Жилищный кодекс, N 188-ФЗ | ст. 11 ЖК РФ

Статья 11 ЖК РФ. Защита жилищных прав (действующая редакция)

1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

3. Защита жилищных прав осуществляется путем:

1) признания жилищного права;

2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;

6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

• BB-код
• Текст

URL документа [скопировать ]

Комментарий к ст. 11 ЖК РФ

1. Комментируемая статья посвящена одному из главных принципов жилищного законодательства - судебной защите жилищных прав.

Судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства (ст. 118 Конституции РФ, ст. 1 Федерального конституционного закона от 31.12.96 N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации"). В Российской Федерации действуют: федеральные суды; конституционные (уставные) суды и мировые судьи субъектов РФ, составляющие судебную систему РФ.

2. Конституционный Суд РФ - судебный орган конституционного контроля. Его решение является окончательным; если он признает закон или отдельные его положения неконституционными, они утрачивают силу; решение Конституционного Суда РФ действует непосредственно и не требует подтверждения другими органами и должностными лицами.

Так, в связи с жалобами граждан Постановлением Конституционного Суда РФ от 05.02.93 N 2-П была признана несоответствующей Конституции РФ ст. 90 ЖК РСФСР в части выселения в административном порядке из домов, грозящих обвалом; Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.06.95 N 8-П - ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР; Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.98 N 25-П - положения ст. 4 Закона о приватизации жилых помещений.

3. Верховный Суд РФ - это высший судебный орган по гражданским, уголовным, административным и иным делам, подпадающим под общую юрисдикцию (ст. 126 Конституции РФ). Он осуществляет надзор за деятельностью соответствующих судебных учреждений, дает разъяснения по вопросам судебной практики. Полномочия, порядок образования и деятельности Верховного Суда РФ устанавливаются федеральным конституционным законом (ст. 19 Федерального конституционного закона "О судебной системе Российской Федерации").

Полномочия верховных судов субъектов РФ, районных судов устанавливаются федеральным конституционным законом (ст. 20, 21 Федерального конституционного закона "О судебной системе Российской Федерации").

Предметом рассмотрения судов общей юрисдикции является вопрос о законности нормативных актов. Так, Верховный Суд РФ рассматривает в первой инстанции дела об оспаривании нормативных актов федеральных министерств, касающихся прав и свобод граждан.

4. В судебной практике наиболее распространены дела по спорам о признании за гражданами права на жилое помещение, расторжении договоров, обеспечении жильем в связи со сносом жилых домов.

Судебная защита осуществляется путем:

признания жилищного права;

восстановления нарушенного права;

прекращения или изменения жилищных правоотношений.

В судах общей юрисдикции рассматриваются также споры между гражданами и жилищными кооперативами (о порядке пользования жильем, об исключении из кооператива); споры, связанные с защитой права собственности на жилище (о порядке пользования жилым помещением, разделе его и т.п.).

5. Согласно ст. 127 Конституции РФ Высший Арбитражный Суд РФ является высшим судебным органом по разрешению экономических споров и иных дел, рассматриваемых арбитражными судами; осуществляет судебный надзор за их деятельностью; дает разъяснения по вопросам судебной практики.

Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, органов местного самоуправления, граждан.

6. Защита прав граждан и юридических лиц осуществляется судами общей юрисдикции и арбитражными судами в соответствии с подведомственностью, устанавливаемой Гражданским и Арбитражным процессуальными кодексами РФ.

Согласно ст. 22 ГПК РФ суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают споры, возникающие из гражданских, жилищных, семейных и иных правоотношений, по обращению граждан, организаций, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных к ведению арбитражных судов.

Арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 27 АПК РФ).

Дела в рамках гражданского судопроизводства рассматриваются с учетом Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20.01.2003 N 2 "О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации"; арбитражные дела - с учетом Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2002 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".

