Договорные торговые взаимоотношения между контрагентами формируются в письменной форме. На официальном бланке стороны согласовывают и утверждают регламент дальнейших действий, механизма ведения расчетов. В некоторых случаях участники планируемой сделки неспособны в назначенный срок исполнить конкретное обязательство. В таких ситуациях формируется первоначальное соглашение с залоговым характером, поэтому нужно знать, как составить и применить образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком.

Характеристика документа

Контракт купли-продажи – официальная форма, подтверждающая намерения физических, юридических лиц по приобретению прав на конкретное имущество, активы, недвижимость. Договоренность строится на взаимовыгодных условиях: продавец реализует товар по достойной цене, а покупатель приобретает нужные ценности.

Недостаточность денежных средств становится существенным препятствием для совершения необходимой покупки. Альтернативным вариантом становится заключение соглашения, предшествующего основному контракту. Потребитель согласовывает с поставщиком будущее сотрудничество, предоставляет под залог определенные активы в качестве гарантии совершения покупки в ближайшей перспективе.

Разберемся, что такое предварительный контракт (договор) купли-продажи (ПДКП). Это стандартная договоренность в письменной форме, имеющая юридическую силу. Фактически участники правоотношения предварительно договариваются об условиях работы, сотрудничества. Такой формат взаимоотношений позволяет обсудить детали, подобрать оптимальные варианты расчетов, компромиссы. Обсуждение основных моментов является залогом успешного взаимодействия сторон.

В 2018 г. допустимость предварительной договоренности регламентирована ст. 429 ГК РФ. Законодательный свод определяет базовые параметры правоотношений, возможный вариант действий участников сделки. Первоначальная форма соглашения является основой для формирования контракта, стороны руководствуются принятыми решениями, учитывают интересы и предпочтения друг друга.

Несоблюдение формы предварительного соглашения приводит к недействительности договоренности, ее фиктивности. Первоначальный контракт является бланком, посредством которого физические, юридические лица выражают намерение о сотрудничестве. Если за обозначенные сроки реальный договор не заключается, сделка признается несостоявшейся.

Предварительный договор купли-продажи заключается при отсутствии денег для покупки

На практике в торговых оборотах с недвижимостью используются три основных формата предварительной договоренности:

• Соинвестирование строительства конкретного объекта посредством перечисления денежных средств застройщику от будущего владельца квартиры.
• Базовое соглашение между владельцем жилья и потенциальным покупателем, если средства на покупку получены по ипотечному кредитованию.
• Авансирование приобретения жилого помещения при заключении агентского соглашения с посредниками.

Базовые моменты

Поскольку предварительный договор выступает основой для формирования основной договоренности, особенно важно отнестись к составлению бланка со всей серьезностью, осмотрительностью. Стороны должны детально обсудить важные моменты и кратко изложить их на бумаге. Рекомендуется максимально емко определить предмет соглашения, порядок перехода прав, вероятные форс-мажоры и негативные последствия.

Российское законодательство не утверждает конкретный шаблон предварительного контракта, но требует соблюдения участниками конкретных моментов:

• При формировании бланка стороны руководствуются юридическими основами по договорам купли-продажи.
• Соглашение в обязательном порядке регистрируется на бумаге с подписями контрагентов.
• Предмет сделки описывается подробно, по недвижимости указывается не только кадастровый паспорт, адрес местонахождения, но и этаж, площадь.
• В форме прописывается реальная стоимость имущества, земли, подлежащих продаже.
• Клиенты договариваются в условленные сроки подписать основной контракт и совершить передачу прав.

Далее необходимо выяснить, можно ли задатком обеспечить исполнение предварительного договора. Действительно, такой формат взаимоотношений активно используется контрагентами. Залоговое имущество, ценности выступают гарантом добросовестного отношения покупателя к продавцу и возникающим договорным обязательствам. Предмет залога обязательно прописывается в соглашении, определяется порядок перехода прав на актив. В дальнейшем задаток будет использован для погашения части стоимости приобретаемого жилья, недвижимости, транспорта.

