Задаток по предварительному договору купли продажи квартиры. Составление предварительного договора покупки с оформлением задатка

Наследственное право регулируется ГК РФ (ч.3) принятой в 2001 г. (в ред. 2009 г.).

Наследование – это переход после смерти гражданина имущественных прав и обязанностей к одному или нескольким лицам (наследникам).

Наследование осуществляется по закону и по завещанию. Временем открытия наследства признается день смерти гражданина, день вступления решения суда об объявлении гражданина умершим в законную силу, а если днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, – день смерти, указанный в решении суда. Местом открытия наследства признается последнее постоянное место жительства гражданина, а если оно неизвестно, то место нахождения имущества или наиболее ценной его части.

Наследование по завещанию

Завещатель вправе по своему усмотрению завещать любое свое имущество (в том числе которое он может приобрести в будущем) любым лицам, определить по собственному желанию доли наследников в наследстве либо лишить кого-либо из них права наследования, осуществить права предусмотренные в ст.1121 ГК РФ.

Завещание должно быть составлено в письменной форме, собственноручно подписано завещателем и удостоверено нотариусом. При составлении и нотариальном удостоверении завещания по желанию завещателя может присутствовать свидетель.

Наследодатель вправе совершить завещание, не предоставляя возможности кому бы то ни было, даже нотариусу, ознакомиться с ним, т. е. составить закрытое завещание. Такое завещание должно быть собственноручно написано и подписано завещателем. Затем оно в заклеенном конверте передается нотариусу в присутствии двух свидетелей, которые ставят на конверте свои подписи. Конверт, подписанный свидетелями, запечатывается в их присутствии в другой конверт, на котором нотариус делает надпись, содержащую сведения о завещателе, месте и дате его принятия, ФИО свидетелей и месте их жительства в соответствии с паспортами, а также выдает наследодателю документ, подтверждающий принятие закрытого завещания. Дальнейшая работа с таким завещанием осуществляется на основании ст. 1126 ГК РФ.

Если нет возможности обратиться к нотариусу, завещание может заверяться:

• главными врачами, их заместителями по медицинской части, дежурными врачами больницы, в которой находится наследодатель;
• директорами или главными врачами домов для престарелых и инвалидов;
• капитанами судов под флагом РФ;
• начальниками разведочных, арктических и иных подобных экспедиций;
• командирами воинских частей;
• начальниками мест лишения свободы.

Такое завещание направляется лицом, удостоверившим его через органы юстиции нотариусу по месту жительства завещателя. Права на денежные средства в банке могут быть завещаны в общем порядке либо посредством совершения завещательного распоряжения в письменной форме в том филиале банка, в котором находится этот счет. Такое распоряжение имеет силу нотариально удостоверенного завещания. Денежные средства, в отношении которых сделано такое распоряжение входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях.

Гражданин, находящийся в положении, явно угрожающем его жизни, и в силу чрезвычайных обстоятельств лишенный возможности совершить завещание в надлежащем порядке, может изложить собственноручно свою последнюю волю в простой письменной форме и подписать в присутствии двух свидетелей. Завещание совершенное в чрезвычайных обстоятельствах утрачивает силу, если завещатель в течение месяца после прекращения этих обстоятельств не воспользуется возможностью совершить завещание в иной форме, предусмотренной законом. Завещание совершенное в чрезвычайных обстоятельствах к тому же исполняется лишь при условии подтверждения судом факта совершения завещания при таких обстоятельствах.

Наследодатель вправе посредством нового завещания отменить или изменить в любое время старое завещание, не указывая причин такого решения. Он может поручить исполнение завещания указанному им в завещании лицу – душеприказчику (исполнителю завещания), независимо от того, является ли этот гражданин наследником. Полномочия такого лица предусмотрены в ст.1135 ГК РФ. Исполнитель имеет право на возмещение за счет наследства необходимых расходов, связанных с исполнением завещания, а если предусмотрено в нем, вознаграждения.

Наследодатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или закону исполнение за счет наследства:

1. какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ);
2. обязанности совершить какое-либо действие имущественного или неимущественного характера, направленное на осуществление общеполезной цели (завещательное возложение), а также обязанность содержать принадлежащих завещателю домашних животных и осуществлять надзор и уход за ними.

Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 ст.1148 ГК РФ, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая бы причиталась каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).

Наследование по закону

Такое наследование осуществляется, когда нет завещания либо оно признано недействительным. Наследование осуществляется в порядке очередности. Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей. Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления. Очередность наследования:

1. дети, супруг, родители наследодателя (внуки и их потомки – по праву представления);
2. полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его бабушка и дедушка как со стороны отца, так и со стороны матери (племянники и племянницы – по праву представления);
3. дяди и тети наследодателя (двоюродные братья и сестры – по праву представления);
4. прадедушки и прабабушки наследодателя;
5. двоюродные внуки, внучки, двоюродные дедушки и бабушки;
6. двоюродные правнуки, правнучки, двоюродные племянники и племянницы, двоюродные дяди и тети;
7. пасынки, падчерицы, отчим и мачеха (ст. 1142-1145 ГК РФ);
8. нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, в случае и порядке предусмотренном ст.1148 ГК РФ.

Доля наследника, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем, по закону переходит по праву представления к его потомкам, и они наследуют поровну долю своего умершего родителя, который имел бы право наследовать при своей жизни. Граждане, относящиеся к наследникам по закону, нетрудоспособные ко дню открытия наследства (т.е. инвалиды любой группы, женщины достигшие 55 лет и мужчины 60 лет), но не входящие в круг наследников той очереди, которая призывается к наследованию, наследуют по закону вместе и наравне с наследниками этой очереди, если не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении, независимо от того, проживали они совместно с наследодателем или нет.

То же касается иждивенцев, не входящих в круг наследников по закону, но проживавших совместно с наследодателем не менее года до его смерти. Право наследования распространяется только на долю наследодателя в общей собственности супругов, нажитой в период брака. В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, в соответствии со ст.1151 ГК РФ имущество умершего считается выморочным и переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.
Приобретение наследства. Для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу заявления о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Кроме того, признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:

• вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
• принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
• произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
• оплатилзасвойсчетдолгинаследодателяилиполучилот третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками. Наследство может быть принято в течении 6 месяцев со дня открытия наследства либо со дня возникновения права наследования (ст.1154 ГК РФ). По истечении 6 месяцев нотариальная контора выдает по просьбе наследника свидетельство о праве на наследство.

Если наследник, призванный к наследованию по завещанию или закону, умер после открытия наследства, не успев его принять в установленный срок, право на принятие причитавшегося ему наследства переходит к его наследникам по закону или по завещанию (наследственная трансмиссия).Принятие наследства по истечении установленного срока осуществляется в соответствии со ст.1155 ГК РФ.

Наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц (ст.1158) или без указания лиц, в пользу которых он отказывается от наследственного имущества. Отказ от наследства не может быть впоследствии изменен или взят обратно. Отказ совершается путем подачи нотариусу заявления об отказе от наследства.

