سازنده در تحویل آپارتمان تاخیر داشت. در صورت تاخیر در تحویل خانه، سهامدار چه باید بکند؟

با توجه به تعداد زیاد سوالاتی که از من در مورد جمع آوری جریمه برای نقض مهلت های واگذاری آپارتمان تحت قرارداد مشارکت سهام عدالت پرسیده شد، تصمیم گرفتم رویه اقدامات سهامدار را یادداشت کنم. امیدوارم این مقاله برای شما مفید باشد.

امروزه اصلاً غیرعادی نیست که سازندگان واگذاری یک آپارتمان به سهامدار را برای مدتی از چند ماه تا چندین سال به تعویق بیندازند. متأسفانه همه سهامداران نمی دانند که در این مورد قانون با آنها طرف است و با توجه به شرایط فعلی، سهامدار آسیب دیده حق دریافت غرامت نقدی را دارد.

بنابراین، بیایید شرایطی را فرض کنیم: سهامدار (بیایید او را «د» بنامیم) با توسعه‌دهنده قرارداد مشارکت در سهام منعقد کرده است (بیایید او را «Z» بنامیم)، طبق شرایط قرارداد، مهلت انتقال آپارتمان 31 دسامبر 2014 است. ز در مدت مقرر در قرارداد آپارتمان را به د واگذار نکرده است آپارتمان با شش ماه تاخیر یعنی. 30 ژوئن 2015.

طبق بند 2 هنر. 6 FZ-214 "در مورد مشارکت مشترک در ساخت و ساز مشترک ..." در صورت نقض مهلت قراردادی برای انتقال یک پروژه ساخت و ساز مشترک به یک شرکت کننده در ساخت و ساز مشترک، توسعه دهنده به شرکت کننده در ساخت و ساز مشترک جریمه (جریمه) پرداخت می کند. مبلغ یک سیصدم نرخ تامین مالی مجدد بانک مرکزی فدراسیون روسیه. در صورتی که شرکت کننده در ساخت و ساز مشاع شهروند باشد، جریمه (جریمه) پیش بینی شده در این قسمت به میزان دو برابر توسط سازنده پرداخت می شود.

بند 5 ماده 13 قانون فدرال "در مورد قانون حمایت از حقوق مصرف کننده" تصریح می کند که تقاضای مصرف کننده برای پرداخت جریمه ها (جریمه) مقرر در قانون یا قرارداد باید توسط سازنده به صورت داوطلبانه برآورده شود.

د تصمیم گرفت از ز. به دلیل تخلف از شرایط نقل و انتقال آپارتمان، جریمه بپردازد که به همین دلیل برای ز. مطالبه(در ادعا باید ذکر کنید: چه کسی ارسال می کند، به چه کسی ارسال می شود، آدرس ها، دلایل ادعاها و میزان جریمه و همچنین مشخصات بانکی شما) که در آن او خواستار پرداخت جریمه ظرف 10 روز شده است.

ز به ادعای دریافتی توجهی نکرد و هیچ جریمه ای به د.

طبق بند 6 هنر. 13 قانون فدرال "در مورد حمایت از حقوق مصرف کننده"، هنگامی که دادگاه خواسته های مصرف کننده را که توسط قانون تعیین شده است را برآورده می کند، دادگاه به دلیل عدم برآورده کردن داوطلبانه خواسته های مصرف کننده جریمه ای به مبلغ پنجاه درصد از مبلغ را از سازنده دریافت می کند. توسط دادگاه به نفع مصرف کننده صادر می شود.

د به دادگاه می رود(در محل زندگی شما یا محل توسعه دهنده) با ادعای بازیابی جریمه ها، جریمه ها و خسارات معنوی (که باید در ادعا ذکر شود را می توان در اینترنت یافت). موارد زیر باید به ادعا ضمیمه شود: قرارداد مشارکت سهام، اسناد تأیید کننده پرداخت، گواهی پذیرش (در صورت وجود)، مکاتبه با توسعه دهنده (در صورت وجود)، ادعایی با رسیدهای جهت.

چندین جلسه دادگاه برگزار می شود، دادگاه، به عنوان یک قاعده، با اعمال هنر، میزان اعلام شده مجازات را کاهش می دهد. 333 قانون مدنی فدراسیون روسیه و تصمیم خواهد گرفت که از Z. به نفع D. مقدار مجازات، جریمه (50٪) و خسارات معنوی جمع آوری کند.

Happy D. از وجوه دریافتی برای تکمیل بازسازی آپارتمان استفاده می کند.

امیدوارم این مقاله جالب و مفید بوده باشد.

اگر سوالی دارید، من همیشه آماده پاسخگویی به آنها هستم.

سلام،

با تشکر از شما، همه چیز به وضوح و واضح توضیح داده شده است.

