Система генерального подряда в договорных подрядных отношениях. Функции генподрядчика в строительстве: нормативные документы

Виды договора подряда на капитальное строительство.

Взаимоотношения между участниками строительства находят свое правовое оформление и выражение в различных видах упомянутого договора. Последние вытекают из различий: а) в сроках производства работ, б) в системе договорных связей на конкретных стройках и месте договора.в этой системе

и в) в характере выполняемых работ.

Любой из договоров подряда на капитальное строительство должен быть охарактеризован с позиции всех трех указанных признаков. Ввиду этого дать правильную и полную классификацию названных договоров можно лишь в том случае, если классифицировать их по каждому из вышеуказанных признаков в отдельности.

Придерживаясь подобного принципа, можно выделить следующие виды договора подряда на капитальное строительство.

1. По сроку действия договора: а) генеральный договор, б) годовой договор, в) договор в пределах года без генерального.

2. По системе договорных связей на стройке и месту договора в этой системе: а) главный подрядный договор, б) субподрядный договор, в) прямой подрядный договор.

3. По характеру выполняемых работ: а) договор на подготовительные работы к строительству основных объектов, б) договор на строительно-монтажные работы", в) договор на специальные строительные работы, г) договор на монтажные работы (например, на монтаж металлоконструкций и т. п.), д) договор на монтаж оборудования.

Рассмотрение любого договора подряда на капитальное строительство с позиций всех трех упомянутых признаков позволяет дать ему такое наименование, которое характеризует основные черты данного договора (например, генеральный субподрядный договор на специальные строительные работы; годовой прямой договор на монтаж оборудования и т. д.).

Система договорных связей в капитальном строительстве применяется в двух основных вариантах. В современных условиях широко развитой специализации строительных организаций и господства подрядного способа производства работ наиболее распространенной гражданско-правовой формой экономических отношений по капитальному строительству является так называемая система генерального подряда. Данная система договорных связей законодательно закреплена в ст. 68 Основ (ст. 369 ГК). Применение системы генерального подряда является обязательным во всех случаях, когда сооружение объекта ведется подрядным способом и осуществляется несколькими строительными организациями.

В остальных случаях заключаются прямые договоры между заказчиками и подрядчиками.

Система генерального подряда. Главный подрядный и субподрядный договоры. Система генерального подряда характеризуется следующими основными чертами. Заказчик заключает

* Имеется в виду договор, по которому заказчик поручает выполнение всех комплексов работ по объекту одной строительной органиаации - подрядчику или генеральному подрядчику.

договор на сооружение объекта с одной, обусловленной планом строительной организацией - генеральным подрядчиком и передает ему по данному договору производство всех работ по объекту. Этот договор назван нами главным подрядным договором. Генеральный подрядчик собственными силами выполняет основной объем общестроительных работ либо один из их комплексов. Для производства комплексов остальных общестроительных, а также различных специальных работ по объекту генподрядчик привлекает в соответствии с планом надлежащие специализированные строительные и монтажные организации путем заключения с ними договоров, именуемых договорами субподряда (ч. I ст. 68 Основ, ч. I ст. 369 ГК).

Генподрядчик несет перед заказчиком ответственность за качественное и своевременное выполнение всех работ, производимых как им самим, так и его субподрядчиками (ст. 5 Правил). Будучи ответственным за строительство объекта в целом, генподрядчик в связи с этим наделен правами организатора и руководителя всех работ на площадке.

Таким образом, система генерального подряда представляет собой гражданско-правовую форму хозяйственных отношений между заказчиком и генеральным подрядчиком и отношений производственного кооперирования последнего с другими под-" рядчиками при осуществлении планового строительства подрядным способом. Она выражается в совокупности главного подрядного договора между заказчиком и генподрядчиком на весь объем работ по объекту (1-е звено в системе договоров на стройке) и заключаемых на основе этого договора и в его частичное исполнение субподрядных договоров между генподрядчиком и специализированными строительными организациями на производство отдельных комплексов различных работ по тому же объекту (2-е звено договоров) ".

Основными особенностями субподрядного договора являются следующие. Во-первых, он заключается на основе и в частичное исполнение главного подрядного договора и потому составляет второе звено в системе договорных связей на стройке.