Наследники, принявшие наследство отвечают по долгам наследодателя солидарно. Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости, перешедшего к нему наследственного имущества.

§ 1 Общие положения о наследовании по закону. Очереди наследования

Во введенной в действие части третьей Гражданского кодекса с 1 марта 2002 года предусматривается новый порядок призвания к наследству при наследовании по закону. При сохранении очередности призвания к наследству, когда наследники каждой последующей очереди наследуют только при отсутствии наследников предшествующей очереди, увеличилось число очередей наследников и был введен в действие новый правовой институт – степень родства, которая раньше не использовалась при нормативном регулировании вопросов призвания к наследованию по закону.

Наследование по закону – одно из двух предусмотренных законодательством оснований наследования и выступает в качестве альтернативы наследования по завещанию.

Вполне возможно, что наследник часть имущества умершего наследует по завещанию, а другую часть – по закону, но и в такой ситуации каждая из этих частей переходит к наследнику по одному из двух взаимоисключающих оснований.

Наследование по закону в реальной жизни встречается гораздо чаще, чем наследование по завещанию, что объяснимо. Во–первых, многих граждан устраивает порядок распределения имущества после смерти, установленный соответствующими нормами наследственного права: ведь закон устанавливает наследование в порядке очередности наиболее близкими родственниками наследодателя. Во–вторых, смерть зачастую неожиданна и не все успевают заблаговременно составить завещание.

Иногда оба основания наследования в механизме призвания наследника к наследованию все?таки сочетаются, например: при отказе от него наследника по закону в пользу наследника по завещанию (п. 1 ст. 1158 ГК?РФ); при переходе права на принятие наследства от наследника по закону, не успевшего из?за смерти принять наследство в установленный срок, к его наследникам по завещанию (в порядке наследственной трансмиссии (п. 1 ст. 1156 ГК?РФ).

Наследование осуществляется по закону, если :

1) завещание отсутствует (не составлялось вовсе или отменено посредством распоряжения завещателя о его отмене);

2) завещание касается только части наследственного имущества, вследствие чего другая его часть, не охваченная завещанием, наследуется по закону;

3) завещание является недействительным;

4) наследник реализует свое право на обязательную долю в наследстве;

5) завещание неисполнимо в связи с тем, что никто из наследников по завещанию наследство не принял, либо не имеет права наследовать (п. 1 ст. 1117 ГК?РФ), или все наследники по завещанию умерли до открытия наследства или одновременно с завещателем, либо все наследники по завещанию отказались от наследства, а другой наследник на такой случай не подназначен;

Все это позволяет определить наследование по закону как наследование без завещания или по основаниям, предусмотренным законом, не в соответствии с завещанием. В перечисленных случаях (кроме, пожалуй, случая реализации права на обязательную долю в наследстве) наследование по закону всего или части наследственного имущества восполняет не выраженную в завещании либо выраженную в нем, но неосуществимую по определенным обстоятельствам волю наследодателя. В этом смысле наследование по закону называют диспозитивным .

Оно характеризуется тем, что не наследодателем, а законом установлен исчерпывающий круг наследников. При этом законодатель основывается на семейно–родственном начале, учитывая необходимость обеспечения интересов членов семьи умершего , его родственников определенной степени родства и нетрудоспособных иждивенцев. По мнению Г. Ф. Шершеневича, законодатель исходит из предположения о наиболее вероятных лицах, которых сам наследодатель призвал бы к наследованию, если бы он выразил свою волю . При расширении по сравнению с ранее действовавшим законодательством круга наследников по закону за счет включения в их число родственников достаточно отдаленных степеней родства и даже некоторых свойственников законодатель преследует цель предотвратить превращение наследственного имущества в выморочное.

Включение гражданина в состав наследников по закону основывается на одном из следующих юридических фактов:

– родства с наследодателем предусмотренной законом степени;

– усыновления наследодателя;

– усыновления ребенка наследодателем либо родственником наследодателя;

– нахождения на иждивении наследодателя при соблюдении определенных законом условий.

Наследование по закону характеризуется тем, что помимо круга наследников законом установлен порядок их призвания к наследованию. Наследники по закону разбиты на группы–очереди и призываются к наследованию не все сразу, а последовательно, в порядке очередности. Очередность выражается в том, что наследники каждой последующей очереди призываются к наследованию по закону, если нет ни одного наследника из предшествующих очередей, включая наследников по праву представления, подлежащих призванию к наследованию в случае, предусмотренном статьей 1146 ГК?РФ. Приобретение наследства хотя бы одним наследником из состава предшествующих очередей исключает призвание к наследованию наследников всех последующих очередей.

Считается, что наследников предшествующих очередей нет (и значит, к наследованию призываются наследники последующей очереди) при следующих обстоятельствах:

1) наследники предшествующих очередей отсутствуют: они никогда (на день открытия наследства) физически не существовали, либо умерли до открытия наследства или одновременно с наследодателем, нет наследников по праву представления, либо родственники наследодателя, входящие в состав предшествующих очередей, хотя и родились живыми после открытия наследства, однако были зачаты после смерти наследодателя и потому не призываются к наследованию (п. 1 ст. 1116 ГК?РФ);

2) никто из наследников предшествующих очередей не имеет права наследовать или все они отстранены от наследования (п. 1 и 2 ст. 1117 ГК?РФ) либо лишены завещателем права наследования (п. 1 ст. 1119 ГК?РФ);

3) никто из наследников предшествующих очередей наследство не принял или все они отказались от наследства без указания, в пользу кого они отказываются.

Так, наследники третьей очереди по закону (ст. 1144 ГК?РФ) призываются к наследованию, если нет наследников ни первой, ни второй очереди, например, наследники первой очереди отсутствуют, один из наследников второй очереди не имеет права наследовать (п. 1 ст. 1117 ГК?РФ), а другие наследники в предусмотренный законом срок наследства не приняли.

В части третьей Гражданского кодекса установлено восемь очередей наследников по закону (ст. 1142-1145, 1148). Их количество существенно выросло по сравнению с ранее действовавшим законодательством: статья 532 ГК 1964?г. в первоначальной редакции предусматривала всего лишь две очереди наследников по закону, а в редакции Федерального закона от 14 мая 2001?г. № 51–ФЗ - четыре очереди .

Устанавливая круг наследников по закону и очередность их призвания к наследованию, закон определяет также правила перехода наследственного имущества к нескольким наследникам, наследующим одновременно (совместно), тогда как при наследовании по завещанию порядок перехода наследства к нескольким наследникам определяется завещателем по его усмотрению.

К наследникам одной очереди по закону , за исключением наследников, наследующих по праву представления (о них будет сказано ниже), наследство переходит в равных долях , т. е. поступает в их общую долевую собственность. Причитающаяся наследнику доля в имуществе, наследуемом по закону, называется законной. Предположим, что к наследству призваны и приняли его три наследника по закону одной очереди. Законная доля каждого из наследников составит одну третью (1/3) часть наследственного имущества.