یک سوال لطفا من از امضای توافقنامه خودداری می کنم، یعنی. من مهلت دقیق را نمی دانم (البته می توانید شفاهی متوجه شوید) چه زمانی باید ادعا ارسال شود؟ بلافاصله یا بعد از قبولی طبق عمل؟ یا درخواست را فوراً ارسال می کند و تقاضا را پس از قبولی؟

• می توانید با استفاده از پیک ادعایی را ارسال کنید - حتما بررسی کنید که آیا پیک اطلاع دارد که چنین اسنادی نیاز به دریافت مهر پذیرش دارند یا خیر. یعنی شما نمی توانید به سادگی اوراق را در پذیرش بگذارید.
• می توانید آن را از طریق پست ارسال کنید - از گزینه ارسال نامه سفارشی با موجودی ارزشمند استفاده کنید تا در صورت لزوم در دادگاه تأیید کنید که ادعا را ارسال کرده اید. باید فوراً آن را به آدرس قانونی و واقعی توسعه دهنده ارسال کنید
• شما می توانید سند را شخصا تحویل بگیرید - اما باید یادداشتی دریافت کنید که ادعا از طرف منشی یا بهتر از آن از خود مدیر یا وکیل اصلی توسعه دهنده پذیرفته شده است.

ما به دادگاه می رویم توسعه دهنده باید ظرف یک ماه از تاریخ ارسال به ادعای شما پاسخ دهد. اگر این اتفاق نیفتد یا توسعه دهنده از شما امتناع کرد، باید به دادگاه بروید.

توصیه وکیل: اگر سازنده در تحویل خانه دیر کرد چه باید کرد

شما طبق قرارداد کنترل از راه دور 1 میلیون روبل پرداخت کردید. نرخ کلیدی در روز نوشتن ادعا 8.5٪ بود. شما یک نفر هستید و تحویل منزل شما 100 روز تاخیر دارد.
1 میلیون x 1/150 x 8.5٪ x 100 = 56666 روبل - این مبلغی است که می توانید از توسعه دهنده برای 100 روز تاخیر مطالبه کنید ادعای ادعای پیش از آزمایش سندی است که با آن با توسعه دهنده تماس می گیرید و نشان می دهید که شما آماده حل مشکل در روابط مدنی به صورت پیش از محاکمه هستند. برای شما مفید است که ابتدا چنین ادعایی را بنویسید - در دادگاه این شما را به عنوان یک شهروند وظیفه شناس معرفی می کند.

آیا از خود می‌پرسید که اگر توسعه‌دهنده تحویل خانه را به تاخیر بیندازد و چگونه شکایت را به درستی بنویسید، چه باید کرد؟ در واقع، همه چیز ساده است - ادعا شکلی ندارد که توسط قانون تعیین شده باشد، به این معنی که کاملا آزادانه نوشته شده است. از الزامات اولیه برای کلیه اسناد مدنی استفاده کنید.

چگونه می توان جریمه تاخیر در واگذاری آپارتمان را طبق توافق از سازنده دریافت کرد؟

در عین حال، بی سوادی قانونی سهامداران به آنها اجازه نمی دهد تا از فرصت های ارائه شده نهایت استفاده را ببرند، که این امکان را به توسعه دهندگان می دهد که در اکثریت قریب به اتفاق موارد از مسئولیت دوری کنند. سوال: امتناع از انعقاد قرارداد با سازنده آیا می توانم از انعقاد قرارداد با سازنده برای تغییر شرایط تحویل آپارتمان امتناع کنم، اگر چنین است به چه دلایلی؟ پاسخ حقوقی بودن توافق تغییر شرایط تحویل آپارتمان، مستلزم ابراز اراده طرفین است، به همین دلیل الزام سهامدار به انعقاد آن غیرممکن است.

بنابراین، شما این حق را دارید که توسعه دهنده را از انعقاد توافقنامه خودداری کنید، بدون ذکر دلایل یا استناد به تعهد وی برای انتقال آپارتمان حداکثر تا مدت مشخص شده در قرارداد (بند 3 از هنر.

چه غرامتی از سازنده برای تاخیر در ساخت و ساز تعلق می گیرد؟

توجه

همه چیز بسیار ساده است - ما یک بیانیه ادعا می نویسیم، هزینه ایالتی را پرداخت می کنیم، کپی اسناد را به برنامه پیوست می کنیم. شما باید با دادگاه در محل ثبت نام توسعه دهنده تماس بگیرید.

مهم

اغلب از وکلا خواسته می شود که توضیح دهند اگر توسعه دهنده تحویل خانه را به تاخیر انداخت، ادعایی نوشته شد و توسعه دهنده با رد یا تأیید برآورده شدن الزامات شما پاسخ نداد. معمولاً این به نظر می رسد دعوت به جلسه ای با وکلا است که در آن از شما به هر طریق ممکن خواسته می شود تا از ادعای خود صرف نظر کنید.

مکالمات با نمایندگان توسعه دهنده را پس از ارسال شکایت با استفاده از ضبط صوت ضبط کنید - و همچنین رونوشت هایی را به برنامه به دادگاه پیوست کنید.

نقض مهلت تحویل آپارتمان توسط سازنده

• پیشنهاد انعقاد چنین توافقی باید حداکثر 2 ماه قبل از پایان مهلت اجاره آپارتمان به سهامدار ارسال شود. همراه با چنین پیشنهادی، توسعه دهنده باید اسنادی را برای سهامداران ارسال کند که عدم امکان تکمیل ساخت و ساز را در زمان مقرر تأیید می کند.

  اگر این الزامات برآورده نشود، امتناع سهامدار از انعقاد قرارداد بیش از حد قانع کننده و موجه خواهد بود.

