Как государство защищает обманутых дольщиков. Способы защиты прав дольщиков

Разработчики закона исходят из того, что факт защиты дольщиков от многих рисков с помощью гарантий фонда повысит прозрачность рынка долевого строительства и позволит привлечь в отрасль значительный объем средств, что, в свою очередь, подстегнет жилищное строительство.

Сегодня подобные фонды существуют более чем в 20 странах мира. Они характеризуются разнообразием критериев по таким параметрам, как отбор застройщиков для участия в системе, принципы расчета отчислений, варианты и предельный размер компенсации.

Главные характеристики российской системы защиты прав граждан – участников долевого строительства по новому закону:

обязательное участие застройщиков, привлекающих средства дольщиков;

фиксированный тариф – 1,2% от цены каждого заключенного договора долевого участия;

компенсации в виде финансирования завершения строительства (если это экономически целесообразно) или возврата денежных средств дольщику.

Кроме того, уточнены финансовые требования к застройщику, привлекающему средства граждан:

достаточность собственных средств в размере 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства;

минимальный остаток денежных средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости на дату получения разрешения привлекать средства участников долевого строительства.

Опыт системы страхования вкладов

В зависимости от форм, масштаба и структуры предоставляемых гарантий совокупное влияние систем защиты прав участников жилищного строительства на стабильность строительной отрасли может быть как положительным, так и отрицательным. На это указывает международный опыт исследования результатов деятельности похожих по функциям институтов – систем страхования (гарантирования) банковских вкладов.

Ряд исследователей приходят к выводу, что система страхования вкладов помогает не допустить «набегов вкладчиков». Это обеспечивает устойчивость банковского сектора в целом. Кроме того, страхование вкладов может способствовать процессу восстановления доверия вкладчиков, например, в посткризисные периоды.

В свою очередь, внедрение механизма гарантирования жилищного строительства (защиты прав дольщиков) может привлечь дополнительные недорогие инвестиции в строительство жилья на самых ранних стадиях. Согласно оценкам, спрос на строящееся жилье на первых двух стадиях (проектная декларация и котлован) в результате работы фонда суммарно может увеличиться вчетверо.

Как известно, при строительстве многоквартирного дома в основном используются три источника финансирования: собственные средства, заемные средства и средства дольщиков. При этом самым выгодным источником для застройщиков является именно последний. Таким образом, ожидаемый дополнительный приток финансирования объектов на самых ранних этапах будет способствовать большей устойчивости отрасли в силу меньшей кредитной нагрузки на застройщиков. Косвенным эффектом может быть увеличение объема жилищного строительства и уменьшение чувствительности к кризисным периодам, когда фактически происходит «бегство» мелких инвесторов по аналогии с банковским сектором. Ведь на фоне неустойчивой ситуации в отрасли люди, будучи не уверенными в защите своих вложений, откладывают покупку квартиры. А сжатие спроса в строительстве ведет к ухудшению общеэкономической ситуации и дальнейшему усугублению кризиса в отрасли. Исходя из этой логики, значительно снизив риски участия граждан в долевом строительстве, можно повысить стабильность сектора.

В то же время часть исследований указывает на негативное или неоднозначное воздействие системы страхования вкладов на устойчивость банковской системы. Ряд авторов приходят к выводу, что система страхования вкладов способствует возникновению или усугублению проблемы «морального риска», стимулируя банки принимать чрезмерные риски (Merton, 1977).

Так, при внедрении системы страхования вкладов в отношениях банк – вкладчик появляется третья сторона – гарант. Топ-менеджмент банка понимает, что у вкладчиков исчезают стимулы мониторить риски банка. И это позволяет банкам вести более рискованную деятельность, беспокоясь только о доходности своих вложений. Даже если риск реализуется, вкладчики получат гарантированные им суммы, а ущерб понесет в первую очередь сам гарант (государство).

В случае со строительством наличие слишком сильных гарантий от потерь для инвесторов-дольщиков может привести к тому, что компании, не имеющие необходимого опыта или хорошо просчитанных проектов, начнут без труда привлекать большой объем инвестиций.