Во-вторых, предмет данного договора -- не выстроенный объект, а лишь один или несколько законченных комплексов тех или иных работ по объекту. В-третьих, обе стороны в данном договоре- являются подрядными строительными организациями, а их, договорные отношения - отношениями производственного кооперирования. Имеются и иные, менее существенные особенности.

" В некоторых случаях наряду с обычными.субподрядчиками одна из специализированных организаций выступает в роли главного субподрядчика, привлекающего к строительству объекта другие специализированные организации на правах дубльсубподрядчиков. В подобных случаях на стройке имеет место сочетание двухзвенной и трехзвенной систем договоров,

Таким образом, субподрядный договор-это заключаемый на основе плана и главного подрядного договора договор между двумя социалистическими организациями, в соответствии с которым одна сторона (субподрядчик-подрядная^ специализированная строительная -или монтажная организация) обязуется своими силами и средствами выполнить и сдать в законченном виде в установленный срок один или несколько комплексов строительно-монтажных работ в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, а другая сторона (генеральный подрядчик - подрядная общестроительная или специализированная организация) обязуется предоставить контрагенту необходимый фронт работ на сооружаемом объекте, передать утвержденную проектно-сметную документацию, принять законченные комплексы работ н оплатить их.

Прямой договор. Наряду с главным подрядным и субподрядным договорами в строительстве довольно широкое применение находит еще одна форма договорных связей: уже упоминавшийся прямой договор подряда -на капитальное строительство.

Прямыми являются все договоры, которые заключаются заказчиками с подрядными организациями непосредственно, а не через генподрядчика. Прямые договоры заключаются цо объектам, создаваемым или реконструируемым хозяйственно-подрядным.,(смешанным) способом. На таких объектах система договорных связей представляет собой совокупность ряда прямых договоров между заказчиком и привлеченными им подрядчиками.

Заключение прямых договоров допускается законом и по тем стройкам, которые возводятся в основном методом гене-рального"подряда (ч.^ II и III ст.68 Основ; ч. II и III ст.369 ГК). Таким образом, закон предусматривает возможность сочетания при строительстве одного объекта системы" генерального подряда с одним или несколькими прямыми договорами заказчика с иными хозорганами.

Генеральный и годовой договоры. На строительство, не выходящее за пределы календарного года, между заказчиком и подрядчиком заключается один договор. Если же производство работ предусматривается на более длительный период, стороны в соответствии с Правилами (ст. 2 и 4) заключают генеральный договор на весь объем работ и весь срок строительства и, кроме того, ежегодно - годовой договор на объем работ данного года. К генеральному и годовым договорам прилагаются в качестве их неотъемлемой части документы, перечисленные в ст. 6 и 38 Правил..

Порядок планирования капитального строительства, введенный в 1958 г.", создал возможности для перехода от генераль-

" См. постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 4 мая 1958 г. «О мерах по улучшению планирования народного хозяйства» (СП СССР. 1958, №9, ст. 75).

ных и годовых договоров к заключению единых подрядных, единых главных подрядных и единых субподрядных договоров на весь объем и весь срок производства соответствующих работ.

Форма договора подряда на капитальное строительство. Данный договор заключается в письменной форме и является в целом сложным документом. Годовой договор состоит из соб^-ственно договора, заключаемого по уже упоминавшейся типовой форме, а также из целого ряда документов, прилагаемых к последнему и составляющих его неотъемлемую часть. Перечень данных документов содержится в уже упоминавшихся ст. 6 и 38 Правил, а также в указаниях по заключению подрядных и субподрядных договоров.

Порядок заключения договоров подряда на капитальное строительство в своих главных чертах аналогичен порядку заключения других хозяйственных договоров. Но существенная особенность его состоит в том, что подрядчик получает возможность составить проект договора и направить последний заказчику только после предварительного представления заказчиком необходимых для этого плановых документов (копии титульного списка строек или выписки из него, годового титульного списка, проектно-сметной документации и справки банка об обеспеченности работ финансированием).