На предварительном этапе заключения договора следует обсудить все нюансы

Важно понимать, что залоговые взносы не являются обязательным условием для заключения предварительного контракта на торговую операцию. К такому решению стороны приходят по собственной инициативе. Предоплата позволит ускорить подписание основного контракта, но никак не повлияет на стоимость актива и его качественные характеристики. Судебная практика показывает, что при возникновении спора, конфликта сторон возврат задатка по предварительному договору осуществляется по стандартной схеме.

Стоит отметить, что в случае возникновения вины покупателя по несостоятельности сделки, сумма аванса не возвращается. Поэтому стороны должны особенно серьезно отнестись к договоренности с потенциальным продавцом. Важно обеспечивать законность операции, контролировать сроки ее исполнения. Если владелец земельного участка, квартиры, иных ценностей понесет убытки, виновнику придется выплатить возмещение.

Нюансы составления

Для исключения вероятных проблем, рисков, спорных моментов стороны правоотношения оговаривают и согласовывают максимально возможные параметры взаимодействия. Важно четко изложить требования, описать формат обязательств, чтобы избежать судебных разбирательств и негативных последствий в будущем. Несомненно, существует положительная судебная практика по возврату задатка за невыкупленную квартиру, но риск утраты денег все равно сохраняется.

• Дееспособность для физических лиц, правоспособность для организаций.
• Наличие обременений в отношении реализуемых объектов (ипотека, залог, арест и прочие).
• Число фактических владельцев помещения, факт регистрации доли несовершеннолетних граждан в указанной территории.
• Реальная выкупная стоимость дома.
• Данные, идентифицирующие личность продавца, покупателя (паспорт для физлиц, учредительная документация для ООО, АО и пр.).

При составлении договора важно указать все необходимые реквизиты

Дополнительные условия позволят сторонам защитить персональные интересы, достичь максимальной эффективности от сотрудничества. Например, допускается осуществление компенсационных выплат при формировании убытков у одной из сторон, мотивированный отказ в возвращении задатка. Контрагенты заранее оговаривают адресата расходов по оформлению сделки, регистрационным мероприятиям в отношении квартиры, гаража, автомобиля.

Немаловажный момент – уплата государственной пошлины за внесение сведений о недвижимости в Росреестр. На практике чаще всего эти расходы возлагаются на будущего владельца дачи, квартиры, иной жилой площади. Если покупатель предоставляет задаток продавцу, допускается внесение денежных средств на депозит в банке или передача активов на хранение в специальную ячейку.

Отметим, что предварительная договоренность на приобретение земельного участка, жилой или нежилой недвижимости не подлежит обязательной госрегистрации. Соглашение оформляется между контрагентами в качестве обещания, только основной контракт подтвердит фактический переход прав. После выкупа актива наступает момент, когда новый собственник должен зарегистрировать в собственность машину, дом, квартиру.

Список приложений

Поскольку предварительный договор не является фактической торговой операцией, стороны вправе самостоятельно определить необходимость и комплектацию прилагаемых бланков. Допускается приложение копий правоустанавливающих документов на нежилое, жилое помещение, автомобиль. Если объект предоставлен потенциальному покупателю в аренду, то прикладывается копия арендного соглашения.

Когда имущество находится под обременением, владелец предоставляет потенциальному покупателю выписку из госреестра. Для идентификации личности уполномоченных лиц к контракту прикладываются копии паспортов, иных личных документов подписантов. При внесении задатка со стороны продавца оформляется долговая расписка или акт приемки денежных средств.

К предварительному договору может потребоваться приложить копии иных документов

Порядок оформления

Каждую из сторон письменной договоренности должны представлять исключительно уполномоченные лица. Правом подписи обладает только гражданин, предъявивший нотариально заверенную доверенность или агентский договор. Только в этом случае сделка будет оформлена законно. Когда недвижимость продают несколько собственников, каждый из них обязан участвовать в согласовании бланка предварительного контракта.