7. Помимо защиты, осуществляемой только судом (восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, пресечение действий, нарушающих это право, признание судом недействующими нормативных актов и др.), в ст. 11 определены способы, позволяющие гражданам и юридическим лицам защитить свои права самостоятельно. Так, прекращение или изменение жилищных правоотношений (п. 5 ч. 3 ст. 11) осуществляется способами, предусмотренными ЖК РФ. В частности, согласно ст. 83 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор.

8. В комментируемой статье не упоминается самозащита права, предусмотренная ст. 12 ГК РФ. Самозащита возможна при покушении на неприкосновенность жилища - для ограждения неприкосновенности или выдворения из жилища незаконно проникнувших в него лиц.

Безусловно, самозащита жилищных прав имеет пределы. Статья 14 ГК РФ ("Самозащита гражданских прав") допускает ее при наличии трех условий: нарушение права; необходимость пресечь это нарушение; соразмерность принятых мер характеру и содержанию правонарушения. Иными словами, самозащита не должна выходить за общепринятые границы дозволенного.

Судебная практика по статье 11 ЖК РФ:

• Решение Верховного суда: Определение N 34-КГ14-14, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация

  Согласно статье 11 (часть 3) Жилищного кодекса Российской Федерации защита жилищных прав осуществляется, в частности, путем признания жилищного права, а также восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения...

• Решение Верховного суда: Определение N 5-КГ13-52, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация

  Тем самым суд апелляционной нарушил нормы ст. 292 ГК РФ о правах членов семьи собственников жилого помещения и ст. 11 ЖК РФ, устанавливающей в качестве одного из способов защиты жилищных прав восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права...

• Решение Верховного суда: Постановление N ВАС-14700/12, Коллегия по гражданским правоотношениям, надзор

  Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с данными выводами суда первой инстанции. Между тем судами не учтено следующее. Частью 1 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) определено, что защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством...

В жилищном законодательстве применяется большое количество мер защиты субъективных жилищных прав. В отличие от мер ответственности, меры защиты - это правовые средства принудительного воздействия, направленные на охрану и защиту прав и законных интересов их носителей, применяемых к субъектам независимо от вины и не влекущих для них некомпенсируемые лишения личного или имущественного характера (например, признание недействительным обмена жилого помещения, выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение).

Защита - это деятельность, которая возникает, при наличии конкретного (совершенного) правонарушения, либо устранение такого состояния, которое приведет к наступлению негативных последствий, а также направленная на восстановление нарушенного права.

Принято выделять две основные формы защиты прав: юрисдикционную и неюрисдикционную. Юрисдикционная форма защиты - это деятельность уполномоченных государством органов по защите нарушенных или оспариваемых прав (суд, прокуратура, органы внутренних дел, государственная жилищная инспекция и др.). В рамках юрисдикционной формы защиты, в свою очередь, выделяют общий (судебный) и специальный (административный) порядок защиты нарушенных прав. Неюрисдикционная форма защиты - это действия граждан и организаций по защите прав и охраняемых законом интересов, которые совершаются ими самостоятельно, без обращения за помощью к компетентным органам. Такие действия называют самозащитой прав. Система защиты прав граждан, в том числе и в жилищной сфере, предусмотрена законодательством РФ, которым установлены как судебные, так и внесудебные процедуры защиты прав граждан1.

Когда возникает необходимость защиты, как правило, уже присутствуют правонарушитель и лицо, чье право ограничено виновными действиями. Конституционный механизм защиты прав человека состоит из четырех элементов: субъектов и объектов защиты, конституционно-правовых норм (оснований защиты) и процессуальных действий (форм защиты).

В жилищных правоотношениях не все меры защиты связаны с правонарушением лиц, к которым они применяются (например, вселение лиц в результате ошибки и последующее выселение их из помещения). В жилищном праве меры защиты могут выступать как меры самостоятельной защиты (например, для ограждения неприкосновенности жилища), меры оперативного воздействия (например, когда наймодатель отказывает недобросовестному нанимателю в продлении договора на новый срок или когда наниматель засчитывает стоимость проведенного им капитального ремонта жилого помещения, являющегося обязанностью наймодателя, в счет взимаемой с него квартирной платы), меры государственно-принудительного воздействия (например, досрочное расторжение договора найма при виновном поведении нанимателя, выселение из жилого помещения по основаниям ст. 35 ЖК РФ).