Еще по теме ВИДЫ ДОГОВОРА ПОДРЯДА НА КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. СИСТЕМА ДОГОВОРНЫХ СВЯЗЕЙ В КАПИТАЛЬНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ:

1. § 2. Плановые предпосылки, структура договорных связей и порядок заключения договоров подряда на капитальное строительство
2. § 3. Элементы договора подряда на капитальное строительство
3. § 2. ПЛАНОВЫЕ ПРЕДПОСЫЛКИ ДОГОВОРА ПОДРЯДА НА КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
4. § 5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ДОГОВОРА ПОДРЯДА НА КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
5. Глава 2. ДОГОВОР ПОДРЯДА НА КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
6. ГЛАВА ТРИДЦАТЬ ПЯТАЯ ДОГОВОР ПОДРЯДА НА КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
7. § 4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОЮРУ ПОДРЯДА НА КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
8. § 6. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ ПО КАПИТАЛЬНОМУ СТРОИТЕЛЬСТВУ В КОЛХОЗАХ
9. Условия строительства на основании привлечения денежных средств по договорам долевого участия в строительстве
10. § 4. СТРОИТЕЛЬСТВО ГРАЖДАНАМИ ЖИЛЫХ ДОМОВ (ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО)
11. § 3. СУБЪЕКТЫ ДОГОВОРА И СТРУКТУРА ДОГОВОРНЫХ СВЯЗЕЙ ПО ПОСТАВКЕ
12. 4.3.2. Капитальные вложения в безвозмездно полученное имущество

- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Акционерное право - Бюджетная система - Горное право‎ - Гражданский процесс - Гражданское право - Гражданское право зарубежных стран - Договорное право - Европейское право‎ - Жилищное право - Законы и кодексы - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История политических учений - Коммерческое право - Конкурсное право - Конституционное право зарубежных стран -

В зависимости от личных предпочтений собственника, может быть два способа строительства или ремонта здания:

• хозяйственный;
• подрядный.

В первом случае собственник строения все функции по возведению или реконструкции здания возлагает на себя. Во втором случае привлекается подрядная организация. При масштабных работах всеми процессами руководит генеральный подрядчик.

Генеральные подрядчики в строительстве

Понятие генеральный подрядчик трактуется как юридическое лицо, которое берет на себя все функции по реализации запланированных строительных работ. Обычно строительство, имеющее определенную специфику, не обходится без генерального подрядчика.

Строительная организация, сотрудничающая с заказчиком на условиях генерального подряда, несет полную ответственность за качество, соблюдение требований проектной документации и срок проведения работ на каждом этапе. Основное качество, которым должен обладать генеральный подрядчик, - умение в короткие сроки подобрать профессиональный персонал и организации для проведения отдельных видов работ в строительстве и проектировании. Наладить полное взаимодействие всех субподрядчиков на одном строительном объекте.

Задачи

Строительный подряд предполагает выполнение генподрядчиком множества задач:

1. Полное соблюдение всех сроков, оговоренных в договоре с заказчиком.
2. Выполнение объективных требований заказчика, которые не противоречат строительным нормам.
3. Привлечение субподрядных организаций, согласование работ, к которым они будут привлекаться, и ценовой политики с заказчиком.
4. Проведение и учет оплат с субподрядными организациями. При желании заказчика может вестись и бухгалтерский учет.
5. Оценивание конструктивных элементов и проверка качества работ, монтажа, совместно с заказчиком.
6. Непосредственное участие при проведении проверок контролирующими органами, защита интересов и прав заказчика.
7. Участие в приемке работ на промежуточных этапах и оценивание факта готовности объекта строительства.
8. Определение дефектов и оценивание затрат на их устранение.
9. Непосредственное внедрение самых прогрессивных методик проведения строительных работ.

Функции генподрядчика в строительстве

Помимо стратегических задач, генподрядчик обязан выполнять множество функций на отдельно взятом участке работ.

Планирование и проектные работы

Рекомендуется привлечь генерального подрядчика еще на стадии разработки проекта, чтобы он мог, как практический специалист, оценить установленные сроки проведения работ, внести соответствующие корректировки, чтобы в дальнейшем обеспечить точное выполнение всех этапов строительства.

Организация работ

В обязанности генподрядчика в строительстве входит организация хранения полученной от заказчика проектной документации, выдача таких документов субподрядчикам для выполнения конкретного вида работ.