Если продажа осуществляется без участия владельцев доли в имуществе, существует высокая вероятность оспаривания сделки в Верховном суде или другой инстанции. Исковое обращение должно быть подано максимально быстро с того момента, как потерпевшая сторона узнает о незаконных действиях продавца. Особенно остро встает вопрос продажи муниципального жилья, поскольку такие действия правомерны только со стороны госорганов.

Предмет предварительного соглашения – обязанность сторон по заключению договора в условленные сроки. Период может продолжаться неограниченное время, но желательно прописать начало и окончание интервала. Например, участники торговой операции обязались оформить основной договор спустя год после подписания первоначального бланка. Если по истечении этого срока сделка не совершена, договоренность аннулируется.

В поле характеристики объекта продажи рекомендуется прописать все допустимые параметры актива. Например, по реализации квартиры указывается адрес, этажность здания, площадь помещения, наличие коммуникаций. Для транспортных средств важно указать дату выпуска, модель кузова, грузоподъемность, количество пассажирских мест. Полный перечень свойств определяется сторонами в индивидуальном порядке.

Для доказательства имущественной связи недвижимости и продавца в тексте договора прописываются сведения о правоустанавливающих документах: номер свидетельства на собственность, данные о регистрации, кадастровый номер и пр. Важно указать порядок осуществления расчетов, выплаты денежного возмещения при отказе от заключения контракта. Задаток регистрируется в письменной форме, он не возвращается при грубом нарушении условий соглашения со стороны покупателя.

В качестве примера можно использовать образец предварительного соглашения на куплю-продажу квартиры.

Предварительный договор может быть расторгнут одной из сторон

Аннулирование соглашения

Участники предварительной договоренности имеют право прописать в тексте документа возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств и порядок расторжения соглашения по конкретным причинам. Например, с момента подписания первичного контракта произошел пожар и помещение стало непригодным для проживания. Потенциальный покупатель отказывается от покупки и получает возврат задатка.

Потребитель может аннулировать договоренность, если собственник недвижимости существенно завысит стоимость актива. Такие действия являются нарушением условий сделки и позволят покупателю расторгнуть ее без негативных последствий. Когда сторонам не удается договориться, подобрать компромисс, дело по спору передается на рассмотрение в суд. Если компетентный орган признает вину плательщика, осуществляется взыскание судебных и прочих издержек.

Особенно важно знать, как вернуть задаток по предварительному договору. Для возврата перечисленных денежных средств достаточно направить официальное письмо с банковскими реквизитами на имя продавца. Если покупатель не нарушил условия договоренности, адресат заявки в кратчайшие сроки вернет финансы. Когда инициатива расторжения сделки не обусловлена уважительными причинами, вескими основаниями, возможен отказ возвращения денег.

Заключение

Предварительная договоренность по совершению торговой операции с недвижимостью, земельными участками, транспортом и иным имуществом является оптимальным вариантом сотрудничества контрагентов. Стороны соглашения заранее оговаривают условия перехода прав, осуществления расчетов. Задаток является дополнительной гарантией исполнительности покупателя. Расторжение контракта возможно по инициативе сторон или через суд.

Павел

ст. 380 ГК

исполнения.

Павел

да в общем то нет

ст. 429 ГК

заключить в будущем
договор о передаче имущества,

договором.

письменной форме.

влечет его ничтожность.

3.Предварительный договор

1. Если заключается Соглашение о задатке - сможет ли покупатель на основании такого Соглашения взыскать с продавца сумму задатка в случае уклонения продавца от подписания в будущем основного дкп?
Павел

Павел, добрый день! Сможет, самое главное это соблюдение письменной формы

ст. 380 ГК

1.Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из
договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей
другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его
исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка
должно быть совершено в письменной форме.
3.В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в
счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в
частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может
быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного
договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

2.Является ли заключение предварит. ДКП с условием о задатке более существенным документом (с точки зрения закона) для того, чтобы взыскать с продавца сумму задатка в случае уклонения продавца от подписания основного дкп?
Павел

да в общем то нет

ст. 429 ГК

1.По предварительному договору стороны обязуются
заключить в будущем
договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором.
2.Предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в
письменной форме.
Несоблюдение правил о форме предварительного договора
влечет его ничтожность.