نتیجه گیری نقض شرایط تحویل یک آپارتمان، به عنوان عدم انجام تعهدات مندرج در قرارداد، قطعا نقض حقوق سهامداران، به عنوان شرکت کنندگان در ساخت و ساز مشترک و مصرف کنندگان است. در عین حال، قوانین فعلی ابزارهای مختلفی را برای محافظت و احیای حقوق خود در اختیار آنها قرار می دهد.

روش جمع آوری جریمه ها از توسعه دهنده طبق قانون فدرال 214 در سال 2018

شرایط خروج از تعاونی مسکن را به دقت مطالعه کنید. ممکن است در قرارداد مقرر شده باشد که تعاونی مسکن پس از فسخ قرارداد با آن، پول پرداخت شده را به صورت غرامت در قبوض نگه می دارد. قرارداد مشارکت اولیه سهام، پس ما یک خبر بد برای شما داریم. توافق اولیه یا صورت حساب یک شکل کاملاً متفاوت از رابطه بین یک شهروند و یک سازمان است و هیچ مفاد 214-FZ اعمال نمی شود.
شما می توانید با درخواست فسخ چنین توافقی به دادگاه مراجعه کنید، اما در واقع، به احتمال زیاد در دادگاه از ادعاهای خود چشم پوشی خواهید کرد، زیرا چنین توافقی ممکن است دارای اعتبار قانونی نباشد. شما باید با پلیس تماس بگیرید و بخواهید پرونده کلاهبرداری را باز کنید.
شانس بازگرداندن پول خود در چنین شرایطی حداقل است.

اگر توسعه دهنده تحویل خانه را به تاخیر انداخت چه باید کرد؟

با تصمیم هیئت مدیره بانک روسیه (اطلاعات بانک مرکزی فدراسیون روسیه به تاریخ 28 آوریل 2017 از وب سایت رسمی www.cbr.ru) تأسیس شد.

• از 1396/06/16 تا به امروز، نرخ اصلی 9 درصد در سال است. با تصمیم هیئت مدیره بانک روسیه (اطلاعات بانک مرکزی فدراسیون روسیه مورخ 14 ژوئن 2017 از وب سایت رسمی www.cbr.ru) ایجاد شد.
• از تاریخ 1396/08/18 تا به امروز، نرخ اصلی 8.5 درصد در سال است. ایجاد شده با تصمیم هیئت مدیره بانک روسیه (اطلاعات بانک مرکزی فدراسیون روسیه مورخ 16 اوت 2017 از وب سایت رسمی www.cbr.ru)
• از تاریخ 1396/10/30 تا به امروز، نرخ اصلی 8.25 درصد در سال است.

الکساندر ماروشچنکو وکیل ارشد هنگام محاسبه جریمه ها در صورتی که شرایط DDU در این دوره ها باشد، چندین اصل اعمال می شود. با در نظر گرفتن یکی از آنها به عنوان پایه، می توانید سعی کنید حداکثر سود را به دست آورید.

ماشین حساب جریمه برای بدهی مالیاتی (FZ 214)

در صورت حل و فصل قضایی موضوع نیز می توان از سازنده غرامت معنوی، جریمه نقدی معادل 50 درصد کل مطالبات مندرج در ادعا، خدمات حقوقی و هزینه های حقوقی دریافت کرد. اقدامات سهامدار بستگی به این دارد که سازنده چقدر انتقال ملک را به تاخیر انداخته است. چندین گزینه برای توسعه رویدادها وجود دارد. بیایید هر یک از آنها را جداگانه در نظر بگیریم. جریمه تاخیر در تحویل ملک سازنده موظف است یک ماه قبل از موعد مقرر به شرکت کنندگان اعلام کند که آمادگی واگذاری مسکن را دارد.

در صورت تخطی از مهلت های تحویل آپارتمان خریداری شده با قرارداد ساخت مشاع، شرکت ساختمانی تعهدی به پرداخت دارد که میزان آن بستگی به مدت تاخیر دارد.

عللتاخیرها می توانند انواع مختلفی داشته باشند، به عنوان مثال:

• مالی (کمبود بودجه)؛
• فنی (مربوط به اتصال آب و برق و غیره)؛
• مربوط به پیمانکار (تاخیر در تحویل مواد، اتمام کار و غیره)؛
• به تعویق انداختن روند توسط سازمان های دولتی (هنگامی که خانه تحویل داده شد، کمیسیون تخلفاتی را مشاهده کرد).

قبل از پایان مهلت تحویل آپارتمان، شرکت ساختمانی موظف است اعلام کردنشرکت کننده در مورد عدم امکان انجام تعهد به موقع، به او پیشنهاد می دهد تغییر دادنشرایط توافق با موافقت با آن، شرکت کننده حق دریافت جریمه را از دست می دهد. با امتناع از تغییر، سهامدار می تواند جریمه و جبران خسارت را از دو طریق دریافت کند - با ارسال آن به توسعه دهنده یا به.

نقض مهلت های مقرر در DDU

در تعیین تعداد روزدارنده سهام باید توجه داشته باشیدبه بند قرارداد که نشان دهنده مدت زمان انتقال آپارتمان است و نه راه اندازی ساختمان آپارتمان. این به این دلیل است که طبق الزامات قانونی، یک خانه و محل مسکونی در آن که توسط کمیسیون اداری محلی پذیرفته نشده است، نمی تواند به شرکت کنندگان در ساخت و ساز مشترک منتقل شود.