Генподрядчик обязан подыскать субподрядные организации, своевременно обеспечить их фронтом работ и проконтролировать качество выполнения. Исполнитель по договору обязан согласовать с заказчиком субподрядные организации, предварительно проверив их репутацию и согласовав цены.

Подрядчик обязан обеспечить условия на строительной площадке для выполнения всех этапов строительства, принимать в них непосредственное участие.

Вносить соответствующие правки в проектную документацию, без ухудшения эксплуатационных качеств и нарушения государственных норм.

Обеспечивать все условия, чтобы не нарушалась техника безопасности и правила охраны труда.

Финансирование, отчетность и контроль

Генподрядчики в строительстве обязаны составлять отчетность относительно основных видов своей деятельности. При этом нести полную ответственность за внесенную информацию в такую отчетность.

Строго соблюдать сроки, предусмотренные договоров и рабочей документацией. Следить за исправностью всех агрегатов, техники и механизмов, чтобы не допустить простоя строительного объекта и травмирование персонала.

Участвовать в освидетельствовании объектов, которые подлежат консервации, подготавливать всю необходимую документацию для приостановки работ. Если работы возобновляются, то генподрядчик обязан предоставить всю документацию для новой строительной организации или начинать самостоятельно работы.

В случае выявления некачественных работ или дефектов, несоблюдения сроков поставки и проведения работ, генподрядчик выставляет претензии субподрядчикам, поставщикам материалов. Строительный подряд позволяет ему взимать штрафные санкции с субподрядчиков в рамках составленных соглашений.

Проводит промежуточные и окончательные расчеты со всеми субподрядными организациями, с взиманием штрафов, если такие имели место.

Функции генподрядчика в строительстве подразумевают согласования с заказчиком всех расценок и объемов работ, которые будут проводиться субподрядными организациями. Любые изменения в договорных отношениях между подрядчиками должны согласовываться с заказчиком.

Материально-техническое обеспечение

По предварительной договоренности генподрядчик может самостоятельно обеспечивать объект строительства материальными ценностями. В этом случае он обязан контролировать соблюдение сроков поставки продавцами материалов, согласовывать цены с заказчиком, обеспечить строительный объект всем необходимым оборудованием и механизмами, чтобы процесс возведения или ремонта здания не прерывался.

В случае поставки некачественных материалов обязан вернуть их, предъявив претензию поставщику. Генподрядчик несет полную ответственность за обеспечение субподрядных организаций материалами для проведения работ.

Если приобретенные материалы не использованы в полном объеме, то по предварительной договоренности генеральный подрядчик вправе излишки реализовать.

Освоение площадки и соблюдение нормативных актов

В функции генподрядчика в строительстве входит непосредственное участие в выборе площадки для строительства здания. По договору с заказчиком на него могут быть возложены обязанности по оформлению участка и получению всех разрешительных документов. Также согласование с энергетическими службами, в зоне проведения будущих работ, по поставке электрической энергии, воды, вырубке деревьев.

Генеральный подрядчик может заниматься возмещением убытков лицам, которые пострадали вследствие проведения строительных работ, прокладки подземных коммуникаций.

Несет полную ответственность за соблюдение геодезической разбивки, согласно полученной документации. Если договором с заказчиком предусмотрено, то генеральный подрядчик может самостоятельно подбирать геодезическую организацию на условиях субподряда для проведения работ.

Другие функции

Договор с генподрядчиком на строительство может оговаривать условие, что генеральный подрядчик самостоятельно привлекает государственную комиссию к приемке завершенного объекта и самостоятельно вводит его в эксплуатацию. Возможно, что после ввода в эксплуатацию генподрядчик самостоятельно передает возведенный объект, лицам, которые будут его эксплуатировать. Проводит все расчетные операции с такими лицами.

Функции генподрядчика в строительстве, нормативные документы, которыми он будет руководствоваться на протяжении всего действия договора, должны быть четко прописаны в соглашении с заказчиком.

Виды сотрудничества между генеральным подрядчиком и заказчиком

Заказчик и генподрядчик в строительстве могут сотрудничать по двум схемам.

Консультирование

В этом случае генеральный подрядчик выполняет строго определенные задачи, например:

• оказывает консультации в сфере организации рабочего процесса;
• разрабатывает технические мероприятия;
• проводит экспертизу;
• на основе проекта составляет график проведения строительных работ.