Защита нарушенных жилищных прав, согласно статье 11 ЖК РФ, осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке возможна только в случаях, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ или другими федеральными законами. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

Защита жилищных прав осуществляется следующими путями:

1) признание права на жилище;

Необходимость в этом способе защиты возникает в случае, когда наличие у лица определенного субъективного жилищного права кем-либо отрицается, оспаривается (например, нанимателем, наймодателем, членами семьи нанимателя, собственником жилого помещения), подвергается сомнению или имеется реальная угроза таких действий. Вследствие возникшей ситуации правовой неопределенности лицо не может воспользоваться своим субъективным жилищным правом (например, правом члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма пользоваться жилым помещением).Признание жилищного права в качестве способа защиты осуществляется в судебном (юрисдикционном) порядке, так как только суд может официально подтвердить наличие или отсутствие у лица спорного жилищного права1;

2) восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

Данный способ защиты жилищных прав применяется при совершении противоправных действий против обладателя субъективного жилищного права и имеет целью устранить последствия правонарушения или же само правонарушение, носящее длящийся характер. В качестве примеров указанного способа защиты жилищных прав можно привести:

Выселение в судебном порядке по требованию собственника жилого помещения гражданина из жилого помещения в случае, если он после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин, не проведет необходимый ремонт в целях устранения допущенного им разрушения жилого помещения (ч. 2 ст. 35 ЖК);

Выселение поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случае прекращения или расторжения договора поднайма жилого помещения и отказа поднанимателя освободить жилое помещение (ч. 5 ст. 79 ЖК);

3) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

Основой для закрепления в ЖК РФ указанного способа защиты жилищных прав являются положения ст. 120 Конституции РФ, предусматривающие обязанность суда, установившего при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа закону, принимать решение в соответствии с законом. Данный способ защиты жилищных прав означает, что суд общей юрисдикции, установив при разрешении конкретного жилищного спора, что нормативный правовой акт, регулирующий спорные жилищные правоотношения, не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу (ЖК РФ или принятому в соответствии с этим Кодексом федеральному закону или иному нормативному правовому акту), применяет нормы нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу.

Речь идет, таким образом, о проверке законности нормативного правового акта в рамках разрешения судом конкретного жилищного спора (так называемый косвенный судебный контроль за законностью нормативных правовых актов). Такая проверка не может повлечь за собой утрату данным актом юридической силы. При этом в мотивировочной части решения суда приводятся мотивы, по которым тот или иной нормативный правовой акт не подлежит применению к конкретному случаю. В резолютивной же части судебного решения формулируется только ответ суда на заявленные исковые требования без указания на признание судом нормативного правового акта не соответствующим нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу;

4) признание судом полностью или частично не действующими нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

Данный способ защиты жилищных прав означает, что гражданин, считающий, что его жилищные права нарушены принятым нормативным правовым актом государственного органа либо нормативным правовым актом органа местного самоуправления, вправе обратиться в суд с заявлением о признании этого акта противоречащим: а) ЖК РФ; или б) принятому в соответствии с Кодексом федеральному закону; или в) иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем оспариваемый нормативный правовой акт, юридическую силу. Другими словами, речь идет об оспаривании нормативного правового акта, регулирующего те или иные виды жилищных отношений, субъектами жилищных прав;

5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;

Прекращение или изменение жилищного правоотношения как способ защиты жилищных прав допускается лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Применение указанного способа защиты жилищных прав возможно как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон жилищного правоотношения, причем как в связи с противоправными виновными, так и в связи с невиновными действиями субъектов жилищных правоотношений.