در مواردی که ساخت و ساز نمی تواند در چارچوب زمانی توافق شده با شرکت کنندگان تکمیل شود، حداکثر 2 ماهقبل از انقضای آنها، توسعه دهنده موظف است آنها را از این وضعیت مطلع کند و پیشنهاد ایجاد تغییرات در توافقنامه منعقد شده قبلی را بدهد (بند 3 ماده 6 قانون فدرال شماره 214).

در مواردی که توسعه‌دهنده این الزام را نادیده می‌گیرد یا سهامدار از ایجاد تغییرات در قرارداد خودداری می‌کند، ممکن است عواقب زیر رخ دهد:

هنگام تنظیم و تسلیم اظهارنامه در دادگاه، شاکی حق مطالبه دارد جبران خسارت معنوی و خسارت واقعیو همچنین جریمه (بند 6 ماده 13 قانون فدرال "در مورد حمایت از حقوق مصرف کننده").

علاوه بر موارد فوق، توجه به موارد زیر ضروری است:

• همراه با دعوی، سهامدار باید به دادگاه تسلیم شود مستندات، که ادعاهای خود را بر اساس آن استوار می کند. از جمله آنها عبارتند از:
  • کپی پاسپورت؛
  • یک کپی از توافق نامه برای مشارکت در ساخت و ساز مشترک؛
  • سندی که پرداخت قیمت قرارداد را تأیید می کند.
  • ادعایی ارسال شده به توسعه دهنده، اطلاع از دریافت آن، پاسخ به آن (در صورت وجود)؛
  • محاسبه میزان جریمه
• اگر جریمه جمع آوری شده کمتر از 1 میلیون روبل باشد، مطابق بند 3 هنر. 17 قانون فدرال "در مورد حمایت از حقوق مصرف کننده"و بند 3 از هنر. 333.36 قانون مالیات فدراسیون روسیه (TC RF)، سهامدار از پرداخت عوارض دولتی معاف است. اگر بالاتر از 1 میلیون روبل باشد، وظیفه دولتی مطابق بندها محاسبه می شود. 1 بند 1 هنر. 333.19 قانون مالیات فدراسیون روسیه، با کاهش آن به میزان وظیفه دولتی قابل پرداخت در صورتی که قیمت ادعا 1 میلیون روبل باشد.
• به درخواست سازنده، میزان جریمه را می توان کاهش دادتوسط دادگاه، در صورتی که آشکارا با عواقب نقض مهلت اجاره آپارتمان نامتناسب باشد. در این مورد، دادگاه میزان انجام تعهدات سازنده، میزان خسارت وارده و سایر شرایط قابل توجه را در نظر می گیرد.

توافق اضافی به قرارداد برای مشارکت مشترک در ساخت و ساز

اگر تکمیل ساخت و ساز مشترک به موقع غیرممکن باشد، توسعه دهنده موظف است پیشنهادی را برای تغییر توافق نامه ای که قبلاً از نظر زمان اجرای تعهدات منعقد کرده اند به سهامدار ارسال کند (بند 3 از ماده 6 قانون فدرال شماره 214). . چنین تغییر، با توجه به هنر. 452 قانون مدنی فدراسیون روسیه (قانون مدنی فدراسیون روسیه) تنظیم شده است توافق، به همان شکل DDU، یعنی. یک سند مکتوب موضوع ثبت نام ایالتی.

مهم است که امضای چنین توافقی را در نظر بگیریم حق دریافت را از سهامدار سلب می کنداز توسعه دهنده جریمه و همچنین حق امتناع یک طرفه از انجام قرارداد در مدت طولانی.

علاوه بر این، دارنده سهام باید به خاطر داشته باشد که:

• سازنده نمی تواند مهلت تحویل ملک را به صورت یک طرفه تغییر دهد و یا سهامدار را ملزم به امضای قرارداد تعیین شده کند. اجبار سهامدار به نتیجه آن منحصراً توسط دادگاه و فقط در صورت تغییر قابل توجه در شرایط، که طرفین هنگام انعقاد DDU از آن اقدام کردند (ماده 451 قانون مدنی فدراسیون روسیه).
• پیشنهادی برای انعقاد چنین توافقی باید ارسال شود حداکثر 2 ماهقبل از پایان مهلت اجاره آپارتمان به سهامدار. همراه با چنین پیشنهادی، توسعه دهنده باید اسنادی را برای سهامداران ارسال کند که عدم امکان تکمیل ساخت و ساز را در زمان مقرر تأیید می کند. اگر این الزامات برآورده نشود، امتناع سهامدار از انعقاد قرارداد بیش از حد قانع کننده و موجه خواهد بود.

نتیجه

نقض شرایط تحویل یک آپارتمان، به عنوان عدم انجام تعهدات مندرج در قرارداد، قطعا نقض حقوق سهامداران، به عنوان شرکت کنندگان در ساخت و ساز مشترک و مصرف کنندگان است. در عین حال، قوانین فعلی ابزارهای مختلفی را برای محافظت و احیای حقوق خود در اختیار آنها قرار می دهد.

در عین حال، بی سوادی قانونی سهامداران به آنها اجازه نمی دهد تا از فرصت های ارائه شده نهایت استفاده را ببرند، که این امکان را به توسعه دهندگان می دهد که در اکثریت قریب به اتفاق موارد از مسئولیت دوری کنند.