Возможно участие генерального подрядчика лишь на стадии приемки работ.

Управление

Заказчик полностью передает все функции генподрядчику в строительстве, от подготовки проектной документации до ввода объекта в эксплуатацию. Поиск субподрядчиков, организация поставок материалов, получение разрешительных документов - все ложится на плечи генерального подрядчика.

Преимущества сотрудничества с генеральным подрядчиком

Для крупных объектов привлечение специальной организации для проведения строительства или ремонта - это лучший выбор. Генеральный подрядчик полностью берет все заботы и ответственность на себя. У строительной организации больше шансов подобрать квалифицированный персонал и субподрядные организации. Заказчику не нужно нанимать собственных сотрудников для организации проектирования и получения всех разрешений на начало строительства, введение в эксплуатацию объекта и подбор субподрядчиков и поставщиков.

Привлекать или нет генподрядчика для строительства жилых домов, решать каждому собственнику земельного участка индивидуально. Но все преимущества, которые имеют крупные организации, привлекая генподрядчика, будет иметь и заказчик строительства частного домовладения.

Недостатки сотрудничества с генеральным подрядчиком

Основной минус - это цена. Организация, занимающаяся профессионально генеральным подрядом, потребует за свой труд немалую сумму. Но также есть риск, что привлеченный субподрядчик генеральным подрядчиком может допустить ошибки в процессе проведения работ, а это повлечет срок срыва сдачи объекта в эксплуатацию.

Тонкости взаимоотношений

Генподрядчик и субподрядчик в строительстве - это неразрывно связанные звенья всего строительства. Всю ответственность за действия субподрядных организаций принимает на себя генеральный подрядчик. Если возникают спорные вопросы, то их решает только генеральный подрядчик.

В свою очередь заказчик вправе нанять несколько подрядчиков, к примеру, на конкретный участок работ. В этом случае такие договора не расцениваются как генеральный подряд.

Если договором между генеральным подрядчиком и субподрядчиком не оговорено ограничений, то последний вправе самостоятельно привлекать к работам другие подрядные организации, а не проводить все работы самостоятельно.

Услуга по генеральному подряду становится все популярнее за счет своей мобильности и гибкости во взаимоотношениях между сторонами. Для заказчика - это возможность привлечь к работам самых лучших специалистов, возводить объект строительства по самым современным технологиям и использовать самые новейшие разработки.

Страница 4 из 35

Понятие договора строительного подряда и его особенности.

Договор строительного подряда – это договор, по которому подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п.1 ст.740 ГК РФ).

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Если иное не предусмотрено договором, правила о договоре строительного подряда применяются и к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений.

Если договор строительного подряда заключается для удовлетворения бытовых или других личных потребностей заказчика, к такому договору применяются правила о правах заказчика по договору строительного подряда.

Договор строительного подряда – разновидность договора подряда, является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Сторонами по договору строительного подряда могут быть юридические и физические лица, обладающие специальными навыками и знаниями, а в ряде случаев – имеющие разрешение на осуществление некоторых видов деятельности. Поэтому на практике функции заказчика часто осуществляет специализированная организация, действующая в интересах другого лица – инвестора.

Инвестор, согласно п.3 ст.2 Закона “Об инвестиционной деятельности”, – это лицо, осуществляющее вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций, обеспечивающее их целевое использование. В качестве инвестора могут выступать уполномоченные государственные и муниципальные органы, физические и юридические лица, в т.ч. иностранные, международные организации и проч. Заказчик и инвестор заключают между собой инвестиционный договор, который может быть заключен в форме договора поручения, договора комиссии, либо представлять собой смешанный договор.

Благодаря разнохарактерности работ в строительстве широко распространена система генерального подряда , когда в качестве генерального подрядчика выступает организация, привлекающая для выполнения отдельных работ субподрядчиков, – специализированные фирмы. Часто заказчику объекта требуется помимо строительных весь комплекс необходимых для создания объекта работ, в таких случаях говорят о строительстве “под ключ”. Договор подряда на строительство объекта “под ключ”- договор подряда, в силу которого подрядчик (генеральный подрядчик) обязан выполнить все работы по организации и обеспечению строительства, как то: проектирование, строительные, монтажные и специальные строительные работы, сдача объекта в эксплуатацию. Такой договор носит смешанный характер и к нему применяются соответствующие нормы законодательства о подряде, строительном подряде, опытно-конструкторских и технологических работах и др.