Направление воздействия систем гарантирования прав дольщиков на строительную отрасль также в решающей мере зависит от степени жесткости контроля со стороны за финансовой устойчивостью и хозяйственной эффективностью компаний-участниц. Очевидно, что для системы защиты прав участников строительства существуют оптимумы по таким параметрам, как предельный размер компенсации, величина и дифференцированность тарифа, критерии отбора застройщиков, при которых негативные эффекты на устойчивость отрасли минимизируются, а позитивные – максимизируются.

Неоднозначный российский вклад

Российская система страхования вкладов после своего создания в 2004 г. позволила существенно повысить доверие вкладчиков к банкам, что отразилось на последующем притоке вкладов в банковскую систему.

При создании российской системы страхования вкладов ставка ежеквартальных взносов составляла 0,15% от остатков на депозитах физических лиц. В 2007 г. ставка была снижена до 0,13%, в кризисном 2008-м – до 0,1%.

Отсутствие дифференциации по взносам на первых этапах развития системы страхования вкладов вело к усилению позиций рисковых банков, привлекавших вкладчиков высокими ставками по депозитам.

С 1 июля 2015 г. введены дифференцированные взносы для банков в зависимости от размера ставок по депозитам. С 1 января 2016 г. масштаб страховых взносов привязывался не только к размеру ставок по депозитам, но и к расчетным показателям финансовой устойчивости банка. Сейчас применяется три типа ставок по страховым взносам в Фонд обязательного страхования вкладов (ФОСВ): базовая, дополнительная, повышенная.

Объем поступающих в систему страховых взносов не позволяет покрывать необходимый объем страховых выплат ФОСВ по вкладам в банкротящихся кредитных организациях. Поэтому привлекаются ресурсы от Банка России – объем средств, полученных АСВ в целях поддержания финансовой устойчивости системы страхования вкладов, финансирования выплат возмещения по вкладам, а также для осуществления мероприятий по предупреждению банкротства кредитных организаций, суммарно достиг более 1,6 трлн руб. на начало 2017 г.

Что делать

Для российской системы защиты прав граждан – участников долевого строительства характерно, во-первых, отсутствие дифференциации тарифа для застройщиков – нет привязки к уровню риска застройщика. Во-вторых, сейчас установлен заниженный уровень тарифа, не позволяющий этой системе даже в долгосрочной перспективе выйти на бездефицитный бюджет. Так, например, при сохранении текущих тенденций в строительной отрасли и средней интенсивности банкротств объем потерь в ближайшие годы, скорее всего, в несколько раз превысит объем привлеченных фондом средств от застройщиков при текущей ставке в 1,2%.

Все это в сумме создает опасность перекладывания совокупных издержек по гарантированию долевого участия граждан с недобросовестных и высокорискованных застройщиков на добросовестных и низкорискованных.

Одна из наиболее ярких иллюстраций этой негативной ситуации – опыт Австралии, где начиная с конца 2016 г. подобный гарантийный фонд HBCF находится в стадии реформирования в связи с финансовой неустойчивостью. У него образовалась большая дыра в собственном капитале (около $400 млн) в силу того, что текущие премии не в состоянии покрыть страховые выплаты и операционные издержки.

Чтобы не повторять уже известных из международного и отечественного опыта ошибок, необходимо разумно повысить уровень обязательного взноса, а также сделать его дифференцированным. Тариф отчислений должен быть не просто аппроксимацией страховой ставки, а величиной, учитывающей как микроэкономические, так и макроэкономические риски.

В качестве одного из ориентиров может быть использован опыт Казахстана, где в прошлом году был создан Фонд гарантирования для участников долевого строительства с дифференцированным гарантийным взносом (2,0–6,0%). Величина этого взноса зависит от успешности операционной деятельности застройщика: прибыльности, ликвидности, долговой нагрузки, объема введенного в эксплуатацию жилья, наличия неисполненных решений суда имущественного характера и др. Целесообразно подумать также о привязке уровня тарифа к сроку участия в системе гарантирования (как в Великобритании), технической оснащенности застройщика (как в Казахстане и Австралии).

Разумное дифференцированное повышение тарифа, обусловленное всесторонним учетом микроэкономических рисков застройщиков и макроэкономических рисков всей системы, сможет способствовать сбалансированности и устойчивости отрасли, придать второе дыхание долевому финансированию.

Привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) допускается только теми лицами и теми способами, которые установлены законом. Если привлечение осуществляется не по закону, гражданин может защитить свои права в суде. Рассмотрим некоторые аспекты защиты прав дольщиков.