Основанием для прекращения или изменения жилищного правоотношения является, как правило, решение суда, а в отдельных допускаемых законом случаях - соглашение сторон1.

Приведем пример позиции суда при разрешении спора о прекращении права пользования жилым помещением. В данном примере затрагивается и вопрос толкования судом норм регулирующих основной принцип жилищного права - свобода осуществления жилищных прав. Основанием прекращения права пользования жилым помещением в данном случае будет признано соглашение сторон (обязательство по освобождению квартиры).

Так, К. обратилась в суд с иском к М., Т., Управлению ФМС по Московской области о прекращении права пользования жилым помещением, указав, что приобрела у О. по договору купли-продажи спорную квартиру. Ранее спорная квартира была приватизирована О. и она являлась её единоличным собственником. В соответствии с условиями договора ответчики М. и Т., зарегистрированные в ней по месту жительства, обязаны освободить квартиру и сняться с регистрационного учета в течение 15 дней с момента государственной регистрации договора. Обязательства по освобождению квартиры ответчики подтвердили, оформив соответствующие заявления, однако в установленный договором срок их не выполнили.

Отказывая в удовлетворении исковых требований К., суд первой инстанции сослался на положения ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч.2 ст.292 ГК РФ.

Поскольку на момент приватизации спорной квартиры ответчики имели равное с О. право пользования квартирой, суд пришел к выводу о том, что при смене собственника в связи с договором купли-продажи ответчики сохраняют принадлежавшее им право пользования жилым помещением. Оформленные ими при заключении договора купли-продажи письменные обязательства об освобождении жилого помещения и снятии с регистрации правового значения, по мнению суда, не имеют.

С таким выводом президиум не согласился, указав следующее.

Имеющийся в материалах дела договор купли-продажи жилого помещения от 15 апреля 2008 года содержит условие о том, что ответчики обязаны освободить жилое помещение и сняться с регистрации в течение 15 дней с момента регистрации договора и перехода права.

Данное обязательство ответчики оформили в письменной форме 8 мая 2008 г., до регистрации договора купли-продажи квартиры.

М.: Изд.

Президиум указал на неправильность вывода суда первой инстанции о том, что письменное обязательство ответчиков освободить квартиру не имеет правового значения, поскольку ими не подписан сам договор купли-продажи квартиры.

Обязательства ответчиков освободить квартиру и сняться с регистрации, оформлены в письменной форме, сторонами не оспаривались и подтверждают условие договора купли-продажи о прекращении прав других лиц на спорное жилое помещение. Данное условие договора в силу ст.558 ГК РФ является существенным.

Отказывая в иске, суд сослался на положения ст. 9 ГК РФ и указал, что обязательство ответчиков освободить жилое помещение противоречит закону и не влечет прекращения права пользования жилым помещением.

Согласно ч.2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Между тем, в соответствии с ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.

Таким образом, жилищный кодекс предусматривает возможность гражданина отказаться от принадлежащего ему права.

Учитывая изложенные обстоятельства, президиум указал на неправомерность вывода суда об отсутствии у ответчиков обязательств освободить спорное жилое помещение и прекратить регистрацию;

6) иными способами, предусмотренными Жилищным кодексом или другими федеральными законами.

Дела по жалобам граждан на нормативные правовые акты, принимаемые РФ и субъектами РФ (ст. 125 Конституции РФ) подведомственны судам. Вопрос о законности нормативных актов является предметом рассмотрения судов общей

юрисдикции. Так, Верховный Суд РФ рассматривает по первой инстанции, в частности, дела об оспаривании нормативных актов федеральных министерств, касающихся прав и свобод граждан.

Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления может быть признан не соответствующим закону и отменен решением суда с последующим восстановлением нарушенных прав участников жилищных отношений.

Могут быть поданы в суд жалобы на действия и решения государственных органов и должностных лиц заинтересованными гражданами в соответствии с Законом РФ от 27.04.1993г. № 4866-1 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан».