Особым участником строительных правоотношений может выступать страхователь (юридическое лицо, обладающее специальной лицензией). Он не является стороной по договору строительного подряда, однако, договором может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или повреждения объекта строительства или иного имущества, используемых при строительстве, или ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски (п.1 ст. 742 ГК РФ). Участие страхователя является дополнительной гарантией защиты интересов сторон по договору строительного подряда. Страхование, однако, не освобождает соответствующую сторону от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.

Заказчиком может быть также привлечен инженер (инженерная организация). Инженером (инженерной организацией) является лицо, осуществляющее по заданию заказчика контроль и надзор за строительством, и принятия решений от имени заказчика во взаимоотношениях с подрядчиком. В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции привлеченного инженера, связанные с последствиями его действий для подрядчика.

Форма договора – простая письменная (ст.161 ГК РФ). Помимо самого договора к договору обязательно прилагаются технико-экономическое обоснование строительства объекта (ТЭО) и составленная на его основе проектная документация, которые подлежат обязательной государственной экспертизе и утверждению в установленном законом порядке. Например, организации государственной вневедомственной экспертизы субъектов РФ проводят экспертизу проектов строительства любых объектов независимо от источников финансирования и вида собственности в части вопросов, относящихся к компетенции республиканских и местных органов управления, контролируют соблюдение нормативных требований к надежности и эксплуатационной безопасности объектов и т.д.

Работы, выполненные без договора на основании административного акта и не принятые заказчиком, оплате не подлежат1 .

Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

В указанных законом случаях договор строительного подряда может заключаться по итогам специальных подрядных торгов. Например, согласно п.1.3 Положения о подрядных торгах в РФ от 13 апреля 1993 г. при размещении заказов на вновь начинаемое строительство для федеральных нужд проведение торгов обязательно.

Цена в договоре определяется путем составления сметы. Смета, по общему правилу, является твердой, отступления от нее не допускаются, кроме указанных в п.п.3, 4,5 ст.743,ст.744 ГК РФ случаев (например, необходимость проведения дополнительных работ, не учтенных в технической документации; составление дополнительной сметы в случае 10% превышения указанной в смете суммы). Существует также приблизительная смета, согласованные отступления от которой допускаются. В договоре может быть предусмотрен способ определения цены или ее составной части2 .

Заказчик обязан принять и уплатить обусловленную цену в сроки и в порядке, указанном в договоре (чаще всего, авансовые выплаты), или при отсутствии иных указаний, после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно. Договором может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком. Оплата генеральным подрядчиком выполненных субподрядчиком работ должна производиться независимо от оплаты работ заказчиком генеральному подрядчику. Даже признание договора строительного подряда недействительной сделкой не является безусловным основанием для отказа от оплаты работ3.

Срок в договоре строительного подряда является одним из существенных условий договора и обязательно согласуется сторонами. Сроки могут устанавливаться на отдельные работы, на выполнение всех работ в целом, на сдачу в эксплуатацию, а также на обеспечение эксплуатации объекта подрядчиком после приемки. К договору часто прилагаются графики и планы выполнения работ. Без согласования цены и срока договор считается незаключенным, а превышение сметной стоимости или нарушение сроков окончания строительных работ может служить основанием для расторжения договора1.

Отношения по строительству или реконструкции объектов, выполнению монтажных, пусконаладочных и иных, неразрывно связанных со строящимися объектами работ специфичны: помимо ГК РФ и других законодательных актов (Закон РФ “Об основах градостроительства в РФ”, Закон РФ “Об архитектурной деятельности”, Постановление Правительства РФ “О государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации и утверждении проектов строительства” и др.) в законодательство, регулирующее эти отношения, входят нормативно-технические нормы, т.е. правила, регламентирующие технические процессы проектирования и ведения строительно-монтажных работ, содержащие требования к используемым в строительстве материалам, изделиям, конструкциям и проч.(например, Строительные нормы и правила (СНиПах), различные инструкции и проч.). В него входят нормы различных отраслей права – административного, экологического, земельного, уголовного и др. Например, при строительстве жилого дома необходимо соответствующим образом оформить выдел земельного участка под строительство, утвердить проектно-сметную документацию, получить необходимые разрешения от органов, ответственных за градостроительную политику, пожарную и экологическую безопасность и проч. На названные отношения также влияет и факт длительности выполнения работ, а также эксплуатации объектов в период гарантийного срока, на протяжении которого могут меняться цены на материалы и оборудование, коэффициенты расчетов стоимости работ, вноситься изменения в законодательство. Специфика этих правоотношений позволяет говорить о следующих особенностях договора строительного подряда:

Результатом деятельности подрядчика (предметом договора строительного подряда) является построенное здание или сооружение, отремонтированный жилой комплекс, монтаж энергетического оборудования и проч. Договором может быть предусмотрена обязанность подрядчика обеспечивать эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока (п.2 ст.740 ГК РФ);

Наличие специального субъекта. Законом установлены дополнительные требования к сторонам договора (см. выше). Участие в рассматриваемых правоотношениях, по соглашению сторон, дополнительных участников – страхователя, инвестора, инженера. Распространение системы генерального подряда (см. выше);

Влияние на содержание договора и регулирование правоотношений нормативно-технических норм – правил, регламентирующих технические процессы проектирования и ведения строительно-монтажных работ, содержащих требования к используемым в строительстве материалам, изделиям, конструкциям и проч.;

Наличие дополнительных обязанностей заказчика (ст.747 ГК РФ), обязанности заказчика “создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ”, которые следует отразить в договоре;

Особенности момента перехода права собственности на незавершенное строительство. Право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке1. Если незавершенные строительством объекты являются предметом действующего договора строительного подряда, они не относятся к недвижимому имуществу;

Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, к договору обязательно прилагаются смета, технико-экономическое обоснование строительства объекта (ТЭО) и составленная на его основе проектная документация, подлежащие обязательной государственной экспертизе и утверждению в установленном законом порядке. Однако, отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным;

Условие о сотрудничестве сторон при выполнении работ по договору (ст.750 ГК РФ). Неисполнение стороной по договору строительного подряда обязанности по сотрудничеству может учитываться при применении меры ответственности за неисполнение договорного обязательства;

Особенности сдачи и приемки работ по договору (ст.753 ГК РФ) – участие представителей государственных органов или органов местного самоуправления в установленных законом случаях, проведение предварительных испытаний. Приемка может проводиться только при положительном результате таких испытаний2 .

Сторонами договора являются заказчик и подрядчик.

Одна из особенностей договора строительного подряда состоит в том, что отношения сторон могут продолжаться и после сдачи результата работ. Имеется в виду принятие подрядчиком на себя обязанности после завершения строительства оказывать различного рода услуги, связанные с эксплуатацией объекта, включая и такие, как, например, обучение работников заказчика, подготовка различного рода инструкций по эксплуатации и др. Объем, стоимость и прочие характеристики такого рода услуг определяются в самом договоре строительного подряда.

Подрядчиками могут быть строительные, строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации, действующие в сфере строительного производства, а также граждане-предприниматели. Для выполнения соответствующих видов работ они должны иметь лицензию на право осуществления своей деятельности.

При осуществлении капитального строительства широко применяется система генерального подряда: заказчик заключает договор с одной строительной организацией - генеральным подрядчиком, который для выполнения отдельных комплексов работ привлекает специализированные организации на основе договора субподряда, т.е. в качестве субподрядчиков. В качестве генеральных подрядчиков и субподрядчиков могут выступать и граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Заказчик состоит в договорных отношениях только с генеральным подрядчиком, который отвечает перед ним за выполнение всех работ качественно и в сроки, предусмотренные договором, в том числе работ, выполняемых субподрядными организациями. За выполнение порученного субподрядчику комплекса работ он отвечает перед генеральным подрядчиком.

Субподрядный договор по правовой природе является договором строительного подряда, в котором генеральный подрядчик выступает в качестве заказчика, а субподрядчик - в качестве подрядчика.

С согласия подрядчика заказчик вправе заключать договор на выполнение определенных монтажных и иных специальных работ по данному объекту строительства с другими подрядными монтажными и иными специализированными организациями. Такие заключаемые заказчиком договоры называются прямыми. Прямыми договорами принято считать также подрядные договоры, заключаемые застройщиком при смешанном способе осуществления капитального строительства.