Закон – не указ

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 этого Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства (далее – дольщики), с 1 апреля 2005 года. Только договоры, заключенные в соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, подлежат государственной регистрации.

Отношения, возникшие у дольщиков с застройщиками до этой даты, регламентируются ГК РФ, а также законодательством о защите прав потребителей. Согласно ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денег дольщиков с возникновением у них права собственности на конкретные квартиры до введения их в эксплуатацию допускается только:

• на основании договора участия в долевом строительстве;
• путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;
• жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Часть 2.1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ устанавливает прямой запрет на привлечение денег граждан для строительства в нарушение требований, приведенных в ч. 2 ст. 1 данного Закона. Согласно ч. 2.2 этой же статьи лица, привлекающие деньги граждан для строительства в нарушение вышеназванных требований, несут ответственность в соответствии с законодательством РФ об административных правонарушениях.

Анализ судебной практики показывает, что привлечение денег дольщиков в нарушение действующего законодательства продолжается, по-прежнему заключаются:

• договоры купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
• предварительные договоры участия в долевом строительстве;
• предварительные договоры купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
• договоры займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
• договоры внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность;
• договоры простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
• договоры инвестирования строительства;
• иные договоры, связанные с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

Возмещение убытков

Если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Законом N 214-ФЗ, и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Законе, способами, гражданин на основании ч. 3 ст. 3 этого Закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

Так, в одном деле Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ при вынесении заочного решения от 17.11.2010 по иску М. к ЗАО “Желдорипотека” о защите прав потребителя установил, что ответчик заключил с истцом предварительный договор купли-продажи квартиры, получив от него денежные средства в счет ее оплаты до окончания строительства дома и приобретения права собственности на квартиры в нем. Соответствующая денежная сумма была внесена М. частично за счет денежных средств, предоставленных на основании кредитного договора.

Суд пришел к выводу о том, что ЗАО “Желдорипотека” не имело цели приобретения квартир в строящемся многоквартирном доме в свою собственность, а ставило цель привлечь денежные средства граждан, в том числе истца, для строительства многоквартирного жилого дома.

Суд указал, что обязательным условием приобретения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома является соблюдение им не только требований, указанных в ч. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, наличие права на земельный участок), но и требований ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 указанного Закона (заключение договора участия в долевом строительстве, подлежащего государственной регистрации). Но ответчик привлекал денежные средства для целей строительства многоквартирного дома, не имея на это права в соответствии с Законом N 214-ФЗ.

Суд признал обоснованными требования истца о взыскании суммы, переданной в счет оплаты стоимости квартиры, процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, в двойном размере, убытков в виде уплаты банку процентов, предусмотренных кредитным договором, и страховых премий, а также компенсации морального вреда, причиненного истцу незаконными действиями ответчика, связанными с неправомерным привлечением и использованием его денежных средств.

Дольщик-потребитель

К отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии Законом N 214-ФЗ, и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство РФ о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.

В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя.

Суд также разрешает вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей”.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Между М. и ЗАО “Домостроительный комбинат N 3” заключен договор целевого денежного займа для строительства жилого комплекса, в соответствии с которым М. принял на себя обязательство по передаче ответчику беспроцентного займа в указанной в договоре сумме, а ответчик – обязательство по целевому использованию переданных денежных средств, а также соглашение, по условиям которого был определен способ погашения займа – путем передачи в собственность М. квартиры, расположенной в указанном жилом комплексе. В названном соглашении были определены проектные характеристики квартиры и характеристики ее отделки, а также установлен срок передачи квартиры.

Обязательства по передаче денежных средств М. исполнены в полном объеме. Квартира передана М. с нарушением предусмотренного соглашением срока.

Петрозаводский городской суд Республики Карелия при рассмотрении дела по требованию М. о взыскании с ЗАО “Домостроительный комбинат N 3” неустойки за нарушение срока передачи квартиры и компенсации морального вреда указал следующее.

Договор займа предполагает возврат такой же суммы денег, какая получена заемщиком; в ходе судебного разбирательства было установлено, что возврат денежных средств М. не предполагался.

При таких обстоятельствах, исходя из анализа условий заключенных сторонами договора и соглашения, а также совершения сторонами действий во исполнение принятых обязательств, суд пришел к выводу о том, что представленный договор целевого займа не отвечает признакам займа, между сторонами фактически был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на спорное правоотношение распространяется действие Закона N 214-ФЗ.