سوال

امتناع از انعقاد توافق با توسعه دهنده

آیا می توانم توسعه دهنده را از انعقاد توافق برای تغییر شرایط تحویل آپارتمان امتناع کنم، اگر چنین است، به چه دلایلی؟

پاسخ

ماهیت حقوقی توافق تغییر شرایط تحویل آپارتمان، بیان اراده طرفین را پیش فرض می گیرد، به همین دلیل است که نمی توان سهامدار را ملزم به انعقاد آن کرد.

بنابراین، شما این حق را دارید که توسعه دهنده را از انعقاد توافقنامه خودداری کنید، بدون ذکر دلایل یا استناد به تعهد وی برای انتقال آپارتمان حداکثر تا مدت مشخص شده در قرارداد (بند 3 از ماده 8 قانون فدرال شماره 214).

با انعقاد قرارداد با توسعه دهنده، مشتری وی انتظار دارد نه تنها مسکن دریافت کند که کیفیت آن با پارامترهای اعلام شده مطابقت دارد، بلکه آپارتمان را در بازه زمانی توافق شده نیز دریافت کند. متأسفانه همه سهامداران قادر به تهیه به موقع مسکن نیستند و برخی از آنها به دلیل عدم واگذاری به موقع آپارتمان به آنها مجبور به تحمل هزینه های اضافی می شوند.

امروز ما در مورد آنچه که یک سهامدار باید انجام دهد در صورت تاخیر در ساخت و ساز و همچنین اینکه آیا توسعه دهنده می تواند مجبور به جبران هزینه های انجام شده در دادگاه شود صحبت خواهیم کرد.

بحران یک بحران است - همه رنج می برند

فعالیت های توسعه دهندگان ارتباط نزدیکی با وضعیت عمومی اقتصادی دارد که تعیین کننده تقاضا برای مسکن و همچنین تغییرات در قیمت مصالح ساختمانی و خدمات حمل و نقل است. در دوره‌های بحران، تقاضا کاهش می‌یابد، فروش املاک و مستغلات خود برای توسعه‌دهندگان به طور فزاینده‌ای دشوار می‌شود؛ زمانی که تقاضا کاهش می‌یابد، فروش آپارتمان‌ها با قیمت برنامه‌ریزی شده آسان نیست؛ آنها باید آن را اصلاح و کاهش دهند. در صورت عدم وجود بودجه اضافی (که باز هم در یک بحران آسان نیست)ممکن است با اتمام ساخت و ساز مشکلاتی پیش بیاید و بر این اساس مهلت های ساخت و ساز ملک زیر پا گذاشته شود.

به نوبه خود، مشتری توسعه دهنده می خواهد آپارتمان خود را در اسرع وقت دریافت کند، زیرا به تعویق انداختن انتقال مسکن با هزینه ها همراه است. بسیاری از آپارتمان ها با رهن خریداری شدند و تا زمانی که ملک به مالکیت منتقل شد (ثبت وثیقه به نفع بانک)وام گیرنده مجبور است وام را با نرخ بهره بالاتر بپردازد (تا 2.5 درصد بیشتر). برخی از سهامداران مسکن خود را ندارند و مجبورند تا زمانی که سازنده مسکن تمام شده را تحویل دهد، به پرداخت هزینه یک آپارتمان اجاره ای ادامه دهند.

قالب قرارداد و امکان جبران خسارت

مشتریان توسعه دهنده به هیچ وجه نمی توانند بر جدول زمانی ساخت و ساز تأثیر بگذارند. اگر کار ساخت و ساز در مدت زمان تعیین شده در قرارداد به پایان نرسد، سه راه برون رفت از وضعیت وجود دارد: فسخ قرارداد، منتظر اتمام ساخت و ساز و مطالبه غرامت برای جریمه، یا صرفاً موافقت با صبر بدون هیچ ادعایی. خیلی به قالب قرارداد منعقد شده با توسعه دهنده بستگی دارد:

در صورتی که خرید ملک در قالب تعاونی مسکن انجام می شد (از طریق عضویت در تعاونی ساخت مسکن)، پس از آن تاریخ اتمام ساخت و ساز را می توان با رأی عمومی به تعویق انداخت و کسی برای طرح ادعا وجود ندارد.

اگر خرید در چارچوب یک قرارداد خرید و فروش اولیه بوده است، پس این قرارداد در واقع به هیچ وجه نمی تواند از خریدار محافظت کند، زیرا فقط از قصد طرفین برای امضای قرارداد اصلی صحبت می کند.

اگر مسکن تحت DDU خریداری شده باشد (قرارداد سهام عدالت)، در این صورت سهامدار توسط قانون فدرال-214 محافظت می شود که مسئولیت توسعه دهنده را در مورد عدم رعایت مهلت های انتقال آپارتمان و همچنین قانون فدراسیون روسیه "در مورد حمایت از حقوق مصرف کننده" تعیین می کند. ".

پس از پذیرش آپارتمان جریمه دریافت کنید

قانون FZ-214 بیان می‌کند که توسعه‌دهنده تنها در صورت منعقد کردن یک توافق اضافی با سهامدار برای به تعویق انداختن مهلت‌ها، از مسئولیت در قبال مهلت‌های از دست رفته آزاد می‌شود. علاوه بر این، اطلاعیه مربوطه باید حداکثر دو ماه قبل از تاریخ مشخص شده در قرارداد ارسال شود. اگر توسعه دهنده می بیند که نمی تواند ادامه دهد، بهتر است اقدامات لازم را از قبل انجام دهد.