3.Предварительный договор
должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также условия основного договора, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
при заключении предварительного договора.

3. Если подписывается Соглашение о задатке - как должно звучать назначение платежа при оплате задатка по безналичному расчету?
Павел

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Как вернуть задаток по предварительному договору? Ответ на этот вопрос зависит от обстоятельств заключения и исполнения предварительного договора. После внесения изменений в ГК РФ изменился подход к юридической квалификации этого платежа. Рассмотрим нюансы ниже.

Понятие и функции задатка

Задаток — это определенная сторонами сумма, которая выполняет несколько функций:

• Платежную. Вносится в счет оплаты товаров, работ, услуг.
• Обеспечительную. Гарантирует выполнение обязательств обеими сторонами (может быть удержана при отсутствии дальнейшей оплаты или взыскана при отсутствии встречного исполнения путем передачи вещи или выполнения действий).
• Доказательственную. Подтверждает наличие соглашения. По традиции ст. 380 ГК РФ содержит такое указание, но рассчитывать на прямое применение нормы в этой части не стоит (см. апелляционное определение Курганского областного суда от 23.08.2016 по делу № 33-3040/2016, где судом не приняты во внимание в качестве доказательств наличия правоотношений ни расписка о получении задатка, ни копия предварительного договора).

В настоящее время актуально установление различий между задатком и сходным способом обеспечения — обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ). Отличия задатка состоят в том, что он:

1. Должен быть поименован в этом качестве.
2. Вносится только деньгами.

До 01.06.2015 одной из наиболее острых проблем было определение возможности применения задатка в предварительном договоре. При купле-продаже объектов недвижимости практика установления задатка была общепринятой.

Для целей возврата задатка наиболее важным вопросом является квалификация платежа по предварительному договору.

Задаток в предварительном договоре

О составлении предварительного договора можно прочитать в наших статьях Как составить предварительный договор - форма по ГК РФ ?, Как составить предварительный договор купли-продажи ?.

При составлении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества можно воспользоваться образцами, предложенными в статьях Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец) , Предварительный договор купли-продажи земельного участка .

Для применения правил о задатке к платежу по предварительному договору желательно максимально точно указать на это:

1. Именовать передаваемую сумму задатком.
2. Избегать формулировок, которые позволяли бы толковать передачу этой суммы в качестве аванса или с другой целью, нежели цели, указанные для задатка. Например, не должно быть указания на то, что эта сумма передается в качестве частичной оплаты либо в депозит или в качестве обеспечительного платежа, во избежание смешения с этим способом обеспечения.
3. Прямо предусмотреть последствия в соответствии со ст. 380 ГК РФ на случай нарушения обязанностей, т. е. невыполнения действий, направленных на заключение основного договора.

Изменение законодательства в части возможности применения задатка в предварительном договоре

До изменений ст. 380 ГК РФ, внесенных законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ, возможность задатка в предварительном договоре оценивалась 2 высшими судебными инстанциями по-разному:

1. ВС РФ делал упор на обеспечительную функцию задатка и указывал на отсутствие законодательного запрета на его использование в этом случае (см. определение Верховного суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).
2. ВАС РФ учитывал платежную функцию. При отсутствии денежного обязательства и наличии одного только обязательства по заключению основного договора применение задатка невозможно. По окончании предварительного договора обязательства по нему прекращаются, неправомерно удерживаемая сумма является неосновательным обогащением и может быть взыскана в соответствии с гл. 60 ГК РФ (постановление президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09).

Отметим, что ВАС РФ считал возможным применение неустойки в предварительном договоре. И стороны прибегали к следующему варианту оформления: именовали уплачиваемый задаток авансом, депозитом или иным образом, а для возврата задатка применяли формулировки об уплате штрафной неустойки (постановление президиума ВАС РФ от 08.04.2014 № 16973/13).

Ч. 4 ст. 380 ГК РФ, введенная с 01.06.2015, прямым текстом устанавливает возможность применения задатка для обеспечения обязательств по предварительному договору.