Соотношение изначально равных долей сонаследников может измениться в результате отказа от наследства одного или нескольких наследников в пользу других лиц из числа совместно наследующих (ст. 1158 ГК?РФ). Так, если один из трех призванных к наследованию наследников откажется от своей доли в наследстве в пользу сонаследника, то доля последнего увеличится и составит две третьих части наследства (1/3 + 1/3 = 2/3), а доля второго из двух оставшихся наследников останется неизмененной – ему будет причитаться одна третья (1/3) часть наследства.

Изложенные правила о призвании наследников к наследованию по закону в порядке очередности и об общей (равнодолевой) собственности на наследство принявших его наследников теперь распространяются на все виды имущества, наследуемого по закону. В ранее же действовавшем Гражданском кодексе 1964?г. делалось изъятие в отношении предметов обычной домашней обстановки и обихода. Эти предметы, если они не были охвачены завещанием, переходили к наследникам по закону, проживавшим совместно с наследодателем не менее года до его смерти, независимо от их доли и очередности призвания к наследству (ст. 533). Теперь установлен лишь особый порядок раздела предметов обычной домашней обстановки и обихода между наследниками как по закону, так и в случае наследования по завещанию, если в нем не указано, какие конкретные предметы переходят к каждому из наследников (ст. 1169 ГК?РФ).

В состав наследников по закону входят наследники восьми очередей. В первую очередь входят дети, супруг и родители наследодателя, а также наследующие по праву представления его внуки и их потомки (ст. 1142 ГК?РФ). Изменение этой очереди по сравнению с Гражданским кодексом 1964?г. состоит, по существу, только в том, что перечень наследников, наследующих по праву представления, теперь не замыкается правнуками наследодателя: наследовать по праву представления могут и более дальние его потомки – праправнуки и даже их потомки.

Во вторую очередь (ст. 1143 ГК?РФ) входят полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери, а также наследующие по праву представления дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя).

Третья очередь – это полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя), а также наследующие по праву представления двоюродные братья и сестры наследодателя (ст. 1144 ГК?РФ).

Наследниками по закону четвертой очереди являются родственники третьей степени родства – прадедушки и прабабушки наследодателя.

Состав наследников второй, третьей и четвертой очередей по закону совпадает с тем, что был предусмотрен статьей 532 ГК 1964?г. в редакции Федерального закона от 14 мая 2001?г. № 51–ФЗ. Последующие очереди Гражданским кодексом 1964?г. вообще не предусматривались.

В соответствии с частью третьей ГК?РФ (ст. 1145) в качестве наследников ? пятой очереди наследуют родственники четвертой степени родства – дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки).

Шестую очередь составляют родственники пятой степени родства – дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).

В седьмую очередь входят не родственники, а свойственники – пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

К числу наследников восьмой очереди относятся нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. Они наследуют совместно с наследниками по закону призываемой к наследованию очереди, а при отсутствии других наследников по закону – нетрудоспособные иждивенцы, не входящие в круг наследников первой – седьмой очередей (ст. 1148 ГК?РФ).

В каждую из очередей, кроме двух последних (седьмой и восьмой), входят родственники наследодателя, в связи с чем возникает вопрос: что такое родство и как характеризуется его близость ?

Являясь самыми близкими по крови родственниками первой степени родства, дети и родители входят в первую очередь наследников по закону. Наследование по закону детей после родителей и родителей после детей основывается на происхождении детей, удостоверенном в установленном законом порядке. Происхождение ребенка от родителей (родителя) удостоверяется внесением органом загса сведений о родителях (родителе) в запись акта о рождении ребенка по основаниям, предусмотренным законом. Порядок внесения таких сведений регламентируется Семейным кодексом Российской Федерации (гл. 10) и Федеральным законом от 15 ноября 1997?г. № 143–ФЗ «Об актах гражданского состояния» (гл. II и VI).

В соответствии с записью акта о рождении орган загса выдает свидетельство о рождении ребенка. Содержащиеся в свидетельстве сведения о родителях (родителе) ребенка, внесенные на основании записи акта о рождении, являются доказательством происхождения ребенка от указанных в свидетельстве родителей (родителя). Исключение составляют случаи, когда сведения об отце ребенка в книге записей рождений внесены по заявлению матери, не состоящей в браке (п. 3 ст. 51 СК?РФ), а также когда сведения об отце или матери ребенка в книге записей рождений записываются по указанию усыновителя, не состоящего в браке (п. 3 ст. 134 СК?РФ). Такие сведения – предусмотренная законом фикция, которая доказательством происхождения ребенка от указанного в записи лица не является.

В случае исключения (аннулирования) на основании решения суда сведений об отце (матери) из записи акта о рождении ребенка наследование ребенком и лицом, ранее записанным его отцом (матерью), в качестве наследников первой очереди по закону невозможно. Отметим, что круг лиц, управомоченных на предъявление иска об исключении указанных сведений из актовой записи, законом ограничен. Запись об отце (матери) может быть оспорена по требованию лица, записанного или фактически являющегося отцом или матерью ребенка, а также самого ребенка по достижении совершеннолетия, опекуна (попечителя) ребенка, опекуна родителя, признанного недееспособным. Иным лицам, заинтересованным лишь в призвании к наследованию после смерти ребенка либо его родителя или в увеличении своей наследственной доли, право предъявлять такое требование не предоставлено (п. 1 ст. 52 СК?РФ).

В предусмотренных законом случаях родители (родитель) могут быть лишены родительских прав. Лишение родительских прав влечет для ребенка и родителя (родителей) разные правовые последствия, касающиеся, в частности, их наследственных прав. Ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право на получение наследства после смерти родителей (родителя) в качестве наследника первой очереди по закону при условии, что на момент открытия наследства ребенок не был усыновлен (п. 4 ст. 71 СК?РФ). Родитель же, лишенный родительских прав и не восстановленный в них ко дню открытия наследства, является недостойным наследником и не может наследовать по закону после смерти ребенка (п. 1 ст. 1117 ГК PФ).

Расторжение брака между родителями, а также признание его недействительным не влияют на взаимные наследственные права детей и родителей: они наследуют по закону друг после друга в качестве наследников первой очереди.

Права и обязанности супругов, в том числе право быть призванным к наследованию после смерти супруга в качестве его наследника первой очереди по закону, возникают при условии и со дня государственной регистрации заключения брака в органах загса (ст. 1, 10 СК?РФ). На основании записи акта о заключении брака выдается свидетельство о его заключении, которое служит доказательством брачных отношений между наследодателем и пережившим его супругом.

Права супругов порождает также брак, совершенный гражданами Российской Федерации по религиозным обрядам в период Великой Отечественной войны на оккупированных территориях, входивших в состав СССР, до восстановления на этих территориях органов загса (п. 7 ст. 169 СК?РФ). Правило о признании только брака, заключенного в органах загса, не должно относиться к бракам, совершенным по религиозным обрядам и в другие периоды до образования или восстановления органов загса.