اگر توسعه‌دهنده به سهامدار اطلاع نداد که مهلت‌ها را رعایت نکرده و کار را به موقع انجام نداده است، سهامدار می‌تواند قانوناً درخواست پرداخت جریمه کند (این توسط DDU تجویز شده است). مبلغ جریمه بر اساس مدت زمان سپری شده از لحظه انقضای مدت تا زمان واگذاری آپارتمان و همچنین بر اساس نرخ فعلی تامین مالی مجدد که توسط بانک مرکزی تعیین شده است محاسبه می شود.

میزان جریمه چگونه محاسبه می شود؟

نرخ بازپرداخت بانک مرکزی نرخ بهره فعلی است که بانک مرکزی با آن به بانک های روسیه وام می دهد. این نرخ مدام در حال تغییر است و امروزه (سپتامبر 2018) 7.5 درصد است، تجدید نظر بعدی نرخ در دسامبر 2018 خواهد بود. جریمه عدم رعایت مهلت توسط سازنده 1/300 نرخ ریفاینانس به ازای هر روز تاخیر مبلغ قرارداد است، در صورتی که سهامدار شخص حقوقی باشد. اگر سهامدار شخص خصوصی باشد، مبلغ جریمه دو برابر می شود.

به عنوان مثال، پرداخت تحت DDU بالغ بر 7 میلیون روبل بود و توسعه دهنده انتقال آپارتمان را برای مدت 3 ماه به تعویق انداخت. (90 روز)نرخ فعلی ریفاینانس 7.5 درصد است. محاسبه به صورت زیر انجام می شود:

7000000*1/300*7.5/100*90*2 = 315000 روبل.

چرا دادگاه می تواند میزان مجازات را کاهش دهد؟

با این حال، سهامدار همیشه نمی تواند روی چنین غرامت حساب کند، هنر. 333 قانون مدنی فدراسیون روسیه به شما این امکان را می دهد که به درخواست توسعه دهنده از نظر قانونی میزان جریمه را دست کم بگیرید. در این ماده آمده است که اگر میزان غرامت نامتناسب با خسارت وارده باشد، دادگاه حق دارد این مبلغ را کاهش دهد. بنابراین، اگر سازنده شواهدی در دادگاه ارائه دهد که مهلت تحویل خانه تحت تأثیر عوامل عینی خارج از کنترل او بوده است، دادگاه ممکن است مبلغ را کاهش دهد.

همانطور که اغلب اتفاق می افتد، یک قانون به وضوح با قانون دیگر در تضاد است. به نظر می رسد اگر حکمی در مورد نحوه محاسبه میزان جریمه وجود دارد، پس چرا به قانونی نیاز داریم که بر اساس آن بتوان این مبلغ را کاهش داد؟ با این حال، دلیلی برای این وجود دارد، به عنوان مثال، طرح انبوه ادعاهای سهامداران و تصمیمات دادگاه در مورد پرداخت مبالغ هنگفت توسط سازنده تقریباً به این واقعیت منجر می شود که توسعه دهنده به سادگی هیچ پولی برای تکمیل ساخت و ساز نخواهد داشت. .

بند 1 ماده 330 قانون مدنی فدراسیون روسیه، سهامدار را ملزم به اثبات این واقعیت نیست که متحمل ضرر شده است. با این حال، برای اینکه دادگاه را متقاعد کنید که میزان جریمه را به میزان قابل توجهی کاهش ندهد، باید ثابت کنید که مبلغ مورد نیاز متناسب با زیان های وارده است.

به عنوان مثال، شما باید هزینه هایی را که در زمانی که مجبور به پرداخت برای یک آپارتمان اجاره شده اید، انجام داده اید، زیرا سازنده به موقع به شما مسکن نداده است. شاید شما می خواستید با اجاره یک آپارتمان وام پرداختی را بازپرداخت کنید، اما به دلیل عدم تامین مسکن در مدت مقرر، نتوانستید این کار را انجام دهید.

در حالت اول، به اسنادی نیاز دارید که پرداخت را طبق قرارداد اجاره تایید کنند، و در مورد دوم، باید یک قرارداد اجاره اولیه ارائه دهید. اگر نمی توانید اسنادی را ارائه دهید که تأیید کننده واقعیت هزینه های انجام شده به دلیل تقصیر توسعه دهنده باشد، ممکن است میزان جریمه، به عنوان مثال، به 90 هزار روبل کاهش یابد.

فسخ قرارداد با پرداخت جریمه

قانون فدرال شماره 214 بیان می کند که اگر سازنده آپارتمان را بعد از 2 ماه پس از پایان مدت تعیین شده در توافق نامه به سهامدار منتقل نکند، سهامدار حق دارد به طور یکجانبه قرارداد را فسخ کند. طبیعتاً در این صورت توسعه‌دهنده موظف است مبلغ پرداختی طبق قرارداد را مسترد کند، علاوه بر این، سهامدار می‌تواند در خصوص پرداخت جریمه به دادگاه مراجعه کند.

در صورت فسخ قرارداد، میزان جریمه به شرح فوق محاسبه می شود. با این حال، این بار دوره زمانی که تسویه حساب ها انجام می شود از روز پرداخت تحت DDU شروع می شود و در روز فسخ قرارداد به پایان می رسد.