Судебная практика о возврате задатка по предварительному договору: суды общей юрисдикции

Судебная практика СК по гражданским делам ВС РФ в отношении задатка не изменилась, поскольку она соответствует:

• Новой редакции ст. 380 ГК РФ.
• Правовой позиции, которую ВС РФ высказывал относительно применения задатка в предварительном договоре ранее. В развитие своей аргументации в мотивировочной части высший суд также указывает, что задаток, засчитываемый в счет цены по основному договору, выполняет не только обеспечительную, но и платежную функцию (определение Верховного суда РФ от 19.04.2016 № 18-КГ16-29).

В связи с этим независимо от времени возникновения правоотношений ВС РФ считает возможным применение норм о задатке.

Такого же мнения придерживаются региональные суды. В качестве примера см. постановление президиума Кемеровского областного суда от 11.07.2016 № 44г-85/2016, которым было отменено решение суда 1-й инстанции, посчитавшего задаток авансом.

Отметим, что относительно неустойки в предварительном договоре в системе общей юрисдикции поддерживается мнение о невозможности ее применения. Соответствующие условия суд может посчитать ничтожными (см. в качестве примера апелляционное определение Мосгорсуда от 28.10.2015 по делу № 33-39809/2015).

Практика арбитражных судов в отношении возврата задатка по предварительному договору

Общая тенденция в арбитражной практике соответствует изменениям ГК РФ. Однако спорные вопросы возникают относительно ретроспективного распространения этой нормы. В самом законе № 42-ФЗ указано, что он действует в рамках правоотношений, возникших после его вступления в силу, или прав и обязанностей, возникших позднее (ст. 2).

Это дает арбитражным судам основание придерживаться прежнего толкования ВАС РФ применительно к сделкам, совершенным до 01.06.2015 (так, постановлением АС УО от 11.05.2016 № Ф09-4279/16 в иске отказано, поскольку норма п. 4 ст. 380 ГК РФ на момент возникновения правоотношений не действовала).

Однако единства арбитражной практики нет даже в рамках постановлений одного окружного суда. По другому делу № А50-2806/2015 АС УО вынес постановление, в котором удовлетворил аналогичные требования, основанные на договоре 2013 года, с мотивировкой п. 4 ст. 380 ГК РФ (оставлено в силе определением ВС РФ 15.06.2016 № 309-ЭС16-5699).

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору: реализация обеспечительной роли задатка

Требование о возврате должно быть мотивированным. При нормальном исполнении задаток чаще всего идет в зачет оплаты по договору, который должен быть заключен. Его обеспечительная роль проявляется в случае нарушения обязательства по его заключению. В этом случае действует п. 2 ст. 381 ГК РФ, согласно которому возможность возврата задатка находится в зависимости от того, кто отвечает за неисполнение:

1. Если задаткодатель — задаток остается у другой стороны.
2. Если задаткополучатель — он обязан уплатить другой стороне двойной задаток.

Таким образом, вернуть задаток можно, доказав в суде незаключение основного договора по вине другой стороны. Необходимым условием для этого является добросовестное выполнение действий по его заключению самим истцом (подтверждается доказательствами направления предложения об этом в установленный срок).

Например, суд не посчитал акт о неявке, составленный в одностороннем порядке, достаточным доказательством (постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.08.2016 № Ф05-12264/2016).

Если истец сам уклонился от заключения основного договора, его требование не будет удовлетворено (апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.07.2016 по делу № 33-1211/2016).

Как вернуть задаток, переквалифицированный в аванс

Возврат уплаченной в качестве аванса суммы актуален для задаткодателя, по вине которого не состоялся основной договор, когда задаткополучатель удерживает задаток в качестве санкции.

Требование о возврате внесенного аванса может быть заявлено в следующих случаях:

1. При существенных сомнениях относительно того, что платеж является именно задатком (см. апелляционное определение Пермского краевого суда от 04.04.2016 по делу № 33-3452/2016).
2. При внесении задатка на торгах. К такому платежу применяется только ст. 448 ГК РФ, но не правила о задатке (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.2016 № Ф01-1176/2016 по делу № А31-7239/2015).