Фактические брачные отношения (не зарегистрированные в органе загса) влекут возникновение прав и обязанностей супругов, включая наследственные права, лишь при следующих условиях:

1) эти отношения возникли до издания Указа Президиума Верховного Совета СССР от 8 июля 1944?г. и существовали до смерти (или пропажи без вести на фронте) одного из лиц, состоявших в таких отношениях;

2) в период нахождения в фактических брачных отношениях никто из указанных лиц не состоял в браке, зарегистрированном в органе загса.

При соблюдении этих условий факт нахождения в фактических брачных отношениях имеет юридическое значение и может быть подтвержден в судебном порядке .

Расторжение брака, произведенное в установленном Семейным кодексом порядке, лишает бывших супругов права наследовать друг после друга в качестве наследника первой очереди по закону. Фактическое прекращение на день открытия наследства семейных отношений между супругами (без расторжения брака в порядке, установленном Семейным кодексом) не отражается на наследственных правах супругов: переживший супруг призывается к наследованию после смерти своего супруга как его наследник первой очереди по закону.

В случае признания брака недействительным лицо, состоявшее в таком браке с наследодателем, устраняется из числа наследников первой очереди по закону. Это касается и «добросовестного супруга» – супруга, права которого были нарушены заключением брака, признанного недействительным (ст. 30 СК?РФ). На основании вступившего в законную силу решения суда о признании брака недействительным в запись акта о заключении брака вносятся сведения о его недействительности (п. 2 ст. 29 Закона об актах гражданского состояния).

Брак признается недействительным со дня его заключения (п. 4 ст. 27 СК?РФ). Поэтому лицо, состоявшее с наследодателем в недействительном браке, не входит в число наследников первой очереди по закону и в том случае, когда решение суда о признании брака недействительным вступило в законную силу после открытия наследства.

Вместе с тем круг лиц, управомоченных предъявлять в суд требование о признании брака недействительным, ограничен в зависимости от основания требования (п. 1 ст. 28 СК?РФ). Если иск обосновывается наличием перечисленных в статье 14 СК?РФ объективных препятствий к заключению брака (другой нерасторгнутый брак, недееспособность одного из супругов, близкое родство или отношения усыновления между ними), то лицо, заинтересованное в увеличении своей наследственной доли или в призвании к наследованию, вправе предъявить иск о признании брака недействительным после смерти одного из супругов. При отсутствии же добровольного согласия одного из супругов на заключение брака (в результате принуждения, обмана, заблуждения или невозможности в силу своего состояния в момент государственной регистрации заключения брака понимать значение своих действий или руководить ими), а равно в случае фиктивности брака возможность посмертного предъявления иска о признании брака недействительным имеется только у пережившего супруга и у прокурора (для обращения последнего в суд необходимо соблюдение условий, предусмотренных в части 1 ст. 45 ГПК?РФ).

Если супруг вступил в новый брак после прекращения предыдущего брака вследствие смерти (объявления умершим) супруга, то это обстоятельство не влияет на право пережившего супруга наследовать имущество умершего супруга в качестве наследника первой очереди.

Зная, каким образом подтверждается происхождение детей от родителей, можно установить родственную связь между наследодателем и любыми его родственниками как по прямой, так и по боковой линии, призываемыми к наследованию по закону.

Так, в число наследников второй очереди входят дедушка и бабушка наследодателя и со стороны отца, и со стороны матери. Они призываются к наследованию по закону, если нет наследников первой очереди, в том числе в случае, когда их сын или дочь (родитель наследодателя) является недостойным наследником. Для установления родственной связи между дедушкой (бабушкой) и внуком–наследодателем следует подтвердить два факта: происхождение от дедушки (бабушки) родителя наследодателя и происхождение от этого родителя наследодателя.

В состав третьей очереди наследников по закону включены дяди и тети наследодателя. Их родство с наследодателем (племянником) определяется тем, что наследник приходится родным братом (сестрой) родителю наследодателя. Следовательно, оно устанавливается происхождением дяди (тети) и родителя наследодателя от одного или обоих общих родителей, а также происхождением наследодателя от родного брата (сестры) наследника.

Таким же образом, последовательно с помощью доказательств происхождения детей от родителей подтверждается родственная связь наследодателя и наследника любой призываемой к наследованию очереди по шестую включительно.

Кроме того, стоит упомянуть о наследовании усыновленными и усыновителями.

Задатком называется фиксированная денежная сумма, являющая собой обеспечительную меру при договоре купли-продажи. Размер суммы предварительно оговаривается сторонами сделки.

Задаток – это, прежде всего, доказательство того, что заключенный договор будет исполнен. Данный платеж входит в общую стоимость предмета договора.

Передача задатка осуществляется только после того, как покупатель решается на покупку товара, тем самым убеждая продавца в серьезности своих намерений.

В гражданском праве данный платеж используется в сделках купли-продажи объектов недвижимости. Это обусловлено двумя причинами: высокой стоимостью предмета договора и длительностью оформления сделки.

Задаток является подтверждением серьезности намерений не только покупателя, но и продавца. Он гарантирует следующее:

• Что покупатель не откажется от своих намерений по ходу подготовки бумаг;
• Что продавец не откажется от своих намерений и внезапно не продаст объект договора третьему лицу;
• Что цена сделки будет соответствовать той, которая была закреплена в предварительном договоре (то есть лишает продавца возможности повысить цену в последний момент перед покупкой).

Задаток может составляться как вместе с предварительным договором, так и без него. Один задаток также может выступить в качестве доказательства заключения сделки.

Не следует путать такие понятия как задаток и аванс. Главное отличие заключается в том, что задаток подразумевает ответственность за нарушение предварительного договора (ответственность затрагивает как продавца, так и покупателя).

Так, если договор нарушает покупатель, задаток в полном объеме остается у продавца, а договор нивелируется. Если же договор нарушен по вине продавца, он обязан не только вернуть покупателю задаток в полном размере, но и доплатить компенсацию в размере задатка.

Ни Гражданский кодекс, ни какой-либо другой российский нормативно-правовой акт не устанавливает точный размер задатка. Его определяют стороны путем переговоров.

Сегодня при заключении договора покупки-продажи квартиры либо других объектов недвижимости, размер задатка часто составляет 5-10% от общей стоимости предмета соглашения.