Необходимым условием наступления ответственности за нарушение жилищных обязательств является наличие вреда, за исключением тех случаев, когда ответственность наступает в виде неустойки или пени за нарушение сроков уплаты квартплаты и коммунальных платежей. Нарушением жилищных обязательств может быть причинен имущественный (например, разрушение жилого помещения) и моральный вред (например, создание обстановки невозможности совместного проживания).

Вина правонарушителя является субъективным основанием гражданскоправовой ответственности за нарушение жилищных обязательств.

Жилищное законодательство не предусматривает ответственности независимо от вины. Но Федеральный закон «О защите прав потребителей» содержит правило об ответственности независимо от вины в отношении наймодателей (арендодателей), обязанных предоставлять в соответствии с договором найма (аренды) пользователям коммунальные и иные услуги. В некоторых случаях предусматриваются специальные условия ответственности,

Часть 2 ст. 45 Конституции РФ гарантирует каждому право защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

Положения Конституции Российской Федерации реализуются через конкретные законы, иные нормативные правовые акты, в которых, в свою очередь, реализуются нормы Конституции и через которые конституционное право на жилище как одно из основных прав взаимодействует с нормами отраслевого законодательства: жилищного, гражданского, административного и др. Большое значение имеет положение ст. 40 Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольно лишать граждан права на жилище.

С конституционным правом на жилище тесно и непосредственно связаны и такие нормы Конституции Российской Федерации, которые предусматривают неприкосновенность жилища и защиту от проникновения в него других лиц помимо воли проживающих в нем (ст. 25), неприкосновенность частной жизни (ст. 23), право на судебную защиту (ст. 46) и др.

В связи с вышесказанным необходимо прежде всего назвать ст. 1 ЖК РФ, в которой в сжатой форме выражено основное содержание жилищных прав и обязанностей граждан.

В целях обеспечения устойчивости и повышения гарантии жилищных прав граждан в ч. 4 ст. 3 ЖК РФ закрепляется принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Жилищные права граждан охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие осуществлению права на жилище. Под способами защиты жилищных прав понимаются закрепленные материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя.

Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас.

Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды сделок граждан с принадлежащими им по праву собственности жилищами. Гражданин может вступать в любые не противоречащие закону договорные отношения, связанные с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением жилья (купля - продажа, дарение, завещание). Он также может реализовать свое право собственника, заключив договор найма, мены, пожизненного содержания с иждивением, совершив обмен на другое жилое помещение и др.

Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки, например купли-продажи, значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

Действующее законодательство допускает широкий спектр сделок граждан с принадлежащим им жильем и в рамках их традиционных форм возникают подвиды, например договор найма - продажи, предусмотренный ст. 501 ГК РФ. К сделкам с жильем применимы статьи главы 52 ГК РФ «Агентирование» (ст. 1005 - 1011).

Прямое отношение к обеспечению реализации жилищных прав граждан имеют статьи ГК РФ о найме жилого помещения (гл. 35), безвозмездном пользовании (гл. 36), страховании (гл. 48), об обязательствах вследствие причинения вреда (гл. 59) и другие правовые нормы, которые, надо полагать, будут оказывать все более ощутимое воздействие на упорядочение совершения жилищных сделок на законной основе.

При совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников и принадлежащего им жилья. Их права на рынке жилья охраняются в первую очередь нормами гражданского законодательства.