При предъявлении иска о взыскании именно аванса истцу необходимо привести достаточно веские основания, по которым он просит переквалифицировать платеж.

По одному из дел Верховный суд РФ усмотрел в соглашении сторон наличие существенных признаков предварительного договора и соответствие задатка всем требованиям. Требование о возврате аванса не было удовлетворено, поскольку основной договор не был заключен по вине истца (определение ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6). По этому делу было вынесено несколько судебных постановлений с противоположными выводами.

Это говорит о том, что, несмотря на совершенствование законодательства и судебной практики, разделение задатка и аванса представляет сложность. Решение в конкретном случае будет зависеть от формулировок предварительного договора и оценки доказательств судом.

Таким образом, задаток по предварительному договору может быть возвращен при отсутствии вины задаткодателя в том, что основной договор не состоялся:

• в двойном размере, если контрагент нарушил обязательство;
• однократном, если договор признан недействительным, незаключенным или прекращен досрочно по взаимному согласию или по не зависящим от сторон обстоятельствам.

При наличии вины задаткодателя возвращен может быть только аванс, а не задаток.

Из этой статьи вы узнаете об отличиях аванса и задатка в сделках с недвижимостью. Вы узнаете о законодательной базе и получите практические рекомендации.

Значительная часть судебных дел, связанных с куплей-продажей недвижимости, возбуждается по причине того, что люди неверно оценивают свои возможности при подписании предварительного договора.

Подписывать или нет, на какой срок, что оформлять: задаток или аванс, что делать, если покупатель после подписания договора отказывается покупать вашу квартиру? Будем разбираться.

Вообще тема предварительных договоров довольно скользкая. Часто бывает очень сложно заранее определить, в чью сторону решится спор, если дело дойдет до суда, и во многом исход дела будет зависеть от судьи, который будет выносить решение по данному вопросу.

Поэтому при подписании предварительного договора самое важное – профилактика возможных недоразумений.

Задаток и аванс с юридческой точки зрения

Согласно ст. 380 п.1 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задаток является одним из способов обеспечения выполнения обязательств, т.е. дает гарантию, что договор будет исполнен, иначе уклонившаяся сторона будет нести потери в размере задатка. Если говорить о продаже квартиры, то, согласно ст. 381 ГК РФ, продавец, в случае отказа от своих обязательств, должен вернуть задаток в двойном размере, покупатель в случае отказа оставляет его продавцу.

Прямого определения понятия «аванс» Гражданский Кодекс не дает, но его смысл передан в ст. 487 ГК РФ (Предварительная оплата товара). По сути это часть суммы, подлежащей уплате, никаких штрафных санкций не предусматривает, т.е. не может быть достаточной гарантией того, что основной договор будет подписан.

Делаем выводы: если с вашей стороны нет абсолютно никаких препятствий к продаже квартиры, вы уже подобрали встречный вариант или вообще в нем не нуждаетесь, у вас полностью готов пакет документов для сделки, в квартире нет прописанных лиц, или вы уверены, что они будут выписаны на момент подписания основного договора, а также вы точно знаете, что не передумаете продавать квартиру и не передумают другие собственники (если собственников несколько), то в этом случае в предварительном договоре указывайте задаток.

Если какое-либо из вышеперечисленных условий не выполняется, если имеется риск того, что вы не сможете в нужный срок выполнить все условия, имеет смысл вместо задатка написать в договоре аванс, это может уберечь вас от многих проблем.

Другой вопрос, согласятся ли на это покупатели, ведь для них желание продавца превратить задаток в аванс чревато потерей их времени, которое они потратят на ожидание вашей квартиры.

В подобных случаях я всегда исхожу из возможных негативных последствий. При подписании договоров люди могут говорить множество разных вещей, в частности о том, что пойдут вам на уступки, будут ждать, сколько потребуется, не будут иметь претензий, и т.д. После подписания договора их мнение может кардинально измениться. Обычно так и происходит. И дело даже не в недобрых намерениях или в дурном воспитании. Продажа и покупка недвижимости – большой стресс как для покупателя, так и для продавца. У обеих сторон многое меняется в жизни, и эти перемены могут вызвать множество непредвиденных ситуаций.