Договор о задатке при

купле-продаже недвижимости

Мы, гр. РФ Леонид Тимофеевич Лобанов, 11 июля 1990 года рождения, пол — мужской, место рождения – г. Москва, Московская обл., паспорт 45 08 852715, выдан отделом внутренних «Южное Бутово» 24.04.2008 г., адрес местожительства: г. Москва ул. Новозаводская, д. 110, кв. 41 именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и гр. РФ Руслан Вадимович Фадеев, 30 апреля 1988 года рождения, пол- мужской, место рождения- г. Москва, паспорт 45 06 821566, выдан ОВД района Северное Медведково города Москвы 16.09.2006 г., адрес местожительства: г. Москва, ул. Уральская, д. 280, кв. 41, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе и по отдельности именуемые «Стороны», находясь в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, находящуюся по адресу: г. Москва, ул. Баженова, д. 41, кв. 38, кадастровый (или условный номер) 45:19:1405002:810, которая расположена на 2 этаже, состоит из 3 (трех) жилых комнат и имеет общую площадь 90 (девяносто) кв.м (далее – «Квартира»).

1.3.1. Цена Квартиры составляет 120 000 (сто двадцать) рублей.

1.3.2. Срок, до которого Стороны обязаны подписать Основной договор – не позднее «20» декабря 2016 г.

1.3.4. Расходы по государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности несет покупатель, коим является Руслан Вадимович Фадеев.

1.3.6. Передача Квартиры, в порядке ст. 556 ГК РФ, будет произведена Продавцом Покупателю не позднее «20» декабря 2016 г. по акту приема- передачи.

2. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

2.1. В счет причитающихся платежей по Основному Договору Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере 12 000 (двенадцать тысяч) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора.

2.2. По соглашению Сторон Покупатель приобретает Квартиру за цену, которая составляет – 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей.

При заключении сторонами Основного договора, задаток, переданный Покупателем Продавцу зачитывается в счет уплаты цены Квартиры, указанной в п.1.2 настоящего предварительного договора. Оставшаяся часть цены Квартиры передается Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере 108 000 (сто восемь тысяч) рублей в день подписания Основного Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, ____________ (банк), арендованную на имя Покупателя. Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейки. Далее, право единоличного доступа к банковской ячейки имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с «___»_________. и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель.

3. ЗАДАТОК

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Подписи сторон:

ПРОДАВЕЦ

Леонид Тимофеевич Лобанов _____________

ПОКУПАТЕЛЬ

Руслан Вадимович Фадеев ________________

РАСПИСКА

Я, Леонид Тимофеевич Лобанов, 11 июля 1990 года рождения, паспорт 45 08 852715, выдан 24.04.2008 г отделом внутренних «Южное Бутово» адрес: г. Москва ул. Новозаводская, д. 110, кв. 41, получил от Руслана Вадимовича Фадеева 30 апреля 1988 года рождения, паспорт45 06 821566, выдан 16.09.2006 г. ОВД района Северное Медведково города Москвы адрес: г. Москва, ул. Уральская, д. 280, кв. 41, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры от «23» октября 2016 г. в размере 12 000 (двенадцати тысяч) рублей.

Денежная сумма мною передана.

Руслан Вадимович Фадеев

Подпись________________

Леонид Тимофеевич Лобанов

Подпись________________

Договор купли-продажи с задатком: бланк

Договор о задатке при

купле-продаже недвижимости

г. ____________________________ _____________________________________ года.

Мы, гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес местожительства: _________________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

и гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес местожительства: _________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе и по отдельности именуемые «Стороны»,

Находясь в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

1.2. Предмет основного договора:

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, находящуюся по адресу: _____________________________________, кадастровый (или условный номер) __________, которая расположена на ___ этаже, состоит из __ (_____) жилых комнат и имеет общую площадь ____ (___________________) кв.м (далее – «Квартира»).

Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ____________________________________________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии __________________, выданным __________ г. _______________________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _________ ________ г. сделана запись № ________________.

1.3. Другие существенные условия заключения Основного договора:

1.3.1. Цена Квартиры составляет ____________(_________) рублей.

1.3.2. Срок, до которого Стороны обязаны подписать Основной договор – не позднее «___»____________________г.

1.3.3. Квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, не обещана, не внесена в уставный капитал, в отношении Квартиры нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

1.3.4. Расходы по государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности несет ______________________.

1.3.5. Место и время заключения Основного договора: _____________, время________.

1.3.6. Передача Квартиры, в порядке ст. 556 ГК РФ, будет произведена Продавцом Покупателю не позднее «____»________________г. по акту приема- передачи.

1.3.7. В настоящее время в Квартире на регистрационном учете стоит Продавец. До момента заключения Основного Договора Продавец принимает на себя обязательства сняться с регистрационного учета.

1.3.8. Квартира абонирована телефонным номером (___) __________ Продавец не будет препятствовать Покупателю в переоформлении телефонного номера на свое имя.

1.3.9. Продавец является полностью дееспособным, не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

1.3.10. Квартира не подвергалась какой-либо перепланировке или изменению конструкций.

2. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

2.1. В счет причитающихся платежей по Основному Договору Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора.

2.2. По соглашению Сторон Покупатель приобретает Квартиру за цену, которая составляет — ________________ (____________________________) рублей.

При заключении сторонами Основного договора, задаток, переданный Покупателем Продавцу зачитывается в счет уплаты цены Квартиры, указанной в п.1.2 настоящего предварительного договора. Оставшаяся часть цены Квартиры передается Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере _______(__________) рублей в день подписания Основного Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, ____________ (банк), арендованную на имя Покупателя. Для закладки денежных средств и Продавец, иПокупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейки. Далее, право единоличного доступа к банковской ячейки имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с «___»_________. и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель.

3. ЗАДАТОК

3.1. Обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему предварительному договору является задаток, предусмотренный ст. 380 ГК РФ.

3.2. Если Основной договор не будет заключен по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается. Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с п.3 ст.185 ГК РФ, в дату, определенную в п.1.3.2. настоящего предварительного договора, в место, определенное в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.

3.3. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесенный задаток в двойном размере, в течение 3 (трех) банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора. Вина Продавца определяется аналогично вине Покупателя, как это указано в 3.2. настоящего предварительного договора.

3.4. Возврат Продавцом Покупателю задатка или не возврат Продавцом Покупателю задатка по основаниям, предусмотренным п.3.2. настоящего предварительного договора, прекращает обязательства Сторон по заключению Основного договора.

3.5. Внесенная Покупателем в соответствии с п.2.1. настоящего Договора сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трех) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

4.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Cторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий предварительный договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

4.3. Расходы по заключению Основного договора несут:

4.3.1. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности по договору купли- продажи Квартиры- Покупатель.

4.3.2. Оплата аренды банковской ячейки- Покупатель.

4.3.3. Оплата проверки/пересчета денежных средств- Продавец.

4.4. Все споры и разногласия Сторон по настоящему предварительному договору не предполагают претензионного порядка и подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Квартиры.

4.5. Настоящий предварительный договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Подписи сторон:

ПРОДАВЕЦ

Ф.И.О. подпись

ПОКУПАТЕЛЬ

_____________________________________________________________________________

Ф.И.О. подпись

РАСПИСКА

Город ________________, ____________________________________ года

Я, _________________________, _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, получил___ от_______________________ _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры от «___»___________г. в размере ____________(__________________) рублей.