جریمه نقدی برای عدم پرداخت جریمه در دستور مقدماتی

اما میزان غرامت ممکن است افزایش یابد. قانون فرض می کند که سهامدار می تواند با درخواست پرداخت غرامت خارج از دادگاه با سازنده تماس بگیرد و سازنده موظف به پرداخت آن است.

یعنی طبق هنر. 6 FZ-214، توسعه دهنده پس از دریافت نامه ای با اطلاعات مبنی بر اینکه سهامدار مایل به فسخ قرارداد به صورت یک طرفه و ادعای پرداخت جریمه است، موظف است مبلغ مشخص شده در توافق نامه را به سهامدار بازگرداند و همچنین پرداخت کند. یک پنالتی و توسعه دهنده موظف است تمام این موارد را ظرف مدت 10 روز کاری از تاریخ دریافت نامه انجام دهد. اما اگر سازنده از این کار خودداری کند، علاوه بر پرداخت مبلغ جریمه، باید مبلغ جریمه را نیز بپردازد که 50 درصد کل مبلغ مندرج در ادعا است.

با این حال، در این مورد، سهامدار باید اسنادی داشته باشد که واقعیت درخواست خود را برای توسعه دهنده تأیید می کند. ارسال یک ادعا از طریق پست سفارشی به آدرس قانونی مشخص شده در DDU راحت تر است؛ هنگام ارسال از طریق پست، رسید صادر می کنند. (با آدرس و نام گیرنده)، و همچنین یک چک. نامه باید جزئیات و همچنین محاسبه مبلغ را نشان دهد.

جبران خسارت معنوی و پرداخت هزینه های قانونی

علاوه بر پرداخت جریمه (خوب)در هنگام شکستن قرارداد، سهامدار ممکن است جبران خسارت معنوی را نیز مطالبه کند. درست است، در این مورد، سهامدار نباید روی مبلغی متناسب با میزان جریمه حساب کند؛ به عنوان یک قاعده، دادگاه خسارت معنوی را چند ده هزار روبل برآورد می کند.

مانند هر دعوی دیگری، شاکی ممکن است به دنبال پرداخت تمام هزینه های حقوقی توسط خوانده باشد. این قاعده در مورد روابط بین سازنده و سهامدار در حوزه قضایی نیز اعمال می شود.

اگر ضرب الاجل به تعویق افتاد چه باید کرد

بنابراین، اگر توسعه‌دهنده ببیند که مهلت‌های مقرر را رعایت نمی‌کند، بهترین گزینه برای او امضای قرارداد اضافی با سهامداران است. (به DDU)، که در آن در مورد به تعویق انداختن تاریخ تحویل شی صحبت خواهیم کرد. سهامدار هنگام دریافت چنین نامه ای چه باید بکند؟

ممکن است سهامدار در نیمه راه با سازنده ملاقات کند یا از امضای سند امتناع کند؛ عدم امضای سند به خودی خود یک واقعیت رد پیشنهاد توسعه دهنده است. دارنده سهام ملزم به ارائه هیچ نامه اضافی در تأیید امتناع به توسعه دهنده نیست (حتی اگر دومی بر این امر اصرار داشته باشد).

علاوه بر این، امتناع از امضای توافق نامه برای تغییر زمان، سهامدار را از حق دریافت اموال خود پس از اتمام ساخت و ساز محروم نمی کند. او آپارتمان خودش را خواهد گرفت (امتناع دلیلی برای فسخ قرارداد برای توسعه دهنده نیست)، و همچنین ممکن است جریمه و سایر پرداخت های مقرر دریافت کند.

از این گذشته، صاحب سهام در واقع علاقه ای ندارد که چرا مسکن را به موقع دریافت نکرده است؛ اینها مشکلات سازنده است که باید اطمینان حاصل کند که چنین مشکلاتی ایجاد نمی شود.

آیا برای زمان بندی مجدد نیاز به امضای توافق نامه دارم؟

اگر سهامدار ببیند که سازنده احتمالاً کار را در بازه زمانی مشخص شده به پایان می رساند و تاخیرهای مورد انتظار تقصیر او نیست، می تواند قرارداد را امضا کند و با آرامش منتظر اتمام ساخت و ساز باشد.

طبیعتاً توسعه‌دهنده باید توجیه اقتصادی کافی ارائه دهد که به نحوی قابل تأیید باشد. به عنوان مثال، خرابی در طول ساخت و ساز به دلیل تأخیر در تأمین مصالح ساختمانی ضروری بود، اما در حال حاضر کار در محل ساخت و ساز در سه شیفت انجام می شود تا زمان از دست رفته جبران شود.

از طرف دیگر، پس از امضای توافق نامه برای تغییر زمان، سهامدار فرصت دریافت غرامت را از دست می دهد.و اگر سهامدار از امضای قرارداد امتناع ورزد، چیزی را از دست نمی دهد، بلکه برعکس، فرصت استفاده از حق قانونی خود و دریافت غرامت را حفظ می کند که می تواند مثلاً برای بازپرداخت جزئی وام مسکن هزینه شود.