Поэтому старайтесь максимально учесть свои интересы в договоре, все достигнутые соглашения оформляйте письменно, при определении сроков учитывайте непредвиденные обстоятельства, берите время с запасом.

Предварительный договор

Текст предварительного договора купли-продажи квартиры обязательно должен содержать следующие данные:

• Паспортные данные покупателя и продавца.
• Точный адрес и описание объекта недвижимости с указанием количества комнат, площади, этажа.
• Цена, по которой продается квартира. Если вы хотите указать в основном договоре другую цену, в предварительном договоре пишите именно фактическую стоимость, иначе вы рискуете недополучить значительную часть денег.
• Дата заключения основного договора. Внимательно считайте дни, нужно, чтобы у всех участников сделки был запас времени, если вдруг что-то собьется, например, вовремя не выдадут нужную справку.

Что делать, если дело дошло до конфликта.

Например, покупатель передумал покупать вашу квартиру.

Если от покупателя вы получили аванс, то его нужно вернуть в любом случае.

Если же вы скрепили ваши отношения задатком, то тут все гораздо интересней.

Часто разрешение таких споров зависит от доброй воли продавца и покупателя. Если вы не пострадали от действий покупателя и у вас достаточно времени для дальнейшей продажи, вы можете просто вернуть задаток, а можете и не возвращать. Точно также и покупатель может оставить задаток, признавая, что нарушил договор, а может потребовать его возврата.

Покупатель может ссылаться на недействительность предварительного договора. Договор действителен и обязателен к исполнению, если он составлен в письменном виде и содержит все существенные условия, которые я выше перечислил (ст. 429 ГК РФ).

Несколько иная ситуация с задатком. При определенных обстоятельствах суд может признать задаток авансом, и обязать вернуть деньги покупателю, все будет зависеть от обстоятельств дела, формулировок в тексте предварительного договора и от точки зрения судьи, ну и от стоимости услуг вашего адвоката.

Две противоположные точки зрения на правовой статус задатка в предварительном договоре изложены и .

То же самое можно сказать и про ситуацию, в которой от исполнения договора отказывается продавец, т.е. если вы по каким-то причинам передумали продавать квартиру, а предварительный договор уже подписан.

Если за квартиру вы взяли аванс, то все просто, верните его покупателю, если же вы оформляли задаток, то тут опять все зависит от доброй воли сторон, суд может вынести неожиданное решение.

При заключении предварительного договора купли-продажи часто покупатель передаёт продавцу денежную сумму в качестве гарантии того, что стороны намерены заключить в будущем в установленный договор срок основной договор. Однако в самом предварительном договоре данная сумма может называться по-разному – аванс или задаток. От того, как эта денежная сумма определена в предварительном договоре, зависят и правовые последствия для сторон, если такой предварительный договор будет нарушен и заключение основного договора не состоится.

Что такое аванс и задаток и как правильно действовать сторонам при наличии в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения условий о них мы рассмотрим в данной статье.

Понятие аванса законодательно нигде не закреплено, данный термин употребляется, но точное его определение – что такое аванс – в законе отсутствует. Однако, исходя из смысла правовых норм, в которых данный термин употребляется, можно сделать следующий вывод:

Аванс – это частичная предварительная оплата по договору, передаваемая покупателем продавцу в счёт предстоящей оплаты цены жилого помещения. В случае, если сделка купли-продажи жилья и подписание основного договора не состоялись, сумма аванса подлежит возврату. Если же сделка и подписание основного договора состоялись, то аванс засчитывается как часть оплаты при окончательном расчёте. Таким образом – аванс – это только предоплата. Только в таком смысле и следует рассматривать этот термин.

В отличие от аванса термин «задаток» в законе определён (ст. 380 Гражданского кодекса РФ):

Задаток – это денежная сумма, которая выдаётся одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Исходя из этого, можно сделать вывод, что задаток – это не только предоплата, но и способ обеспечения исполнения обязательства.