Денежная сумма мною передана

ФИО___________________

Подпись________________

Денежная сумма мною получена. Претензий не имею.

ФИО___________________

Подпись________________

Договор купли-продажи квартиры с задатком

Договор о задатке при купле-продаже квартиры № _____

г. ____________________ ___________________________«___» ______________ _______ г.

Гражданин ________________________________________, паспорт (серия, номер, выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, проживающий по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Задаткодатель», с одной стороны, и гражданин ________________________________________, паспорт (серия, номер, выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, проживающий по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Задаткополучатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», в обеспечение исполнения обязательств Сторон, установленных в соответствии с предварительным договором купли-продажи товара, заключенным между Сторонами «___»______________ _______ года (далее – «предварительный договор»), заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. Задаткополучатель получил от Задаткодателя сумму в размере ________________________________________ рублей в счет оплаты приобретения на имя ________________________________________(Ф.И.О, дата рождения, паспортные данные, проживающий) квартиры, состоящей из четырех жилых комнат, имеет общую площадью _______ кв.м., в том числе жилую площадь _______ кв.м.
2. Квартира принадлежит «Продавцу» по праву собственности на основании договора купли-продажи Квартиры, нотариус ______________, г. Москва, № реестра _______, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «___»______________ _______ года сделана запись регистрации № _______. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности «Продавца» на указанную квартиру зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «___»______________ _______ года сделана запись регистрации № _______ (свидетельство о государственной регистрации права _______, выдано Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «___»______________ _______ года).
3. Инвентаризационная стоимость указанной квартиры по состоянию на «___»______________ _______ года составляет ________________________________________ рублей, что подтверждается справкой № _______, выданной ______________ ТБТИ Московского городского бюро технической инвентаризации ГУП города Москвы «___»______________ _______ года.
4. Цена продаваемой Квартиры определена участниками договора задатка в сумме ________________________________________ рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
5. В указанной квартире согласно справке № _______ от «___»______________ _______ года, выданной ______________ по ______________ никто не зарегистрирован и не проживает.
6. Данный договор задатка действителен с момента подписания и заключен по «___»______________ _______ года включительно.
7. В случае неисполнения договора задатка Задаткополучателем (отказа, уклонения от заключения договора купли-продажи квартиры, либо неявки до «___»______________ _______ года включительно в установленное предварительным договором место для подписания договора купли-продажи квартиры на условиях установленных предварительным договором купли-продажи квартиры) Задаткополучатель уплачивает Задаткодателю в течение семи банковских дней сумму в размере ________________________________________ рублей, т.е. двойную сумму задатка в порядке ст. 381 Гражданского кодекса РФ.
8. В случае неисполнения договора задатка Задаткодателем (отказа, уклонения от заключения договора купли-продажи квартиры, либо неявки до «___»______________ _______ года включительно в установленное предварительным договором место его, либо доверителя для подписания договора купли-продажи квартиры на условиях установленных предварительным договором купли-продажи квартиры) сумма задатка в размере ________________________________________ рублей остается у Задаткополучателя в порядке ст. 381 Гражданского кодекса РФ.
9. Задаткополучатель берет на себя обязательство передать квартира в том виде, в каком он есть на момент подписания настоящего договора задатка по акту приема-передачи.
10. Денежная сумма, указанная в п. 4 настоящего договора задатка, за вычетом внесенного задатка, помещается перед сделкой в ячейку депозитария банка г. ______________, оговоренного в предварительном договоре. Задаткополучатель получает указанную сумму сразу после регистрации договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ и перехода права собственности на основании выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, где удостоверено, что собственником данной квартиры значится ________________________________________ (Ф.И.О, дата рождения, паспортные данные, проживающий).
11. Стороны не несут ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору задатка, если это явилось следствием действия непреодолимой силы, включая стихийные бедствия, несчастные случаи, болезни, наступления недееспособности Сторон, изменение действующего Законодательства, которые делают дальнейшее исполнение договора задатка невозможным. О наступлении форс-мажорных обстоятельств, Стороны должны заблаговременно уведомить друг друга в соответствии с настоящим договором задатка.
12. Уведомления Сторон по настоящему договору задатка могут производиться письменно по следующим адресам:

12.1. Для Задаткодателя: ________________________________________.

12.2. Для Задаткополучателя: ________________________________________.

1. Любые сообщения действительны со дня доставки по соответствующему адресу. В случае изменения адресов для уведомления одной из Сторон, она обязана незамедлительно уведомить об этом другую Сторону, при условии, что таким новым адресом для корреспонденции может быть только адрес в г. Москве или Московской области. В противном случае направление корреспонденции Стороной по прежнему адресу будет считаться надлежащим исполнением обязательств по договору задатка.
2. Данный договор задатка является неотъемлемой часть предварительного договора купли-продажи квартиры условный номер: _______, заключенного между Сторонами «___»______________ _______ года, составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

Каждый хоть раз в своей жизни был продавцом либо покупателем квартиры или частного домовладения! И повсеместно на практике договор купли-продажи жилых помещений сопровождается (а точнее было бы сказать - предвосхищается) оформлением задатка. В то же время в современном гражданском обороте недвижимости независимо от ее вида все большее распространение получают так называемые преддоговорные соглашения, которые стороны заключают на стадии переговоров до того, как подписать основной «окончательный» договор (предварительные договоры, запродажные записи, письма о намерениях, меморандумы о намерениях и о взаимопонимании, рамочные соглашения и т.д.).

Из них с позиции российского законодательства наибольшее значение имеет предварительный договор, поскольку согласно отечественному праву только он может связать стороны обязательствами по заключению в будущем какого-либо договора, в то время как другие преддоговорные соглашения таких обязательств не порождают.

Неспроста поэтому при оформлении сделок с жилыми помещениями растет популярность предварительного договора. Однако, несмотря на наличие в ГК РФ специальных норм, посвященных предварительному договору (ст. 429), практика показывает, что стороны, заключая такие договоры, часто не имеют адекватного представления о сущности вытекающих из них обязательств. В связи с этим при применении конструкции предварительного договора возникает множество весьма актуальных теоретических и практических вопросов.

В частности, очень острым является вопрос о допустимости применения для обеспечения обязательств по предварительному договору задатка. Особенно это касается отношений, связанных с оборотом жилых помещений, поскольку задаток традиционно является одним из самых распространенных способов обеспечения исполнения денежных обязательств при совершении сделок с жильем. Лица, желающие совершить договор продажи жилого помещения, часто заключают между собой предварительный договор, в котором обязуются совершить договор продажи в будущем. Договор этот заключается с целью юридического закрепления намерений сторон и регламентации их взаимоотношений в период подготовки к заключению основного договора. При этом в предварительном договоре нередко предусматривается, что при его подписании будущий покупатель передает будущему продавцу определенную денежную сумму, которая именуется задатком и после заключения договора продажи жилого помещения зачитывается в счет причитающихся по нему платежей. В случае необоснованного отказа от заключения основного договора покупатель теряет сумму внесенного задатка, а продавец обязуется вернуть ее в двойном размере.