На основании изложенного, а также с учетом ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ “О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации” суд вынес решение о взыскании с ответчика неустойки, предусмотренной ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

Кроме того, в соответствии с п. 6 ст. 13 и ст. 15 Закона N 2300-1 суд принял решение о взыскании с ответчика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и компенсации морального вреда, причиненного истцу нарушением прав потребителя.

Подлежит госрегистрации

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам п. 1 ст. 2 и ч. ч. 1, 2 ст. 3 названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по представлению документов на государственную регистрацию.

Так, Ленинский районный суд г. Ижевска по иску В. к ООО “Энергомикс” признал основным заключенный сторонами предварительный договор участия в долевом строительстве и принял решение о его регистрации и возложении на ответчика обязанности по представлению необходимых для государственной регистрации договора документов: разрешения на строительство; проектной декларации; плана создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договора поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения своих обязательств выбрано поручительство.

При вынесении решения суд исходил из содержания предварительного договора и пришел к выводу о наличии в нем условий договора участия в долевом строительстве (в частности, сведений об объекте долевого строительства, размера денежных средств, подлежащих уплате В. для строительства объекта).

Членские отношения

Пункт 3 ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ допускает привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию. Однако отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Законом не регулируются.

Приведем пример.

На основании соглашения о перемене лиц в договоре о внесении паевых взносов к Ш. перешло право требования к жилищно-строительному кооперативу “Южный” передачи в собственность на условиях договора квартиры в жилом доме, строительство которого названный ЖСК обязался осуществить в предусмотренный договором срок. Поскольку квартира ему не была своевременно передана, Ш. обратился в Ленинский районный суд г. Екатеринбурга с иском к ЖСК о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, внесенными по договору о внесении паевых взносов, и компенсации морального вреда. Решением суда с ответчика в пользу истца взысканы неустойка за нарушение сроков передачи члену кооператива квартиры и компенсация морального вреда.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда отменила решение районного суда, приняв по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Ш.

Суд отметил, что из содержания договора о внесении паевых взносов, а также устава ЖСК “Южный” следует, что между жилищным кооперативом и его членом возникли не обязательственные (договорные), а корпоративные (членские) отношения, регулируемые уставом данной организации, которые не подпадают под действие Закона N 2300-1. Поскольку ни договором, ни законом неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства в данном случае не предусмотрена, то отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части ее взыскания. Учитывая, что на спорные правоотношения положения Закона N 2300-1 не распространяются, также отсутствуют основания для взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда.

Предварительный договор

Из судебной практики следует, что требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

Так, в одном деле С. и ЗАО подписали договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры. Свои обязательства по уплате стоимости квартиры С. выполнила полностью. ЗАО в нарушение условий предварительного договора купли-продажи обязанность по передаче квартиры в собственность С. в предусмотренный договором срок не исполнило. Жилой дом не введен в эксплуатацию.

Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 23.04.2010 за С. было признано право на проинвестированную долю жилого помещения в виде квартиры с указанными характеристиками.

Решением того же суда от 21.04.2011 за С. было признано право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по указанному в договоре адресу в виде квартиры с определенными в договоре характеристиками, а также определен размер этой доли. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14.07.2011 решение Никулинского районного суда г. Москвы от 21.04.2011 отменено и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд второй инстанции, сославшись на положения ст. ст. 8, 9 Закона N 214-ФЗ, указал, что раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после ввода его в эксплуатацию. В связи с тем что жилой дом в эксплуатацию не введен, отсутствует возможность признания за истцом права собственности на объект незавершенного строительства с определением доли пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче по завершении строительства с последующей государственной регистрацией.

Признание права общей долевой собственности на объект недвижимости, по мнению суда второй инстанции, не влечет признания за отдельным дольщиком права собственности на часть объекта недвижимости, поскольку для этого требуется выделение в натуре доли из общего имущества. На момент рассмотрения дела в суде это было невозможно ввиду того, что объект недвижимости в эксплуатацию не введен.

Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ не согласилась с выводами суда второй инстанции, отменила их, оставив в силе ранее вынесенное судебное постановление – решение Никулинского районного суда г. Москвы от 21.04.2011.