Законом устанавливаются требования к форме соглашения о задатке, а также последствия в отношении задатка при неисполнении сторонами обязательств:

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме;

В случае несоблюдения письменной формы при наличии сомнений, является ли задатком сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Это означает, что в случае наличия спора суд будет исходить из того, что такая сумма является авансом, а не задатком, если не доказано иное.

Таким образом, очень важным является правильно отразить в предварительном договоре истинные намерения сторон, поскольку последствия нарушения такого предварительного договора различны в зависимости от того, как передаваемая покупателем продавцу денежная сумма называется в тексте договора – аванс или задаток.

Итак, если в предварительном договоре речь идёт об авансе, то в случае не заключения договора продавец обязан вернуть покупателю сумму аванса. Однако это не лишает продавца обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения, при этом сумма аванса не возвращается, а засчитывается в счёт оплаты цены жилого помещения по договору.

А если в предварительном договоре указано, что передаётся денежная сумма в качестве задатка?

В таком случае имеет значение – по чьей вине не состоялось заключение основного договора.

Если это произошло по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, то сумма задатка должна быть возвращена несостоявшемуся покупателю. Под невозможностью исполнения согласно ст. 416 ГК РФ следует понимать наличие обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает: например, уничтожение имущества.

Если нарушение предварительного договора произошло по вине покупателя (стороны, давшей задаток), то задаток остаётся у другой стороны (продавца).

Если же за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (продавец), то она обязана уплатить другой стороне (покупателю) двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачётом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Таким образом, сторонам, подписавшим предварительный договор с включением в него условия о задатке, не следует пренебрегать установленным таким договором сроком его исполнения, поскольку это может повлечёт как принуждение к его исполнению и возмещение в связи с эти убытков, так и неблагоприятные последствия относительно суммы задатка.

Основные нарушения предварительных договоров – это нарушения сроков, установленных для заключения основного договора. Если срок подходит к окончанию, а стороны так и не выразили намерений заключить основной договор, или если одна из сторон уклоняется, то добросовестной стороне следует позаботиться о том, как не потерять внесённую/полученную сумму задатка. Чтобы в последующем доказать, что это другая сторона уклоняется от заключения основного договора, то в её адрес необходимо направить предложение о заключении такого договора с указанием даты, времени и адреса, по которому необходимо явиться для заключения основного договора купли-продажи жилого помещения. Это возможно сделать лично под роспись, либо письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, либо посредством услуг нотариуса.

Если все-таки подписание основного договора не состоялось, то сторонам необходимо учитывать позицию судов при рассмотрении вопроса о правомерности включения условий о задатке в предварительный договор.

Законодательство РФ не содержит запрета в отношении включения сторонами в предварительный договор условия о неустойке за незаключение и (или) уклонение от заключения основного договора, а значит, стороны вправе закрепить эти условие в предварительном договоре.

Однако суды в отношении правомерности включения таких условий в предварительный договор придерживаются разных подходов, единообразие при принятии решений отсутствует. В частности, можно выделить два противоположных подхода судов.

Первый подход заключается в том, что лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор, и право - требовать от другой стороны заключения основного договора. Возникновение обязательств имущественного характера по такому договору законом напрямую не предусмотрено. Кроме того, ст. 429 ГК РФ предусматривает специальные способы защиты стороны предварительного договора при уклонении контрагента от заключения основного договора – посредством обращения в суд с иском о понуждении к заключению основного договора. Следовательно, неустойка за отказ от заключения основного договора как способ обеспечения обязательства заключить основной договор и мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого обязательства действующим гражданским законодательством не предусмотрена.

Второй подход заключается в допустимости установления в предварительном договоре условия о неустойке как меры обеспечения обязательства по заключению основного договора. Неустойка - это мера гражданско-правовой ответственности и способ обеспечения исполнения обязательств, а прекращение предварительного договора не может являться основанием для отказа в выплате неустойки, предусмотренной самим предварительным договором. Таким образом, условие об уплате неустойки в виде задатка за неисполнение обязательства по заключению основного договора не противоречит гражданскому законодательству и может быть включено в предварительный договор.