Вышеуказанная ситуация предполагает, что:

а) задатком обеспечивается обязательство сторон заключить договор продажи в будущем, т.е. обязательство, вытекающее из предварительного договора;

б) сумма задатка, внесенного в целях обеспечения исполнения предварительного договора, при нормальном развитии отношений выполняет платежную функцию по еще не заключенному договору купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК "задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения". Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Из этого определения следует, что задаток - это денежная сумма, которая выполняет одновременно три функции: платежную, удостоверительную, обеспечительную. Задаток подтверждает заключение обеспеченного договора, обеспечивает исполнение вытекающих из него обязательств и при нормальном развитии отношений засчитывается в счет платы, причитающейся по обеспеченному договору. Задаток может применяться только для обеспечения исполнения договорных обязательств. В рамках внедоговорных обязательств он неприменим. Кроме того, платежная функция задатка предполагает, что он может использоваться для обеспечения только тех договорных обязательств, которые являются денежными. Утрата задатком хотя бы одного из вышеуказанных качеств лишает его свойства задатка.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила о соблюдении письменной формы эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Но, как уже было отмечено выше, договор купли-продажи жилого дома, квартиры, жилого помещения подлежит государственной регистрации и только после государственной регистрации считается заключенным и вступившим в силу. Государственная регистрация имеет для договора купли-продажи жилья решающее и конститутивное значение, ибо без осуществления такой государственной регистрации договор не приобретает юридическую силу.

В результате мы получаем, что сторонами, при заключении договора купли-продажи жилья и до вступления его в силу (государственной регистрации), оформляется задаток как обеспечение уже имеющего силу договора и возникшего обязательства!

Это есть прямое противоречие закону, который, закрепляя определение задатка, четко указал на его акцессорный характер и обязательное наличие реально существующего договорного обязательства, в обеспечение которого и оформляется задаток.

Т.е. задаток не может быть a priori (в принципе) оформлен в обеспечение еще не прошедшего государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения.

Интересна история законодательного закрепления преддоговорных отношений. Если в России 19 века отказавшегося от заключения будущего обязательства никто, в т.ч. суд, не мог обязать (принудить) заключить основной договора, то в Советской России все было с точностью, наоборот: в случае уклонения одной из сторон от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, суд по иску другой стороны мог не только взыскать с не правой стороны причиненные уклонением убытки, но и признать соответствующий договор совершенным на предусмотренных в предварительном договоре условиях.

Современное действующее гражданское законодательство в этом вопросе заняло, на мой взгляд, золотую середину.

Основы гражданского законодательства 1991 г. и вслед за ними ГК РФ (ст. 429 и п. 4 ст. 445) определили порядок заключения, обязательные требования к форме и содержанию предварительного договора, а также последствия его нарушения, включая возможность заявления требования о понуждении заключить договор. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Таким образом, цель предварительного договора изначально всегда заключалась в установлении обязательств неимущественного (организационного) характера - обязанности сторон заключить договор в будущем. Сфера действия предварительного договора - приготовление к конкретному соглашению, как правило, имущественного характера. И с этой точки зрения, любой выход за эти пределы нужно расценивать, как неоправданное расширение действия норм о предварительном договоре.

В тоже время, обязать заключить такой договор как договор купли-продажи жилья - передать покупателю квартиру за определенную договором сумму - суд может просто не в состоянии, поскольку квартира, например, может быть уже к этому моменту просто продана. Поэтому, последствием неисполнения обязанности по заключению реального основного договора, каковым является договор купли-продажи недвижимого имущества, может быть только возложение на неисправную сторону предварительного договора обязанности возместить другой стороне убытки и (или) применение к ней предусмотренных предварительным договором штрафных санкций.

Итак, предварительный договор носит организационный характер и не должен порождать имущественных, а тем более денежных, обязательств. Следовательно, в рамках данного договора платежная функция задатка реализована быть не может. Указание на то, что сумма, переданная будущим покупателем будущему продавцу при совершении предварительного договора, зачитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, ведь основной договор еще не заключен. Но, даже если абстрагироваться от последнего обстоятельства, следует признать, что основной и предварительный договор - это хотя и взаимосвязанные, но, тем не менее, самостоятельные договоры. С момента заключения основного договора вытекающее из предварительного договора обязательство прекращается исполнением (ст. 408 ГК РФ). Таким образом, основной и предварительный договоры существуют в различном временном диапазоне. Реализовать функции задатка в рамках двух совершенно разных по своей правовой природе и временному бытию договорах невозможно. Такой вариант, как и вариант, когда задатком обеспечивается еще не возникшее обязательство, противоречит дополнительному характеру правоотношения, основанного на соглашении о задатке. Последнее возникает и прекращается одновременно с основным и всегда следует его судьбе при правопреемстве. Оно не может "прыгать" с одного основного обязательства на другое или одновременно "обслуживать" несколько основных обязательств.

Уже из вышеизложенных рассуждений следует вывод, что в отношениях по отчуждению жилья классическая конструкция задатка неприменима.

Предварительный договор покупки жилья должен быть совершен как минимум в простой письменной форме. Устная форма здесь недопустима. В случае, когда по такому договору одной стороной передается часть причитающейся другой стороне суммы, то она передается не в доказательство заключения договора (нечего доказывать), но во исполнение договора... В то же время если договор не был облечен в требуемую законом простую письменную форму, но уплачен задаток (доказано, что передан именно задаток), то уплата задатка служит доказательством самого факта заключения договора. При обеспечении договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, удостоверительная функция задатка также остается невостребованной.

Что же касается договоров, подлежащих государственной регистрации, к каковым относится и договор покупки жилья, то для их обеспечения задаток тем более не подходит. Для них государственная регистрация имеет решающее значение: до момента ее совершения они считаются незаключенными. Поскольку до такой регистрации обязательства не возникает, постольку о задатке говорить не приходится (невозможно доказать факт существования того, чего нет). Соглашение о задатке оказывается ничтожным в связи с отсутствием основного обязательства. Денежные средства, выданные в качестве задатка, подлежат возврату покупателю. При этом причины неисполнения основного договора не имеют значения, т.к. незаключенный договор не порождает обязательств сторон по его исполнению.

Таким образом, сумма, передаваемая одной из сторон другой стороне при совершении предварительного договора в обеспечение исполнения вытекающих из него обязательств или будущих обязательств, которые должны возникнуть на основании основного договора, предусмотренного предварительным договором, не может рассматриваться в качестве задатка в смысле ст. 380 ГК РФ. По этой причине ее вообще не следует именовать задатком, чтобы избежать явного юридического предрассудка.

Какой же выход из ситуации?