Защита жилищных прав осуществляется в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы и способов защиты. Принято выделять две основные формы защиты прав: юрисдикционную и неюрисдикционную. Юрисдикционная форма защиты - это деятельность уполномоченных государством органов по защите нарушенных или оспариваемых прав (суд, прокуратура, органы внутренних дел, государственная жилищная инспекция и др.). В рамках юрисдикционной формы защиты в свою очередь выделяют общий (судебный) и специальный (административный) порядок защиты нарушенных прав. Неюрисдикционная форма защиты - это действия граждан и организаций по защите прав и охраняемых законом интересов, которые совершаются ими самостоятельно, без обращения за помощью к компетентным органам. Такие действия называют самозащитой прав. В рамках этой формы защиты обладатель нарушенного или оспариваемого права может использовать различные способы самозащиты, которые должны быть соразмерны нарушению и не выходят за пределы действий, необходимых для его пресечения (ст. 14 ГК РФ).Система защиты прав граждан, в том числе и в жилищной сфере, предусмотрена законодательством РФ, которым установлены как судебные, так и внесудебные процедуры защиты прав граждан .

На основании ч. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Развивая данное положение применительно к жилищным отношениям, ч. 1 ст. 11 ЖК РФ указывает на то, что защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства (ч. 2 ст. 118 Конституции РФ) . В системе гражданско-правовых норм, обеспечивающих охрану интересов граждан в жилищной сфере, большое значение имеет Закон РФ от 7 февраля 1992 года «О защите прав потребителей» (Федеральным законом от 9 января 1996 года № 2-ФЗ этот Закон изложен в новой редакции)

Процесс расширения судебной формы защиты субъективных прав и законных интересов граждан, установление приоритета судебной защиты в порядке гражданского судопроизводства - одно из непременных условий существования демократического правового государства, каким объявлена в Конституции Российская Федерация. Причем судебный порядок защиты субъективных прав и свобод граждан является наиболее регламентированным и совершенным, поскольку гражданское судопроизводство - это процесс, приспособленный к защите практически любых субъективных прав и законных интересов личности, в том числе права граждан на жилище. Для защиты прав граждан на жилище в большинстве случаев судебный порядок является единственно возможным, поскольку имеет место спор о праве, разрешаемый в порядке гражданского судопроизводства.

В ЖК РСФСР 1983 г. защита жилищных прав осуществлялась преимущественно в административном порядке.

В ЖК РФ административный порядок защиты жилищных прав предусматривается скорее как исключение. В частности, в ч. 2 ст. 11 Кодекса указывается, что защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных федеральным законом. При этом решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

Согласно ч. 3 ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем:

Признания жилищного права. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований. Например, требование о признании права на жилое помещение - необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение;

Восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения. Примером может служить обмен жилыми помещениями, который был произведен под влиянием заблуждения одной из сторон без какого-либо умысла другой стороны сделки. Такой обмен суд может признать недействительным и возвратить стороны в первоначальное состояние;

Признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

Неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

Прекращения или изменения жилищного правоотношения.

Защита жилищных прав может осуществляться и иными способами, главное, чтобы эти способы были установлены федеральным законодательством .

Приведенный перечень способов защиты жилищных прав не является исчерпывающим. Иные способы защиты жилищных прав могут быть предусмотрены как в самом ЖК РФ, так и в других федеральных законах.Выбор конкретного способа защиты жилищных прав осуществляется самостоятельно управомоченным лицом, за исключением случаев, когда способ защиты нарушенного права прямо определен правовой нормой, регулирующей соответствующее жилищное правоотношение. Так, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ (например, при отсутствии согласия на обмен кого-либо из членов семьи нанимателя жилого помещения), то член семьи нанимателя жилого помещения, чьи права были нарушены обменом, вправе требовать признания сделки по обмену жилыми помещениями недействительной и переселения сторон в ранее занимаемые жилые помещения, т.е. восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 75 ЖК).

Закрепление в отдельных нормах ЖК РФ тех или иных способов защиты жилищных прав, так же как и выбор способа защиты управомоченным лицом из числа предусмотренных настоящей статьей в тех случаях, когда в нормах ЖК РФ, регулирующих определенные виды жилищных отношений, нет указаний на конкретные способы защиты, определяется двумя обстоятельствами: а) спецификой защищаемого права; б) характером правонарушения.