چه زمانی فسخ قرارداد بهتر است؟

عدم تایید ادعای سازنده در مورد تعویق در حال حاضر دلیلی برای عدم امضای توافق است. برای مثال، یک توسعه‌دهنده در مورد کمبود مصالح لازم برای ادامه کار صحبت می‌کند، و سازندگان در یک سایت ساخت‌وساز می‌گویند که مصالح موجود است، آنها فقط برای ماه سوم حقوقی ندیده‌اند، و بسیاری از آنها کار را ترک می‌کنند.

در این مورد، مشکلات مالی آشکاری برای توسعه دهنده وجود دارد - و این یک دلیل جدی برای شک است که ساخت و ساز می تواند در آینده قابل پیش بینی تکمیل شود و در مورد چگونگی بازگرداندن پول خود فکر کنید. (پرداخت تحت DDU و غرامت، جریمه، سایر پرداخت ها).

علاوه بر این، عدم وجود هرگونه هشدار در مورد تعویق، عدم وجود پیشنهاد برای امضای توافق نامه اضافی زنگ هشدار است. شاید بهترین راه حل ارسال نامه فسخ در اسرع وقت باشد، چند هفته صبر کنید و به دادگاه بروید.

نتیجه

علیرغم دلایل عینی که ممکن است توسعه دهنده را از تکمیل ساخت و ساز در چارچوب زمانی وعده داده شده باز دارد، این دلایل ریسک های بازار هستند که توسعه دهنده به سادگی باید آن ها را پیش بینی می کرد. سهامداران نباید به دلیل تصمیمات نادرست مدیریت توسعه‌دهنده متضرر شوند، بنابراین حق جبران خسارت را دارند. از شرکت در دعوا نترسید؛ این اغلب تنها فرصتی است که می توانید حقوق خود را احقاق کنید و غرامت مناسب دریافت کنید.

در عین حال ، نیازی به عجله برای شکستن قرارداد نیست ، قانون فدرال-214 دائماً در حال بهبود است (یک صندوق جبران خسارت ایجاد می شود ، الزامات سرمایه مجاز توسعه دهنده ظاهر می شود) ، بنابراین حتی اگر توسعه دهنده در آنجا ورشکست شود احتمال رسیدن به خانه شما زیاد است. اما اگر توسعه دهنده با این وجود با تعهدات خود (هرچند دیر) کنار بیاید، سهامدار می تواند منتظر اتمام ساخت و ساز باشد و پس از آن هم ملک و هم غرامت خوبی دریافت می کند. روبل

ایگور واسیلنکو

اگر یک آپارتمان خریداری کرده اید، اما تاریخ تحویل مدام به عقب می افتد، کارشناسان توصیه می کنند ابتدا زمان تاخیر در تحویل ملک را پیدا کنید و سپس در مورد اقدامات بعدی تصمیم بگیرید.

«اقدامات سهامدار در صورت تأخیر در تحویل شی باید به شرایط خاص مورد بستگی داشته باشد. برای اطلاع از این شرایط خاص، با خود توسعه دهنده و سایر سهامداران تماس بگیرید، از یک انجمن موضوعی بازدید کنید: معمولاً در آنجا می توانید پیام های سایر سهامداران و پاسخ های شرکت را بیابید. اگر توسعه دهنده مشکلات جزئی داشته باشد، راه حل بهینه این است که صبر کند، زیرا فسخ قرارداد و فروش آپارتمان سودی نخواهد داشت. واقعیت این است که فسخ قرارداد و طرح دعوی می تواند شرایط را پیچیده کند (مخصوصاً اگر این یک پدیده انبوه باشد) و شرکت به جای اجاره دادن خانه به رفع موانع پیش آمده بپردازد. شما فقط می توانید یک شی را در چنین دوره مشکلی با قیمتی بسیار کمتر از قیمت بازار بفروشید. اگر تصمیم دارید منتظر تحویل خانه بمانید، اما روند ساخت و ساز به تأخیر افتاده است، می توانید با ادعا و درخواست برای پرداخت جریمه با سازنده تماس بگیرید. در مورد تسریع در ساخت و ساز، معمولاً متحد کردن سهامداران و درخواست آنها از مقامات مختلف: اداره، وزارت ساختمان و غیره مؤثر است. - به AiF.ru گفت رئیس انجمن صنفی وکلای املاک و مستغلات اولگ سوخوف.

آیا امکان برگشت پول سرمایه گذاری شده وجود دارد؟

بله، تو میتونی. اگر از مهلت های جدید برای تحویل خانه راضی نیستید، می توانید با مراجعه به دادگاه، پولی را که سرمایه گذاری کرده اید پس بگیرید و جریمه دریافت کنید. علاوه بر این، می توانید برای هزینه های متحمل شده به دلیل عدم انجام تعهدات توسط توسعه دهنده شکایت کنید. طبق قانون شماره 214-FZ "در مورد مشارکت در ساخت و ساز مشترک ساختمان های آپارتمانی و سایر املاک و مستغلات"، توسعه دهنده باید برای هر روز تاخیر جریمه بپردازد. با این حال، اگر یک توافق نامه اضافی برای تغییر چارچوب زمانی ساخت و ساز منعقد کرده باشید، دیگر نمی توانید درخواست جریمه کنید.

طبق قانون، پس از اخطار کتبی به سازنده مبنی بر فسخ قرارداد، دومی موظف است حداکثر تا 20 روز کاری، تمام هزینه آپارتمان ذکر شده در DDU و همچنین سود استفاده از منابع مالی.