным законом и требует регистрации. Договор должен соответствовать некоторым специальным требованиям (ОН остается у залогодателя, предмет залога должен быть учтен в кадастре недвижимости, а право залогодателя зарегистрировано). На основании ипотеки может быть оформлена особая ценная бумага — закладная.