В связи с тем что жилищные отношения по пользованию жилыми помещениями регулируются прежде всего нормами гражданско-правового характера, а значит, являются разновидностью гражданских правоотношений, то, соответственно, при нарушении или оспаривании кем-либо права пользования жилым помещением гражданин вправе прибегнуть к способам защиты прав, предусмотренных гражданским законодательством (ст. 12 ГК).

Речь идет о таких способах защиты, не названных в комментируемой статье, как возмещение убытков, взыскание неустойки, компенсация морального вреда, присуждение к исполнению обязанности в натуре, признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий ничтожной сделки.

Несомненно, что судебный порядок защиты нарушенных прав и свобод является наиболее надежным и действенным. При этом нет оснований утверждать, что в нашей стране создан бесперебойно работающий и достаточно эффективный механизм судебной защиты, реально обеспечивающий соблюдение прав и свобод каждого человека. Препятствуют тому длительность судебного разбирательства (некоторые судебные процессы длятся по нескольку лет), дороговизна судебных издержек и квалифицированной правовой помощи для малообеспеченных граждан. Реалии таковы, что за защитой своих прав граждане чаще обращаются в прокуратуру, нежели в судебные органы..

Ответственность за неисполнение обязанностей по отношению к жилищному фонду в большинстве случаев наступает по решению суда. Если же допускается применение мер ответственности по решению иных органов, то такое решение можно обжаловать в судебном порядке.

жилищный право защита

Ответственность наступает по правилам, предусмотренным гражданским законодательством, при одновременном наличии четырех условий.

Во-первых, если ненадлежащим отношением причинен вред. Имущественный вред может выражаться в расходах, произведенных потерпевшим, утрате или повреждении его имущества, а также в неполученных потерпевшим доходах, которые он получил бы, если бы отношение к жилищному фонду было надлежащим.

Моральный вред выражается в нанесении ущерба деловой репутации, причинении физических или нравственных страданий и т.д.

Во-вторых, если вред причинен противоправными действиями. Противоправность проявляется в том, что субъект не выполнил установленные законодательством нормы. Следовательно, всякий раз нужно устанавливать, какое именно правило нарушено.

Кроме того, противоправными являются действия, ущемляющие чьи-либо субъективные права (например, нарушается принадлежащее гражданину право собственности).

В-третьих, если существует причинно-следственная связь между противоправными действиями и наступившим вредом. Иными словами, вред наступил именно потому, что совершены противоправные действия; неправомерное действие субъекта есть причина, а наступивший вред - следствие.

В-четвертых, если субъект, причинивший вред, виновен. Вина юридического лица - в вине его работников. Вина может быть умышленной либо неосторожной. Лицо считается действовавшим умышленно, если оно осознает противоправность своего поведения, предвидит негативные последствия поведения и желает их наступления либо безразлично к ним относится. Лицо признается действовавшим неосторожно, если оно не осознает противоправности своего поведения, не предвидит наступления негативных последствий, не желает этого, но должно было осознавать характер своего поведения и предвидеть наступившие последствия.

При рассмотрении вопроса о вине важно иметь в виду, что причинитель вреда считается виновным, если не докажет отсутствия своей вины. Вопреки общеизвестной презумпции невиновности, которой характеризуется уголовное право, в гражданском праве действует презумпция вины, т.е. лицо, совершившее противоправные действия, считается виновным, если не докажет отсутствия своей вины.

Основное социальное право человека, являющееся главным материальным условием жизни, – право на жилье. Это право предусмотрено в статье 40 Конституции РФ. В процессе возникновения права на жилище получили развитие жилищные правоотношения, в процессе которых зачастую возникают споры и конфликты, требующие законного урегулирования.

Конституцией РФ гарантируется защита прав и свобод человека. осуществляется как соответствующими судами, так и другими уполномоченными органами.