На мой взгляд, самым оптимальным выходом было бы законодательно предоставить участникам правоотношений по отчуждению недвижимости свободу выбора применения всех предусмотренных законом договорных конструкций: предварительный договор, задаток и др. Это стало бы возможным при отказе от государственной регистрации сделок - Учреждениям юстиции вполне достаточно было бы регистрировать только права на недвижимое имущество и их обременения. Впрочем, это теория.

В связи с тем, что судебная практика наконец-то начинает идти по пути признания за договором задатка максимум соглашения об оплате аванса в счет будущей сделки по отчуждению имущества, абсолютное большинство идет по пути установления в предварительном договоре финансовых санкций в размере, равном сумме данного аванса. Смысл таких действий в стремлении обеспечить данное сторонами обязательство заключить договор в будущем денежными суммами в виде неустойки (штрафа) за отказ в заключение будущего договора, поскольку с точки зрения негативных последствий для недобросовестной стороны и соответственно получения компенсации в виде неустойки для добросовестной стороны такой договор является более привлекательным для сторон

Справедливости ради необходимо сказать, что на практике есть и другие, альтернативные предварительному договору, варианты обеспечения сделок с недвижимостью.

Некоторые практики (риэлтеры, юристы) предлагают следующий интересный выход из такой ситуации:

Для обеспечения обязательства по подписанному, но еще не прошедшему государственному регистрацию, договору купли-продажи жилого помещения предлагается создавать некий фонд, состоящий из денежных отчислений каждой из сторон договора, или одной стороны по договоренности, который отдавался бы на хранение независимому третьему лицу (риэлтеру, нотариусу) и подлежал бы переходу в случае нарушения договорных обязательств добросовестной стороне. Однако в таком возникает вопрос легитимности хранения денежных средств как вида предпринимательской деятельности третьего лица. Впрочем, на наш взгляд, такая схема возможна в будущем при привлечении к участию в процессе специализированных на хранении денежных средств юридических лиц - банков и иных финансово-кредитных организаций.

Такие обеспечительные меры договорных обязательств в сфере оборота недвижимости не предусмотрены действующим законодательством, однако и не противоречит таковому, и поэтому вполне может быть взято на вооружение участниками гражданских отношений купли-продажи жилых помещений.

Конечно, покупатель и продавец всегда будут находиться по разные стороны баррикад - один пытается купить подешевле с минимумом риска, другой продать подороже с наименьшими потерями для себя. Однако некоторые рекомендации при заключении предварительного договора для защиты добросовестной стороны от лица, желающего нажиться на сделке, можно дать общие:

1. Если Вы заключаете предварительный договор при посредничестве риэлтерской компании (90 - 95% всех сделок), в Ваших интересах включить третьей стороной в договор это агентство недвижимости в лице директора или иного правомочного лица, действующего на основании доверенности, но никак не просто менеджера. В случае спора между покупателем и продавцом о возврате суммы аванса риэлтерская компания как сторона по договору будет привлечена судом, скорее всего в качестве третьего лица. Показания такого лица могут оказаться решающими при установлении вины любой из сторон договора в не заключении основного договора купли-продажи и, соответственно, вынесении решения о взыскании суммы аванса и суммы неустойки с виновного лица.

2. В условиях договора предусмотрите явку сторон в определенные: нотариальную контору, дату и время. Таким образом, в возникновения судебного спора у Вас будет дополнительный факт (а то и свидетель в лице конкретного нотариуса) добропорядочности Ваших намерений относительно покупки (продажи) жилья на заранее оговоренных условиях.

3. По возможности по всем значительным вопросам (особенно, при не достижении компромисса) старайтесь письменно общаться со своей стороной по договору. При этом не стоит экономить на почтовых расходах: если Вам не удается вручить письмо под расписку (по мимо подписи в таком случае требуйте от руки написать: «копию письма получил плюс Ф.И.О.»), письма должны быть направлены заказным с уведомлением. Такая подстраховка в виде именно доказательств своевременного уведомления стороны по делу в судебном процессе, возможно, окажет важнейшее значение при вынесении решения.

Это может быть и уведомление о дате (времени) заключения дополнительного соглашения к предварительному или основному договору, и письма, касающиеся документов, необходимых для заключения сделки и т.д. Сюда не относиться направление претензии стороне по делу - досудебный порядок не обязателен.

4. Максимально подробно указывайте в предварительном договоре - кто, за что и в каком размере несет расходы и ответственность за несоблюдение условий договора. Цель такого договора - подготовить в оговоренный сторонами срок все необходимые к заключению основного договора документы. И роль риэлтерской компании в этом процессе далеко не последняя. Поэтому идеальный вариант, делающий честь любому риэлтеру - установление ответственности фирмы, обеспечивающей процесс сбора документов.

5. В случае внесения аванса иностранной валютой в разделе «расчеты» либо «платежи» указывайте рублевый эквивалент, а также на какую дату (получения, заключения договора) и по какому курсу (ЦБ РФ, покупки или продажи определенного банка) производиться оплата.

6. Ответственность сторон - самый «скользкий» раздел договора. Наилучшим вариантом было бы максимально полно указать все возможные основания ответственности и описать процедуру установления вины.

В заключении хочу успокоить так называемых «виновников» не состоявшихся сделок с недвижимостью. Их положение не безнадежно. Даже, если есть все основания полагать, что их вина на 100 % будет установлена и доказана в суде, обращаться в этот государственный орган по разрешению споров можно и нужно, ибо в конечном итоге соразмерность вины и финансовой санкции субъективно устанавливает конкретный судья, в совокупности оценивающий все обстоятельства дела: размер причиненных убытков, материальное и иное положение сторон, последующее поведение сторон, «форс-мажорные» обстоятельства и т.д. Поэтому, почти всегда суд в порядке ст. 333 ГК РФ значительно уменьшает неустойку, изначально, как правило, равную сумме внесенного аванса.

Проскурин О. Е. , партнёр Юридической фирмы «JBI Эксперт»

Компания заключает с контрагентом предварительный договор. С 1 июня 2015 года стороны договора вправе закрепить условие об обеспечении задатком обязательства заключить основной договор в будущем.

Как применяют задаток при заключении предварительного договора

Смотрите, какие условия суды чаще всего оценивают по-разному. Возьмите в договор безопасные формулировки таких условий. Используйте позитивную практику, чтобы убедить контрагента включить условие в договор, а негативную – чтобы убедить отказаться от условия.

Оспаривайте постановления, действия и бездействие пристава. Освобождайте имущество от ареста. Взыскивайте убытки. В этой рекомендации все, что нужно: четкий алгоритм, подборка судебной практики и готовые образцы жалоб.

Читайте восемь негласных правил регистрации. Основано на показаниях инспекторов и регистраторов. Подойдет для компаний, которым ИФНС поставила метку о недостоверности.

Свежие позиции судов по неоднозначным вопросам взыскания судебных расходов в одном обзоре. Проблема в том, что множество деталей до сих пор не прописано в законе. Поэтому в спорных случаях ориентируйтесь на судебную практику.

Отправляйте уведомление на сотовый, по e-mail или бандеролью.