Предметом договора строительного подряда (субподряда) является конечный результат деятельности подрядчика (субподрядчика). По договору подряда - это соответствующий объект строительства (предприятие, здание, сооружение), сдаваемый подрядчиком заказчику, а по договору субподряда - законченный комплекс определенных работ (санитарно-технических, монтажных и др.), составляющих часть работ по объекту строительства в целом и сдаваемых субподрядчиком генеральному подрядчику. Предметом прямого подрядного договора, заключаемого при смешанном способе осуществления строительства, является также комплекс определенных работ.

Договор строительного подряда обладает рядом особенностей, позволяющих выделить его из числа других договоров по выполнению работ:

Работы по данному договору ведутся непосредственно по месту нахождения объекта (предмета труда);

Специфичны предмет договора (предприятие, здание, сооружение либо иная недвижимость как конечная продукция строительного производства или законченный комплекс определенных работ по объекту строительства) и его субъектный состав (стороны договора - участники инвестиционной деятельности в области капитального строительства);

Длительность договорных связей между заказчиком и подрядчиком, их сотрудничество в надлежащем исполнении договорных обязательств;

Широкое применение системы генерального подряда;

Наличие системы специальных нормативных актов, регулирующих отношения по капитальному строительству.

Предмет и срок в договоре строительного подряда. Форма договора. Заключение договора и договоров субподряда. Предварительный договор. Изменение и расторжение договора.

предметом договора подряда в соответствии с Правилами являются выполнение строительных монтажных, специальных и иных работ;

2) обязательными приложениями к договору строительного подряда являются график производства работ и график платежей;

3) на принятые в эксплуатацию объекты и выполненные строительные работы, являющиеся предметом договора подряда, устанавливается гарантийный срок два года. При заключении договоров подряда стороны вправе устанавливать более длительный гарантийный срок. Гарантия качества результата работы, если иное не предусмотрено договором подряда, распространяется на все, составляющее результат работы.

В соответствии с положениями статьи 696 ГК договор строительного подряда заключается на:

Строительство или реконструкцию предприятия, здания, сооружения или иного объекта;

Выполнение строительных, монтажных, специальных и иных работ;

Работы по капитальному ремонту зданий, сооружений и иных объектов, если иное не предусмотрено договором, если это предусмотрено договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после принятия заказчиком указанного в договоре срока.

Для заключения договора строительного подряда заказчик должен иметь следующие документы:

1) документы, удостоверяющие право на земельный участок

2) разрешение местных исполнительных и распорядительных органов на строительство обекта

3) проектно-сметную документацию, прошедшую экспертизу, утвержденную в соответствующем порядке

4) протокол о проведении подрядных торгов, если они являются обязательными.

Договор строительного подряда может быть заключен по соглашению заказчика и подрядчика после проведения соответствующих переговоров, либо на основании проведенных торгов.

Подрядные торги - это форма размещения заказов на строительные работы, выбор подрядчика, поставщика на основе конкурса.

Проведение торгов является обязательным:

1) при стоимости строительства 3000 базовых величин и белее, если финансирование осуществляется из республиканского бюджета

2) при стоимости строительства 50 000 базовых величин и более

Если строительство полностью финансируется за счет средств иностарнных инвесторов - торги не проводятся. ТАкже не проводятся торги при заключении договоров в целях ликвидации аварийных или чрезвычайных ситуаций, на строительство жилых домов, в случе, если подрядные торги признаны не состоявшимися из-за отсутствия необходимого количества претендентов, и так

В предварительном договоре приводятся условия, позволяющие установить предмет договора подряда, сроки его заключения, обязанности сторон по подготовке к строительству, а также иные существенные условия основного договора. Если такой срок в предварительном договоре не определен, то договор подряда подлежит заключению в течение года с даты заключения предварительного договора. Если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения договора подряда, то вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить такой договор. В отношении формы предварительного договора действуют правила ст. 399 ГК, предусматривающие, что предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Если правила о форме предварительного договора не соблюдены, то и сам договор оказывается недействительным.

Пунктом 3 ст.420 ГК установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.