Правовая защита жилищных прав

человека в России регулируется Жилищным кодексом РФ, законами, принятыми на его основании, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства России, другими, не противоречащими законодательству, нормативно-правовыми актами , применяемых в процессе разрешения следующих споров:

• возникновение, осуществление, прекращение, изменение права пользования, владения и распоряжения жилищным помещением
• совместное пользование имуществом собственниками жилья
• включение в жилищный фонд или исключение из него
• ведение учета жилищного фонда
• содержание и ремонт жилья
• изменение планировки жилых помещений
• управление многоквартирными домами
• предоставление коммунальных услуг и их оплата
• оплата взносов на капитальный ремонт
• контроль сохранности и использования жилищного фонда
• осуществление муниципального и государственного контроля

Все участники жилищных отношений на территории России обладают равными правами на защиту своих жилищных прав и могут защищать их всеми законными способами.

Осуществляется путем:

восстановления нарушенного права;

судебного признания недействительным (частично или полностью) нормативно-правового акта органов местного самоуправления, нарушающих жилищные права;

признания права на жилье;

прекращения или изменения действующих жилищных правоотношений.

Отличительные особенности жилищных прав собственника и нанимателя

В процессе формирования жилищных правоотношений следует отличать собственника от нанимателя. Ошибочно эти понятия считают тождественными.

Собственник жилья – это лицо, имеющее жилье на праве собственности по законным основаниям (договор купли-продажи, мены, наследование, приватизация и т.д.). Наниматель – лицо, которому жилье предоставляется не во владение, а в пользование. Следовательно, различаются и их права.

Права собственника, единолично владеющего имуществом, практически безграничны. Собственник может в любой момент беспрепятственно продать, завещать, обменять свою квартиру, при этом принимая самостоятельное решение без каких-либо согласований с муниципальными органами. Также он может участвовать в управлении собственным имуществом, так как входит в состав товарищества собственников жилья (контролировать техническое состояние дома, следить за проведением своевременных ремонтных работ, выбирать управляющую компанию и т.д.).

Для нанимателей жилья преимуществ гораздо меньше. К примеру, согласно части первой статьи 70 Жилищного кодекса РФ, наниматель может вселить своих родственников в занимаемое помещение только с письменного согласия всех проживающих с ним родственников (с учетом временно отсутствующих) и наймодателя (как правило, муниципалитета). Иначе вселение невозможно.

Кроме этого, несоблюдение нанимателем условий договора найма жилого помещения влечет расторжение и прекращение такого договора, причем без предоставления жилья. Во избежание этого наниматель должен соблюдать правила эксплуатации и использования жилого помещения: использовать для жилых, а не коммерческих целей, своевременно вносить коммунальные платежи и др. С другой стороны, наниматель освобождается от уплаты налога на недвижимость и не оплачивает капитальный ремонт дома, это задача собственника. Следовательно, гарантий и прав у нанимателя меньше.

Но и права собственника, и права нанимателя защищаются федеральным законодательством, и их несоблюдение влечет за собой ответственность, предусмотренную законом.

Распространенные споры при защите жилищных прав

Зачастую человек сталкивается с решением жилищных вопросов и вынужден обращаться в суд для защиты своих жилищных прав.

На практике наиболее распространенные споры в суде возникают в результате подачи:

исковых заявлений о праве собственности на жилье

исковых заявлений об определении порядка пользования жильем

исковых заявлений о вселении в квартиру

При оспаривании права собственности на жилье наиболее распространенными являются исковые заявления по признанию прав на построенное жилье и по разрешению споров с застройщиком, в связи с уклонением от своих обязанностей, предусмотренных договором.

К сожалению, семейные споры, развод, как следствие – раздел совместно нажитого имущества, установление места проживания ребенка, – влекут судебные тяжбы, и количество таких споров растет постоянно.

Еще недавно были распространены споры по найму жилья, но по причине массовой приватизации нанимателей становится меньше, соответственно, и количество споров значительно уменьшилось.

Конституционное право человека на жилище – гарантированная возможность иметь, пользоваться, распоряжаться жильем в установленном законом порядке и никто не может безосновательно его нарушить.